中國海外宏洋集團:加強三線城市投入

重新覆蓋給予買入評級。我們重新對中海宏洋進行覆蓋。中海宏洋於2009年9月借殼上市,主要在三線城市從事房地產開發,現時中海外(688HK,買入)擁有公司37.98%的股權,是公司控股股東。中海宏洋於2016年12月向母公司中海外收購了總面積952萬平方米的物業,進一步加強在三線城市的滲透。截至2016年12月,中海宏洋總土地儲備和權益面積分別為1,770萬平方米和1,650萬平方米。我們推算出公司2017年底資產凈值為14.01港元,以50%折讓計算,我們定下目標價為7.00港元

購買力向三線城市轉移。受近期愈加嚴厲的房地產調控措施,尤其是一二線城市限購限貸政策的影響,我們預計潛在購房者會將視線轉向房價相對較低的三線城市,從而點燃當地的房地產購房熱情。由於中海宏洋主要在三線城市進行開發,因此將受益於三線城市的購房熱潮。我們相信三線城市的房價上漲將有利於公司提高其盈利能力,我們預計公司凈利潤率將從2016年的17.2%提升至2017年的22.8%。

中海外資產注入。中海宏洋於去年10月宣布向母公司中海外收購多個位於三線城市的項目,總代價為35.19億港元。根據評估報告,所收購項目在2016年9月價值約189億元人民幣或221億港元。我們認為中海宏洋將受益於此次收購,所收購的項目將有助提高公司未來的盈利水平。

盈利水平將繼續回升。我們相信公司最壞的時期已經過去。凈利潤和凈利潤率將從2015年的底部開始逐步回升。物業交付面積的增加和去年的資產注入將有力推動公司在未來幾年盈利增長。我們預測凈利潤在2017-2019年將分別達到15.8億、17.2億和21.7億港元,期間複合增長率將達到34%。考慮到公司今年1月向中海外支付2.467億美元款項,以及今年應支付的剩餘款項,我們預計公司凈財務槓桿率將在2017底上升至63.1%,之後在2018年底和2019年底分別下降至43.0%和30.0%。公司主要風險包括市場風險、投資風險、匯兌風險和債務償還風險。