【合富研究院】廣州2017供地計劃解讀

土地「加粥」仍需調理「眾僧」胃口

「針對性供地」有助緩減區域「缺貨」

2017年廣州供地計劃出台，引發市場各方熱烈反響，「壕供說」、「甘露說」、「風向說」各種評價眾說紛紜。為給予市場一份更加清晰的「地」圖，合富研究院對本次政府供地計劃作系統歸納並全面分析。

主要觀點：

2017年全市建設用地總供應面積超2千公頃，然而在剔除「已出讓」及「已中止出讓」的部分土地后，後續可供出讓的「含居住用地」（居住用地/商住/混合用途）為364公頃。雖然土地「加粥」，但從中長期看，廣州土地市場仍可能繼續面臨「僧多粥少」的局面。

城市主力向東向南發展，東部南部仍然是政府主力供地區域。在具體供地上，對白雲、番禺兩個「嚴重缺貨」區的土地供應較往年大幅增加。

商業用地仍主要分佈於金融城、琶洲、智慧城、南沙自貿區等各大總部經濟區。本年增加對「花都CBD中軸」區域的商業用地出讓，意味著「花都CBD總部區」建設在政府土地供應層面已有所推進。

工業倉儲用地供應分量重，佔整體供應的36%，集中在黃埔、增城、番禺、南沙，後續或繼續傾向於引進高端製造業。

（本次供地計劃解讀，除特別說明外均按政府官方口徑，以「佔地面積」計算。）

【總量】供應計劃大增，但居住用地供應仍然「相對有限」

根據2017年廣州市供地計劃，今年全市建設用地總供應面積為2050公頃，同比增加18.5%。然而，其中「含居住用地」（居住用地/商住/混合用途）佔整體供應的比例不足四分之一（24%），為482公頃。在剔除「已出讓」及「已中止出讓」的部分土地后，後續可供出讓的「含居住用地」佔比低於兩成（18%），為364公頃。

合富研究院認為，政府層面通過供應計劃為土地市場「加粥」，但結合當前全市商品住宅庫存（619萬㎡，按最近4個月月均成交計算的動態消化周期為5.8個月）及近期土地市場成交情況（平均每宗土地參拍房企在10至20家）判斷：

從中長期看，廣州土地市場仍有可能繼續面臨「僧多粥少」的局面。為抑制土地市場價格增長，預計政府層面除致力於增加供應外，仍將繼續在土地調控措施方面發力——1）後續掛牌土地成交出現「競自持」情況將在所難免；2）並且不排除進一步嚴格的調控措施出台，如「限地價，競房價」等。

【區域分佈】東部南部仍是主力供應區域

尚未供應的「含居住用地」（居住用地/商住/混合用途）約364公頃，東部南部仍是主力供應區域。

黃埔和增城兩區供應規模為137公頃，佔總量的37%。這與政府持續實施「東進」的城市發展戰略相一致。

南部供應主要集中在番禺，以及有自貿區規劃發展利好的南沙。2017年番禺和南沙兩區「含居住用地」計劃供應規模為162公頃，佔總量的45%。

【針對性供地】對白雲、番禺兩個嚴重缺貨區域的土地供應大幅增加

近年來白雲、番禺商品住宅新增供應面積持續減少，區域庫存捉襟見肘。為調劑區域供應不足，2017年後政府供地對白雲、番禺兩區作出傾斜。2017年白雲、番禺兩區計劃供應「含居住用地」（居住用地/商住/混合用途）建築面積分別約90萬㎡和230萬㎡，大幅高於該兩個行政區往年掛牌供應。詳見下圖：

【商業用地】花都CBD總部區迎來投資風口，商業地出讓增加

2017年供地計劃中，商業用地仍然主要分佈於中心區的金融城、琶洲、智慧城；以及外圍黃埔科學城、南沙自貿區等各大總部經濟區。但與以往不同的是，今年計劃出讓的商業用地中增加了「花都CBD中軸」區域商業地出讓（計劃供應38公頃，占各大總部經濟區整體商業用地供應的62%）。這意味著「花都CBD總部區」建設在政府土地供應層面已有所推進。

【工業/倉儲用地】供應分量重，預計後續引資繼續傾向於高端製造業

廣州市近年加大對IT（琶洲電商總部、番禺創新城、天河智慧城）、金融（金融城）、文化（文旅城）等第三產業的引進，並頻頻將部分工廠遷往清遠等周邊城市，但這並不代表廣州市忽視工業的力量，相反廣州市仍然非常重視。

首先，工業用地供應總量佔整體建設用地分量大。2017年廣州市供地計劃中，工業倉儲用地供應份量大，共734萬㎡，佔整體供應36%。主要分佈在黃埔、增城、番禺和南沙，分別為200公頃、170公頃、122公頃和115公頃。另外，廣州市近年依然加強對工業強鎮的建設，但與以往不同的是，工業的招商引資更加傾向於高端製造業（包括此前增城經開區引進富士康等），預計後續廣州市會仍將繼續致力於引進高端製造業。