剛需者是繼續觀望，還是出手買房？

春天總是滋生各種希望季節，也包括買房的希望；最新樓市形勢帶給剛需購房者的，是終於可以坐下來和房東好好談，而不是之前那個段子：

北京一購房者認為中介不能代表他的利益，親自上陣；賣家報價728萬，購房者則從7點半砍價到夜裡11點半，最終以745萬成交。

這不是笑話，而是冷笑話；讓人笑哭了的笑話。而這又那麼真實。去年樓市最火的時候，報價從當日有效，到兩小時內有效，最終即時有效，猶豫一下就是十萬沒有了。

新房面同樣激烈。二線城市某樓盤中午開盤14000一平米，由於地處偏遠，看房人琢磨著吃頓飯再好好談；午飯歸來，18000了，一頓飯吃了18萬，這麼貴的飯，想必購房者也此生無憾，不想再吃第二頓了。

然而，一切都從3月開始發生了變化。新的政策出台了，讓剛需購房者看到了希望；不僅是可以安心和賣家談價的希望，可以遊走於各個樓盤貨比三家的希望，更是期待著房價大幅下跌，可以買到稱心如意的大戶型的希望。

不過，對於剛需購房者來說，這個希望或許有些虛無縹緲了。

仔細解讀決策層聲音，從來沒有說要「腰斬」房價的，穩，是目前市場最大的期望。都說降房價是民意，然而買到房的人期望保住財富也是民意；讓更多資金進入實體經濟是民意，而保住既有的財富規模和金融安全也是民意，最終博弈的結果，大概也只有穩了。

這樣的形勢下，「抄底」的思想就不要有了。剛需嘛，還是儘早買到讓自己能安居的房子，小一點舊一點都不是問題；剛需購房最怕猶豫，也許未來房價會回落，但是其間租房的錢，不如早點交了月供。

同時，剛需者也不要被市場收益忽悠，房價漲得高，跟你有什麼關係？你賣了房再去換大的？你的房漲價了，別人的房子也漲價了；換大房子無非是增加了自己的負債水平，又有什麼意義呢？

對於投資者來說，房地產可以保值，但未必能增值；也許這兩年沒有入手房子的人，會後悔錯失財富的機會；但同樣的，也避免了單一計價資產的風險，避免了一味相信房價會瘋漲的錯覺。房地產持續火爆，最大因素其實就是市場與決策者的博弈：雙方底牌都亮出來了，誰都有投鼠忌器的地方。於是房地產稅、遺產稅暫難出台；再嚴厲的政策也留了後門。加之終極決策層「穩」字當頭，更讓房產市場實際上吃了定心丸。

不過，在火爆的市場，也會有其弱點；目前公認至少有三種方式鑄就了房產創富的神話：

1. 城鎮化的神話；

2. GDP、M2的神話

3. 核心區域便利的神話。

未來，城鎮化總有到頂一天，GDP和M2頁不能像之前那樣大幅增長或超發；而隨著科技發展，核心區域的便利對於周邊地區的優勢也在慢慢消去。因此，如果在大規模收緊的市場中，房產投資者還想像過去一樣，隨便買賣一下就是百萬級的財富增長，那真是太天真了。

本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，外國專家局澳籍專家資質， 多家媒體房地產專欄作者、作家。微信號：victorliulei。