別再投資房地產了，房價下降的拐點就要到來了！

普通投資者對於市場的判斷是滯后的，而那些掌握著巨額財富的人，他們也掌握著巨大的資源，這其中就包括信息。他們會在最快的時間裡面做出反應，也就是說，會在房產價格大幅下降之前甩掉。

房價漲瘋了！在北京、上海、深圳、廣州這樣的城市，靠工資已經無法買房了！一平米動輒10萬左右，已經相當於一個人一年工資了。一個人的職業生涯也不過30年，不吃不喝也只能買到30平米！

但是別擔心，房子下降的拐點就要到來！這絕不是嘩眾取寵的胡說八道，而是有著非常可靠的依據。

土地供應會迎來井噴！

北京的房子一平米賣12萬元，而二三線城市的房子一平米卻只賣到5000元，很明顯差距不是因為建築材料，也不在人工成本，而是在地價！

眾所周知，在一線城市土地供應量被嚴格控制，而且有一個叫18億畝耕地紅線堅決不能動搖的政策，這導致土地供應成為了飢餓營銷，地王頻頻出現，不斷被刷新紀錄，這其實是房價最大推手。

慶幸的是，土地供應量在2017年很有可能將會出現井噴式的供應！

這是真的，如果你看了1號文件，如果你認真學習了這個文件，你就會相信我的判斷！

1號文件最核心的內容是「讓農民增收」，而讓農民增收最直接的方式，就是盤活農民手中的土地，讓農民因為土地而增收。

認真解讀1號文件，你會發現裡面有一個關鍵信息「脫敏」，也就是給土地脫敏。

2017年之前，守著土地18億畝紅線不能動，開發農村土地這是敏感地帶，不能觸碰。但是，這次的1號文件就是在給土地「脫敏」。

1號文件中有這樣的描述 ：在控制農村建設用地總量、不佔用永久基本農田前提下，加大盤活農村存量建設用地力度。允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地採取入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅遊養老等產業和農村三產融合發展，嚴禁違法違規開發房地產或建私人莊園會所。

你可能說了，這條規定的確是給農村土地「脫敏」，但是文件裡面明確規定了，「不允許進行開發房地產或建私人莊園會所」，這是不是意味著在房地產的土地供應量沒有增加。

你錯了，如果你有這樣的看法，是因為你忽略了另外一個重要的內容，「重點支持鄉村休閑旅遊養老等產業和農村三產融合發展」，這裡面的關鍵是，「重點支持養老產業」。

「重點支持養老產業」，會讓房地產價格下降嗎？這裡面似乎沒有什麼內在邏輯！

別急，眾所周知已經進入老年社會，尤其是城市老齡化越來越嚴重。城中的老年人退休以後，他們更希望去鄉村生活，但是，由於農村沒有土地給他們提供住的地方，加上配套不全，退休的老人只好憋在城裡，而唯一放鬆的方式就是出去旅遊。

農村沒有房子住，城裡人去不了，這導致城裡人退休后只能在城市佔據著房子。而農村的年輕人包括大學生進了城就沒有房子，這導致的結果就是，農村人不能真正進城，而城裡人又不能出城。

而一旦利用農村一些閑置的土地開發養老產業，讓城裡的老人搬出城裡，來到農村居住，那麼，閑置出來的房屋，或者出售或者出租，房子的供應量增大了，這樣房價自然會降下來。

農民的宅基地一旦被盤活，一旦入市，對於城市的房地產價格產生的影響是巨大而深遠！當然必須說明的是，對於土地供應量會增大，這是一種個人的理解，不一定準確，但這是一種主動的預判，是一種趨勢。

一號文件，一個關於農村問題的文件，我相信大部分人不會去認真學習，甚至連看一眼都不會。但是，這裡面卻有很多國家重大政策，也隱藏著很多的商機。

做投資、經商不能不關心國家政策，政治經濟學是要好好學習。每周三，我會認真學習國務院常務會議內容，這裡面的信息和內容都決定著經濟的走向。

「風聲雨聲讀書聲聲聲入耳，家事國事天下事事事關心」，一個人只有認知提升以後，格局才會放大，才會獲得機會。

房價能不能降取決於改革的決心

讓房價降下來，除了增大土地供給量之外，更取決於改革的決心。

經濟不能過分依賴房地產！相關部門應該採取相應措施減少對於房地產的依賴程度。

房地產行業在所有行業當中處於絕對的龍頭地位，國內房地產及相關產業鏈對 GDP 的佔比約為 16%-20%，大致可以拆解為：

1）房地產行業佔比 6%；

2）建築及建材行業佔比 5%-6%（房建+土地財政支持下的基建）；

3）家電、傢具、家裝行業佔比 4%-5%（扣除部分更新需求）；

4）金融行業佔比 1%-2%（購房按揭和開發融資）。

有人認為，因為房地產開發產業鏈太長了，涉及到鋼鐵、水泥、裝飾、裝修等多個產業鏈，如果對房地產進行限制，那麼，會讓經濟陷入衰退，引發一系列的問題。

我曾經聽過一個節目，有一個所謂的專家說，房地產是已經是一趟高速列車，你突然剎車，一定會出問題。我覺得這有些片面，如果列車前面已經是懸崖，你會不會剎車呢？不要在為過分依賴房地產尋找借口了！

房地產稅：抑制房價上漲的利劍

在20日公布的《國務院2017年立法工作計劃的通知》中，房地產稅並未被列入年內力爭完成的項目，這意味著今年房地產稅不大可能正式實施，不過相關改革進展還會繼續推動。而如果房地產稅一旦立法，則手裡囤積多套房的人，必定會出售轉讓，不僅如此正如下圖所示，還有更多有利於房價下降的因素。

從上述影響傳導路徑來看，房產稅對住房供需結構和總量的影響是確定無疑的， 而房產稅通過增加地方政府收入、減少土地財政依賴，也可以降低土地成本及房價 。

誰會成為下跌房價的接盤俠

當所有人都覺得買房子能賺錢的時候，其實危機就已經在醞釀。

這不是信口雌黃的胡說，可以對標的是投資股票。2007年股市的火熱程度就如同今日的房地產，就連賣菜的大媽都在興奮的說自己在股票賺了多少錢，其火爆程度可見一般。那個時候的股價只有最高沒有更高，所有買股票的人都賺了，所有沒有買股票的人都後悔了。

非常戲劇性的是，那個時候沒有人買房子，2007年左右房價漲幅最慢，買房子的人真不多。

從現在算，之前買房的人都賺了，大家的預期是房價還會漲！不僅僅是街上買菜大媽，就連經商者也在後悔為什麼沒有去買套房存著，因為他們辛辛苦苦工奮鬥一年，所獲得的利潤還不如一套房產的溢價。當所有的人都覺得買房子能賺錢的時候，危機也在醞釀。當做生意都不如炒房賺錢的時候，這個危機更巨大！

股票本身是不產生價值，在股市賺錢，也不過是一部分人賺取另外一部分人的錢而已。當所有人都賺錢的時候，是因為還有人看著股票賺錢眼紅，紛紛進入。賺錢的人其實都是在賺這些人的錢。

同理，房子本身也不產生價值，前面買的人是賺取後面買的人的錢。

什麼時候，後面的人不買股票了，不買房子了，股價和房價就會大跌。

2007年，10月16日，上證指數到達6124.04點，然後就開始下跌，到2008年10月28日A股低點1664.93點，在一年的時間裡面下帖了五分之四。那些在最高點買進股票的人，都是傾家蕩產，而經過了10年的緩慢回升現在才是3000多點。僅僅回升了二分之一，大多數人至少賠了一半錢，更多是人的錢在股市被深度套牢。

房價最終會漲到什麼程度？在什麼時候會出現拐點？我不是預言家，猜測也不是我的風格，但是，我們可對標的是日本房價的崩盤，你可以從中找到答案。

房地產會重蹈日本覆轍嗎？

二戰後的日本，經濟的發展速度都是在8%以上，到1980年GDP甚至超越了前蘇聯成為了世界第二大經濟體。

從1960年開始，日本的低價開始大幅上漲，到1990日本主要城市地價上漲了56.1倍，房地產的泡沫可以說越來越大。當時，日本的經濟學家也提出警示，但是，沒有人能預測這個泡沫何時破掉，房地產崩盤會因為什麼被引爆！

房地產價格的上漲，對經濟實體的影響是巨大的，這種虛高的價格，實體經濟產生的利潤已經無法支撐，日本經濟開始走下坡路。

無奈，日本政府開始使用金融槓桿，希望阻止經濟下滑。僅僅在1989年至1990年1年裡，日本銀行五次上調中央銀行貼現率，從2.5%上調至6%。與此同時，日本所有商業銀行大幅削減貸款，這讓那些貸款買房人的資金鏈一下緊張起來。

金融槓桿成為了壓倒日本房地產的最後一根稻草，挑破了房地產泡沫。對貨幣政策最敏感的是股票市場，日本股票價格開始大幅下跌，跌幅達40%以上。股價暴跌導致，商業銀行、企業和證券公司出現巨額虧損，這直接導致地價跟著跳水，跌幅超過46%，房地產市場崩盤，日本房地產泡沫破裂！

當年，日本的經濟學家也提示過房地產會崩盤，但是，很多日本人卻都相信東京的房價不會降，因為，這是日本的首都。但是，日本房地產崩盤的時候，最先降價崩盤的卻恰恰是東京。

房地產會不會崩盤，什麼時候崩盤？我相信沒有人能看準，更多的人都是猜測。日本房地產的泡沫是經過整整三十年才破， 在這三十年中，尤其是前10年的時候，就有人喊出有泡沫成分，而其中不信的人，在隨後的二十年裡大賺了。可是，在1985年後買房，尤其是1989年買房的人就成為了最後的接盤俠了。投資房地產的分水嶺在哪一年呢？

普通投資者對於市場的判斷是滯后的，而那些掌握著巨額財富的人，他們也掌握著巨大的資源，這其中就包括信息。他們會在最快的時間裡面做出反應，也就是說，會在房產價格大幅下降之前甩掉。這如同股票里的機構投資者，而當他們開甩的時候，散戶已經來不及了。

作為普通投資者，我們需要謹記國家發出的警示：房子是用來住的，不是用來炒的。記住這句話，無論房價如何波動，你只需坐看風雲變化。

寵辱不驚，看庭前花開花落；去留無意，望天空雲捲雲舒！

來源公眾號：金融深度（id：tmtreport）