樓市「倒春寒」下中介陣型收縮 調控政策下半年仍無鬆動跡象

北京一系列對普通住宅和商住房，以及房貸利率的密集調控，周期和力度都勝於以往，所以本輪地產中介公司面臨的不僅僅是一次「倒春寒」。

不同於以往短暫的「偃旗息鼓」，北京市場的房地產中介正在經歷一次前所未有的博弈。

截至5月8日，某房地產經紀公司共關停其在北京的87家門店，其中，因北京市統一治理開牆打洞關閉門店34家，關閉學區門店9家，關閉商辦小區邊門店44家。

這只是樓市調控下的一個市場截面。事實上，在2008年和2011年兩次嚴厲的樓市調控后，北京中介門店也出現了關停現象。尤其是2011年「新國八條」出台後，二套房首付比例上調至60%，貸款利率調至基準利率的1.1倍，緊接著像北京鑫尊置地這樣的房地產經紀公司關閉了50家新開門店。

房地產中介公司屬於輕資產運營，最大的成本輸出在於門店租賃和人力，業務擴張和收縮的靈活性較強，因此在每一輪樓市調控中也顯得最為敏感。不過，今年3月以來，北京一系列對普通住宅和商住房，以及房貸利率的密集調控，周期和力度都勝於以往，所以本輪地產中介公司面臨的不僅僅是一次「倒春寒」。亞豪機構總監郭毅向房地產報記者表示：「本輪調控力度之大，起碼在年底之前看不到鬆動跡象。」

房地產報記者了解到，目前北京及環京地區的房天下、我愛我家等房地產中介公司都出現了關停門店現象，這一現象從今年北京「3·17」新政后就開始浮現。新政實施的第5天，北京市住建委對138家房地產中介公司的門店進行了檢查，3天內共有26家房地產中介公司被責令關停或者停業整頓。

政府對北京房地產中介市場施以重拳，截至3月28日，66家房地產門店已被責令關停，另據房管部門檢查統計，91家房地產公司已經自行關停。一位接近中原地產人士分析：「近期房地產中介市場正面臨嚴格的調控，部分房地產中介公司關停門店其實是在向政府示弱，不排除以此引導輿論走向。」

對於這種現象的另一解釋為「及時止損」。房地產報記者了解到，今年4月份北京不少房地產中介門店出現「零成交」現象，而依靠業績吃飯的銷售人員因此陷入疲態。

對此，亞豪研究機構總監郭毅分析稱：「房地產中介公司本身就是輕資產模式運營，擴張和收縮都比較高效便捷，其門店只有租用和裝修的時間和成本。在市場上升時期，租一個底商，加上裝修，再配備相應團隊就可以開業；在市場下行時期，門店裡沒有太多資產，要做的無非就是與銷售人員提前解約，中介對自身業務調整相對簡單和靈活高效。縱觀以前幾輪調控政策下的市場景象，中介關閉門店都是及時止損的一種市場行為，可以理解，如果房地產中介公司在相對長的一段時間內沒有產生業績，不足以覆蓋成本，就會遭遇關停。」

這一觀點也得到了平安好房研究院首席分析師陸騎麟的佐證：「房地產中介公司關停門店最主要的原因還是市場成交量低迷。對於中介公司來說，關停是保證利潤、縮減成本的途徑之一，尤其是在門店分佈較多的地方適當做調整，也符合市場規律。」

事實上，在北京嚴格調控普通住宅和商住房的政策下，房地產中介公司不得不調整或者改變其業務經營範圍。易居研究院研究總監嚴躍進分析稱：「對於房地產中介公司來說，如果業務量幾乎為零的話，不足以覆蓋包括門店租賃、各類行政成本等固定成本的開支的話，關閉門店顯然是不得已而為之；從業務的經營層面來看，商住房的管制是門店關停原因之一，關閉門店說明開始放棄了商住房市場的交易，是一種主動順應市場和政策變化下的策略調整；另外，這也有利於房地產中介公司進行資源的整合，提高單個門店的經營效益，從而改善財務數據，為後續融資或發展做準備。」

面對市場衝擊，房地產中介公司除了及時止損，也急需反思自身經營問題和考慮未來轉型發展，因為無論從嚴厲程度還是周期，此輪調控顯然不同以往。

從過往來看，根據2008年和2011年兩次樓市調控政策房地產中介公司首當其衝，但多是一次周期較短的「倒春寒」，包括2016年「9·30」政策之後，住建部門同樣對房產中介施以重拳，進行規範和調整，但並沒有出現今年以來100多家門店關停的情況。

「9·30」新政后，北京樓市出現了3至4個月的降溫，但在春節后迅速回溫。不過，此次調控力度顯然比以往更加有力。郭毅預測：「從這輪調控來看，持續周期會相對較長，今年之內都看不到調控放鬆跡象，房地產中介公司如果能夠預見調控周期，提前關閉一些經營遇到問題的門店也是合理選擇。」

去年年底中央工作會議提出「房子是用來住的，不是用來炒的」，也從側面對部分伺機炒作樓市的中介公司發出了警戒。有房地產業內人士對房地產報記者表示：「中介是基於市場交易而存活的，關停門店一方面說明了中介市場實際上存在很多問題，另一方面也說明二手房市場正處於降溫態勢，而中介機構嗅出了其中市場降溫的信號。受認房又認貸等多種政策的影響，預計北京市場交易會保持在低位，轉機或在今年四季度，不排除市場交易會有繼續反彈的可能，價格方面會維持小幅上漲態勢，大漲的動力已經不足，但很難說下跌。」

「對於房天下等房地產中介公司來說，關閉門店說明轉型是有一定困難的，畢竟門店經營和管理更為複雜。從實際情況來看，後續不排除還有其他中型中介公司會有關閉門店，及時止損。」嚴躍進坦言，「現在的情況下，房地產中介機構很有必要作出反思。比如說如何合規經營，防範風險，如果繼續打擦邊球，如果後續對於中介機構也進行信用評級，那麼會出現很多問題。當房地產市場尤其價格上漲的時候，往往是政策管控的時候，創新和轉型步伐宜穩。」

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