北京發布物業案件審判白皮書 糾紛多為追繳物業費

原標題:北京發布物業案件審判白皮書 糾紛多為追繳物業費

北京一中院發布涉物業糾紛案審判白皮書 原告九成為物業企業——

糾紛幾乎全為追繳物業費

法制晚報 記者 洪雪

日常生活中，物業與居民的日常生活息息相關，每家每戶幾乎都會與小區物業打交道，產生糾紛和矛盾也在所難免。

近日，北京市一中院梳理了五年來審理的物業糾紛案件的基本情況和特點，發布了《涉物業糾紛審判白皮書》以及「十大典型案例」。白皮書顯示，近五年該院共審理各類涉物業糾紛案件1373件，其中，物業企業作為原告提起訴訟的佔90%，且勝訴率較高。

物業糾紛多涉及物業費

「各地房源出現供不應求的局面，隨之而來的是購買房屋后引發的涉物業糾紛案件也持續不斷。」一中院告訴媒體記者。在物業糾紛中，物業公司作為原告幾乎全部是為了追繳物業費，而業主、業委會作為原告提起訴訟的案件則呈現出多樣化趨勢，包括物業企業所提供的服務不符合合同要求而產生的違約、物業企業擅自增收服務費或私自佔用綠地、共有區域，以及在財產、人身等方面對業主的侵權等。

白皮書顯示，在物業糾紛中，物業公司的勝率相對較高，而業主提起訴訟的案件勝訴率往往較低。對於這種現象，據一中院法官介紹，相對於業主個人來講，物業企業一般有相對較為固定的專業律師來負責企業的法律業務，因此，無論是在法律知識和證據收集上，還是在訴訟經驗方面都比業主更有優勢，「這就容易導致物業企業的整體勝訴率較高。」

案例一 物業企業應對公共設施進行維修

案情概要：A物業企業為延慶某商業樓提供物業服務，該樓各房間屋頂均安裝了煙感器和噴淋器。孟某系該樓3層312室業主，高某系該樓4層412室業主，高某利用412室經營拔罐理療等美容養生項目。2014年12月16日16時許，高某屋內的噴淋器突然爆裂，向室內大量噴水，后A物業企業員工到現場進行了相應處置，噴淋器停止噴水。孟某提起訴訟，要求高某、A物業企業賠償經濟損失。

裁判要旨：當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中，高某室內消防噴淋頭爆裂噴水，致居住樓下的孟某家中財產受損的事實，各方當事人均無異議。涉事消防噴淋頭雖然安裝在高某室內，但該設備系公共設施，A物業企業作為物業管理方，負有維護管理的義務。為探明消防噴淋系統啟動的真實原因，應當委託具有專門技術知識的機構進行鑒定，而作為管理義務人的A物業企業，負有舉證責任。A物業企業明確提出放棄進行司法鑒定申請，即意味著其應當依法承擔舉證不能的不利後果，一二審據此判決A物業企業承擔賠償責任。

法官表示，小區物業企業對業主違建應履行報告責任，並有權要求業主根據約定恢復原狀，物業公司對小區公共設施也有維修責任。

案例二 物業企業對於小區部分業主的違建應履行的責任

案情概要：張某為昌平區某小區的業主，A物業企業為該小區的物業企業。張某認為A物業企業未對該小區5-4-701業主進行違法建築盡到制止、處理的責任，訴至法院要求其履行合同約定、法律法規規定的責任，協助相關機關拆除違建，賠禮道歉等。

裁判要旨：本案中，A物業企業出具了2014年8月22日向北京市昌平區建委房屋安全管理科寄送關於違建材料的底單，經法院查詢，從該底單上可以看出，上面標明的文件性質為「關於違建10-2-101、5-4-701」，故法院認為A物業企業已及時向有關行政管理部門報告，盡到了報告的義務。北京市昌平區城市管理綜合行政執法監察局已經向5-4-701業主下發了《責任改正通知書》和《談話通知書》，亦說明相關行政執法部門已經了解到違法建築的相關情況。履行認定、查處、拆除違法建築職責的部門應為政府的主管部門，張某要求A物業企業負責該違法建築拆除的相關事宜缺乏法律依據。