限購越嚴 房價越高

限購限購限購，不準現金買房、炒房移動公安……最近「王炸」很多。這不是第一次通過政策手段調整房價，然而，地產價格卻以一輪比一輪劇烈的上漲，讓經濟規律、經濟學家一次又一次的被啪啪打臉。

好在是，這一次一波又一波的調控，終於讓北京、上海、深圳等城市的房價有所鬆動。可以想象到的是，這背後有多少中央與地方、炒房者與剛需者、市場與資本的博弈。

中央政府其實很明白，房地產與社會穩定、金融安全、百姓民生有著不可割裂的關係，同時，又有不可控的風險。

不管是從土地方面的控制供給，還是從政策方面的抑制需求，更或是從金融方面的鎖緊銀根，都是為了穩定。畢竟，這不僅關係到經濟的發展，更是關係到社會民生、長治久安的根本性問題。

但是，在如此高壓的情況下，數據卻依舊不容我們樂觀。

前天，央行發布的今年一季度金融機構貸款投向統計報告。數據顯示，一季度末個人住房貸款餘額19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。

單看數據大家可能看不明白。四點兒在這裡跟大家解釋一下。眾多周知，一二線城市基本都已進入限購高壓狀態，在嚴格控制的情況下，交易量大幅收窄。但是，個人住房貸款餘額增速僅比去年降低了1.1個百分點。

換句話說，就是大部分的一二線城市房價仍在繼續上漲，只是漲幅趨緩；而其周邊衛星城、三四線城市交易回升較快，價格漲幅也比一二線城市要高。

更值得關注的是，個人住房貸款餘額同比增長35.7%。這意味著什麼。作為去年全國性房價大漲的開端，2016年一季度個人購房貸款餘額為15.18萬億元，同比增長25.5%。也就是說，今年一季度個人購房貸款餘額增速，比去年多了10%還不止！

基數大，增速還如此之高，即便是所謂置身事外的「專家」，怕是也看得膽戰心驚吧。

調控如此嚴厲，手段如此強硬，甚至可以說是層層加碼的情況下，卻獲得了如此的「調控結果」，也難怪普通大眾們調侃房價「越調越高」。

不過，一季度的數據，畢竟有一定的滯后性，畢竟不少極其嚴厲的調控措施，都是一季度發布的。但是，不可否認的是，在嚴厲調控之下，銀行、金融機構、房地產企業，依舊對樓市的熱度不減。

各地的地王仍在不斷出現，詭異的暴漲也時不時見諸報端。

或許，對於短線炒房者來說，越來越嚴的限購政策影響頗大，但是，四點兒不得不說的是，只在需求端的調控，或許會幫助已經夠大的房地產泡沫又增加了不少動力。

10年前，美國的房地產市場從極度繁榮旋即掉落到極度蕭條之中。而在其極度繁榮之時，美國政府也再三出台過限制措施，結果是：房價越限越高。

在奧地利經濟學派代表人物索維爾的《房地產的繁榮與蕭條》一書中，詳細介紹了當時的情況。

跟一樣，危機前的美國房地產市場發展也不均衡。比如加利福尼亞州，其漲幅一直都數倍領先於美國全國。加利福尼亞州沿海岸，是全美高房價的最大市場，也是房價漲幅最快的區域。與此同時，該州人民的收入增幅甚至低於美國其他地區，人口增長也不明顯，帕羅奧圖市同期人口甚至還退減了8%。

索維爾研究后發現，造成地區間房價差異的最大因素在於土地的價格。根據美國國民經濟調查局的估算，在紐約，每1000平方米的土地為房屋成本貢獻約為350000美元，而在舊金山則接近70000美元。是不是像極了的北京、上海、深圳？

值得注意的是，加州土地價格飆升的原因在於「土地限制政策」，比如禁止在開闊地上建房、區塊劃分、建築物高度限制、最小地塊面積規定、遺迹保護限制、建築許可限制、農用地保護制度等。這與熱點城市土地價格高昂的原因有眾多相似之處。

巧合的是，在美國，擁有絕對的權力裁決建築許可的單位，也叫規劃委員會。

土地限制政策導致美國部分地區的房價 「騰飛」，房產「創新」金融的各種新奇融資手段，也起到了推波助瀾作用。而後者直接導致了後來金融危機的發生。

當時美國的金融機構通過各類金融工具，例如零首付貸款、變動利率貸款、房屋凈值貸款等來降低購房門檻。而政府機構批准的更寬鬆的抵押貸款申請標準，推動了信貸機構的授權衝動。這點雖然與不同——是金融監管規範並不完善——但是結果很可能一樣，即各種金融工具在對房價上漲推波助瀾的過程中，埋下了巨大的隱患。

2008年，四萬億的刺激計劃，被一些經濟學家稱之為「飲鴆止渴」；2016年的70萬億投資計劃，也被不少人稱之為「飲鴆止渴」。然而，這些都還是在明面上的。在多次調控的背後，又何嘗不是另一種「飲鴆止渴」？