學區房價下跌的可能性不大

●有些話 即便你取關我也要講●

要點速讀：

1、如果這種優質資源空間位置沒有發生變化，享受優質資源的政策例如就近入學等等不發生改變，房價的下降幾乎是不可能，但有可能會導致房價上漲幅度趨緩。

2、租賃住房和租購同權除了對剛性需求的人群有作用，而對於投資需求的人幾乎不發生作用。如果有作用的話，很可能會刺激投資購買住房的人加大出租房屋的興趣。

3、所謂租購同權仍然迴避了農民工市民化的大前提，而僅僅是為了降房價採取的臨時性措施。

4、房租和房價之所以未能形成合理的價格比，是因為住房承擔了一部分金融功能，相當於一部分居民把投資住房當作把錢投入了銀行，起到保值增值至少不貶值的作用。

5、開發商也許會把賣不出去的房子轉給政府作為出租房，尋求解套也不是不可能的。

6、防止炒房最大的藥方不在房子，而在金融，在貨幣發行和人民幣的穩定。

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研究局特約稿件

特約作者 李鐵

近來有關部門和一些地方政府紛紛頒布關於推進租賃住房的政策，引起了社會反響。大家普遍關注的問題是：推行租賃住房會降低房價嗎？會大大遏制炒房的人群購買住房的慾望嗎？租購同權是否會惠及所有在各類城鎮居住和就業的外來人口，他們會與戶籍居民享受同等待遇的公共服務嗎？租賃住房的房租在政府的大力支持下會是什麼水平？房地產商

在發展租賃住房過程中會有什麼新的機會等等。當然這些政策顯然具有鮮明的特色，帶有強烈的政府主導色彩。關鍵是市場和這些政策的對應是不是吻合，導致以上問題的因素是否會通過這些政策得到緩解？我僅就以上問題談一下個人的看法。

租賃住房的大力推行和房價。這裡存在著的問題是針對於房價高漲城市而不是房子賣不出去的地方。房價高漲的城市最大的特點就是優質資源的相對集中。而優質資源中最炙熱的當屬學區房。如果這種優質資源空間位置沒有發生變化，享受優質資源的政策例如就近入學等等不發生改變，房價的下降幾乎是不可能，但有可能會導致房價上漲幅度趨緩。另一個後果就是這裡的房租價格會迅速上漲，甚至上漲到相對離譜的程度。因為支撐房價和房租上漲的是有能力在這裡購買住房或者在這裡租房的高收入人口。有關部門的文件特彆強調了是在「人口凈流入的城市」推行住房租賃政策。而人口凈流入的城市最典型的特徵就是經濟活力帶動了高速增長，並會形成高收入人群數量的增加。購買力不在外來人口，而更多的是本地高收入人口。他們不在乎住房的價格，更在乎自己的子女是否能通過交易的方式獲取享受優質資源的資格，例如享受最好的教育資格。只要花錢能夠買到服務，價格不是問題。因此，所謂租購同權對於優質資源特別是學區房來說，可以不用通過一次性大筆投資獲取學區教育資格，但是可以通過高租金獲取教育資格，市場會自動調節房租價格。學區房價值並沒有下降，因此，學區房價下跌的可能性並不大，而且有可能在價格高位上形成租購比的價格對應。

投資住房的人會減少嗎？其實近些年各種限購和限貸政策的實施，投機住房的人已經受到了極大的限制，從集團性的行為轉向個體行為。但是投資住房的人並沒有受到太大的影響。租賃住房和租購同權除了對剛性需求的人群有作用，而對於投資需求的人幾乎不發生作用。如果有作用的話，很可能會刺激投資購買住房的人加大出租房屋的興趣。投資住房不是簡單的住房問題，更深層的原因是金融，貨幣超量發行，貨幣貶值，如果錢放在銀行里會逐年貶值，那當然要把存量資產放在可以增值的地方。目前可以保值增值的除了低迷的股市之外，最安全的投資項目顯然是購買住房。而能夠確保購買住房還有足夠的升值空間，當然在這些優質資源集中的特大城市及周邊地區是最好的選擇。也就是說，影響投資需求的因素沒有發生變化，市場上的活錢需要尋找投資渠道，唯有投資住房是最安全的選擇。即使頒布了大力推廣租賃住房的政策，肯定影響不了繼續購買住房進行投資的人群的渴望。因此政策可能發生的效果並不明顯。

租購同權會加快農民工市民化進程嗎？國家新型城鎮化規劃和有關農民工和外來人口在就業地享受基本公共服務權益的政策曾經提到，農民工和外來人口在就業地享受均等的公共服務前提條件中，穩定的就業和穩定的住所中包括租賃住宅。但是各人口流入地在制定相關政策時，對租賃住宅並沒有給予更多的解釋。而我們看到的如廣州和無錫等地頒布的租購同權的相關政策，更是對人口條件給予了比較嚴苛的限制。例如戶籍人口、綠卡以及積分已經達到一定條件的外來人口。無錫的政策更是明確了這些租購同權只是針對所謂人才的引進。其實租購同權只是針對房地產開發的城市住宅，而不是針對能容納廣大外來農民工的集體土地上建設的出租屋。如果對出租屋的租賃資格給予認定並享受同權待遇，那農民工市民化政策幾乎可以得到全部落實。所以從現有的政策看，所謂租購同權仍然迴避了農民工市民化的大前提，而僅僅是為了降房價採取的臨時性措施。

關於推進租賃住房會對房租產生什麼影響？我想還是要根據市場的行情和當地人均收入的水平來判斷。房租和房價之所以未能形成合理的價格比，是因為住房承擔了一部分金融功能，相當於一部分居民把投資住房當作把錢投入了銀行，起到保值增值至少不貶值的作用。租金收益對於投資住房的人也僅僅相當於利息收益。對於絕大部分租房者能夠承擔的房租，市場上已經發揮了實際的調節作用。目前城市裡大量的存量住房已經基本上進入了租賃市場，很少有閑置，價格也相對合理。政府推出的租賃住房則面臨的問題很多。一是建在什麼地方，如果是優質資源相對集中的地方，肯定會出現資源錯配或導致資源浪費，因為高租金的租賃住房肯定不是政府建設公租房的初衷。如果建設在城市偏遠的地方，這些集中建設的租賃住房勢必要和其他閑置住房以及城中村出租屋進行價格競爭。如果從基礎設施配套看，可能政府的租賃住房條件要好一些，但是從生活和周邊的服務配套看，城中村可能更為方便一些。而相對於外來農民工和城市的白領來說，前者喜歡住在偏遠價廉的城中村，後者則寧願選擇城裡的閑置住房，因為離就業地較近。再推出政府建設的公租房，可能地點和配套設施以及服務的選擇更應該向市場靠攏。實際上，目前城市的外來人口基本都有房可租，畢竟原有戶籍人口一戶多宅現象是太普遍了。投資的房屋總是得利用，不至於白白放在那裡閑置，市場會自動調節。其實我們對城市住房供給的認識存在著偏差，城市的出租住房並不短缺，租戶最擔心的是出租市場的不穩定性。根本原因在於投資住房的人出租是短期行為，保值或者增值是根本目標，一旦有機會，就會破壞其契約將房子賣掉。而更大的租賃市場在城鄉結合部的城中村，這裡出租的目標長期而且穩定，但是不被政府認可，這就是矛盾所在。至於房租是否會降不取決於政府建多少出租房，因為市場供給本身就是穩定的。

房地產商在租購同權下會做出什麼選擇？房地產商大多是蓋了房子用來賣的，而不是建了房子用來運營的，除非是商業綜合體的運營商。如果城市的房子保值增值的功能還在，我想任何房地產商都會面臨著選擇，政策用地是否便宜？暫時建設出租用房，將來是否還可以轉化為商品銷售用房？目前政策限制的商住開發用地如果建了出租房，是否可以從政策限制中解套？商人肯定會考慮到自己的利益，特別是在金融政策縮緊的大環境下，也許還可以得到政策性資金的優惠。如果房子租不出去，時間長了，多向政府抱怨還可以改變出租房建設的性質，什麼事情都會發生。因此他們會根據市場的行情和政府行為的多變來進行有利自己的選擇。房地產發展面臨的是冰火兩重天，有的地方房價居高不下，有的地方嚴重庫存積壓。房價高的地方，開發商當然還是願意賣房子。房價低的地方，肯定是人口流出地，房子也沒有人會租。開發商也許會把賣不出去的房子轉給政府作為出租房，尋求解套也不是不可能的。

其實社會上關心租購同權更多的是關注對房價的影響，對自身利益的影響。而政策制定方也是希望通過租購同權減緩房價上漲的壓力，等於是開了一個藥方，是否對症下藥還有待觀察。我想說的是，制定任何政策要尊重規律。國際經驗可循的是，房子的功能是多元化的，既要滿足住，也要滿足經營，炒房是肯定有太大的風險。防止炒房最大的藥方不在房子，而在金融，在貨幣發行和人民幣的穩定。另一個藥方就是優質資源的稀缺性問題。畢竟空間上配置不均衡一定會造成局部城市房價高漲，這是市場規律。對於住房的剛性需求肯定還在，既有投資的剛性需求，又有居住的剛性需求，要分類解決，對症下藥，不能一劑葯通吃。如果要想發育穩定的租賃住房市場，還可以借鑒國際經驗。如果我們把土地賣給穩定的長期經營者，租賃市場就會進一步完善。如果賣給那些只想賣房子的地產商，一切政策都是短期行為。我們在國內有無數個案例說明，集體土地的出租屋最穩定，而且配套措施便宜又完善，一切通過市場來解決，我們為什麼不能在這方面進行探索和突破呢？