成都樓市調控新政解讀 受影響最大的是他們!

隨著去年」9.30「以來全國多個房價上漲過快的熱點城市陸續開始實施房地產調控的限購和限貸措施，這些城市的一手房市場出現了價穩量跌的態勢，標明房地產調控措施取得了立竿見影的成效。然後，由於以二手房交易為代表的存量市場並未直接地受到調控措施的影響，使得市場熱度較為明顯地從一手房市場向著二手房市場轉移。最近幾個月以來，全國多個熱點城市的二手房交易價格出現了較大的漲幅，特別是一些城市有著「學區房」概念的存量房出現了非正常地驚人漲幅，甚至引發了外媒的關注。當前，在一些房價（包括二手房價）上漲過快的城市，交易價格和價值日漸背離的情況已經越來越突出，這對人們預期的影響有危險之，甚至有一部分本來還處於猶豫狀態的意向購房者恐慌入市。這種情況不僅不利於房地產市場的平穩健康發展，甚至有可能累計經濟和金融的潛在風險。在這一背景下，今年3月17日起，全國多個城市開始新一輪的密集房地產調控政策，這主要是對既有的房地產調控措施進行更嚴厲的升級，也有一部分中小城市是新開始的房地產調控。

近年來，成都的房地產市場總體來說運行是平穩的。根據國家局統計局發布的「70個大中城市新建商品住宅價格指數」，在2013-2016的四年時間裡，深圳的累計漲幅高達114.53%，廈門的累計漲幅也高達79.45%，而成都的累計漲幅僅為10.81%，在70個城市中排在第26位，位於九大梯隊中的第六梯隊。而如果單看2016年，則合肥以46.16%的年漲幅領漲全國，而成都的年漲幅為5.39%（低於同為西部鄰居重慶的7.22%和西安的6.99%），在70個城市中排在第38位，位於七大梯隊中的第五梯隊。從成都的經濟發展水平和在全國城市中的地位來說，成都樓市是有一定的補漲需求的，這是客觀的經濟規律，也是本地居民享受城市發展成果和安居樂業的需要。

然而，2016年下半年以來，隨著購房資金從東部向著西部的轉移，成都各個樓盤的「外來客」逐漸多了起來，外地炒房大軍入蓉一觸即發，嚴重影響成都樓市的平穩健康發展。在這種情況之下，2016年國慶成都當機立斷實施了限購，並有針對性地對市場最熱的城南實施了差別化的升級版房地產調控措施。從實際效果來看，這幾個月以來成都的一手房市場初步穩定住了。然而，和全國其他熱點城市的情況相似，近幾個月以來，成都的二手房市場出現了較大的漲幅，這其中外地購房客的「貢獻」不可謂不大。成都存量房市場的持續走熱，也影響了本地居民的心態，使得一些意向購房的本地居民恐慌入市。

經筆者調研和觀察，目前成都市場的購房主體主要有四大類人。一，本地剛需和改需，尤其以改需居多。二，被一線城市擠壓出來的真實購房群體，特別是老家在成都但在京滬深等高房價城市工作的人，眼看這些城市的房價（含二手房）芝麻開花，慌了，趕緊回成都買房（正好1月底2月初也是春節大假）。三，外來的專業或半專業的炒房客，抱著買「藍籌低價股」的心態來蓉買房，一手房限購了就買二手房。四，本地普通居民，本有有或者沒有購房意願，但最近看到別人都是要麼在買房，要麼在去看房的路上，慌神兒了，恐慌性入市。現在問題來了：您是哪類人呢？

在這種情況之下，響應中央「房子是拿來住」 的號召，也是順應本地房地產市場變化的客觀需要，成都出台了新的升級版房地產調控措施，既進一步收緊了一手房市場的調控，也把二手房的存量市場納入了調控措施的覆蓋範圍。同時，值得稱讚的是，成都的樓市新政對「人才引進」的購房需求給予了區別的對待，這讓有意來蓉工作和生活的各類符合要求的人才並沒有置業的障礙。

當前，國際經濟形勢變幻莫測，國內樓市也應該做好緩衝的準備，應對美元加息等國際國內宏觀經濟形勢的各種變化，避免可能的大起大落。總體來說，本次成都的樓市新政，即是對國家號召的相應，也是對本地市場避免過度波動的保護；不僅可以堵住外來資金炒作的口子，同時也為外來人才的真實購房需求留了一扇窗口。

相信對本次成都樓市新政，各位朋友感覺最為模糊之處，就是能否跨區購房的問題。比如：成華的戶口，不能買金牛的房？

經過筆者連夜相相關部門核實，答案如下：

1，可以跨區，成華、錦江等戶籍的居民可以買除高新南區和天府新區成都直管區以外的區域；

2，高新和天府可以買所有區域，但是高新不能買天府新區，天府新區不能買高新。

好吧，雖然有一點點複雜，但是成都樓市新政的條款說得還是很清楚的。多讀幾遍，字面其實也說的是這個意思。

另外相信很多朋友關心，新政以後，房價會不會降？經過筆者的長期研究，限購、限貸等調控措施，對均衡房價的影響很複雜，取決於包括城市經濟結構、樓市結構在內的眾多因素。2013年，筆者的一篇題為《限貸和限購政策對一般均衡中房價的影響》的論文發表在國內頂尖學術期刊《管理科學學報》（2013年9月刊）上，專門分析了首付比例和限購的組合政策對房價變動的影響。從目前的市場環境來看，新政後市場降溫價格趨穩是可以預期的，但成交量萎縮下降則是必然的。

那麼誰受影響最大？前些日，房產交易中心內布滿排隊的人的照片相信很多人都看過。不管房價是買貴了還是賣便宜了，穩贏的是中介。如今，新政出台，二手房也被納入限購範圍。買家即使買不到房，錢還在自己手裡；賣家即使房子賣不出去，房子也還在自己手上。現在苦的是中介，因為沒有成交，就沒有傭金。所以本次成都樓市新政，中介受影響最大。

此外，本次成都樓市新政沒有說限貸，這說明樓市調控加碼是還有進一步收緊空間的，如提高首付比例等。

最後，筆者想說，筆者堅定地看好成都經濟的發展，成都的樓市也必然會兌現其價值，但不是一蹴而就。平緩而更加可持續地上漲，更有利於成都樓市的健康平穩發展。

如果想對樓市漲跌的運行規律有更深入地了解，歡迎各位朋友閱讀筆者所著的長篇都市財經愛情小說《樓市與愛情》。

在這個世界上，除了房子，還有一種東西叫情懷……來，讓我們一起幹了這碗雞湯。