北京新房持續低迷：供需萎縮 成交價格平穩

  受樓市調控影響，北京房地產市場迅速降溫。與二手房量價齊跌不同，北京新房市場成交量雖持續低迷，但成交價格卻保持平穩。6月截至目前，北京新房市場成交量延續近幾個月的低迷狀態。從供應端來看，6月截至目前僅兩個項目入市，6月預計入市14個項目量估計很難實現。業內認為，在房貸政策收緊以及「限價」管控等情況下，北京新房市場供需兩端均表現低迷，預計未來一段時間內，北京新房市場成交量及成交價格都會保持低位運行。

  成交下滑

  對於房企而言，2016年是豐收年，不過，在2017年的這幾個月里，北京房企銷售相對「慘淡」，這也是由於北京新房市場持續低迷所導致。

  據亞豪君岳會統計數據顯示，6月1日-11日，北京新建商品住宅（不含保障房、自住房與商辦，下同）共實現成交658套，成交面積9.13萬平方米，而5月同期成交套數1061套，成交面積13.49萬平方米，環比分別下滑38%、32%。

  實際上，近幾個月北京新房市場成交量都相對低迷。數據顯示，5月北京新建商品住宅共網簽2912套，環比4月上漲5.4%，同比2016年5月下降38%。整體來看，進入2017年以後，北京新建商品住宅的月網簽量一直維持在2700-3000套，5月網簽量雖比4月多，但明顯低於2016年5月成交4000套以上的水平，自去年「9·30」新政出台後，北京新房市場依舊持續低迷。

  對此，亞豪機構市場總監郭毅分析認為，今年以來房地產收緊調控，一方面是對購房資格上加強限制，通過政策的查漏補缺，包括商辦項目限購，修改非京籍購房的納稅標準等，使得限購的口子越收越緊；另一方面是對購房能力進行制約，近期個別銀行首套房貸利率再次上調，這已是年內第三次上調，已經由年初的基準利率9折上調至基準利率的1.1倍，除此之外批貸周期也在不斷拉長，「減槓桿」執行力度持續加大。受到這兩方面的制約，市場需求難以抬頭，因此成交低位的趨勢也仍將延續。

  北京海淀某新房項目營銷負責人表示，一系列樓市調控政策的出台，尤其是對購房資格的限制和嚴格審查，導致項目此前積累的大部分客戶失去購房資質，項目不得不重新積蓄客戶。同時，隨著二套房的認定標準及二套房首付比例的提升，也導致部分二套房買家的購房計劃擱淺。此外，北京的樓市政策在遏制投資投機需求。在上述購房需求得到抑制的情況下，北京新房市場成交量的下滑也在所難免。

  供應萎縮

  除去上述所說的因政策原因導致的購房需求減少之外，供應端的萎縮也是北京新建商品住宅成交量下滑的原因之一。

  據亞豪君岳會統計數據顯示，6月以來，北京新建商品住宅市場共有兩個項目入市，均地處丰台區，分別為璽與西山甲一號，兩個項目共新增住宅產品364套，預售許可面積5.4萬平方米。

  值得注意的是，臨近年中，上市房企開始衝刺半年業績，6月北京計劃入市的新盤項目其實是大幅增加的，機構統計顯示，今年6月北京住宅市場有14個項目預計入市，環比增長超過五成。但是，目前僅兩個項目入市，如今項目取證難度較大，預計6月入市項目量將很難達到預期。

  實際上，今年以來，受到樓市調控政策收緊的影響，北京新建商品住宅市場供應持續低迷，月均新盤入市量在10個以內。有業內人士認為，與其說是成交低迷，不如說是供應低迷。對於購房者而言，購買新房往往面臨的是無房可選的尷尬境地。

  上述業內人士進一步分析認為，供應端持續低迷的原因與預售證的價格管控有關。北京新房市場自去年開始執行預售價格管控，從今年以來的發證情況來看，8萬元/平方米隱形紅線的控制非常嚴格，無論項目位置如何，目前尚無項目能夠突破這一價格紅線，由此可以看出主管部門對於控制房價的決心以及執行力度。然而，高價拿地的項目，會面臨預售證價格難以達到項目預期售價的情況，這也導致北京部分新房項目遲遲難以取得預售許可證入市銷售。

  從本月入市的項目來看，璽為少見的二環邊內城項目，2015年拿地的樓麵價為5萬元/平方米左右，周邊二手房價格已經達到10萬元/平方米以上，但是受到預售價格管控影響，開發商不得不大幅調低預期，以7.95萬元/平方米的均價取得預售許可證，在「8萬元」紅線之下擦網通過。從價格橫向對比來看，此前入市的同屬丰台區的澤信公館項目，地處四五環之間，售價也已達到7.7萬元/平方米。

  低迷仍將持續

  「受預售證價格管控的影響，預計後期仍不斷有項目調低預期，甚至是大幅調低預期入市，房價『維穩』將成為今年的主旋律。同時，受到供需兩方面嚴格管控的影響，今年北京新建商品住宅市場在價格及成交量兩個層面仍將保持低位運行。」郭毅在接受北京商報記者採訪時如是說。

  同樣，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，按照目前的形勢，政府對新房市場的嚴格管理仍將持續，限購、限貸也暫無鬆動可能。因此，未來北京新房市場仍將維持低溫，交易量也會繼續在低位徘徊。

  從房價方面來看，在嚴格的「限價」管控之下，北京新建商品住宅項目很難高價入市。按照以往經驗來看，本來5月應逐漸進入供應旺季，但今年供應始終無法發力，隨著調控政策不斷延展，今年整體市場供應也難以出現太大突破。

  郭毅認為，今年以來，北京土地出讓當中，含有可售純商品住宅的地塊共計11宗，每宗均設定了限售價格，未來項目的售價比同一區域目前在售項目價格低出10%-20%，其中有部分項目價差高達30%。有了這些被限制售價的住宅儲備在後面「虎視眈眈」，現在的項目均有了入市動力。

  此外，在「限價」管控下，北京新房項目價格入市時已相對之前跌了兩成，項目拿證價格也能實現順銷，因此房企暫時不會下調價格。

  一位上市房企相關負責人表示，北京房地產市場走勢主要還是看樓市調控政策，在房地產政策調控如此嚴格的情況下，市場下行是意料之中的事。今年，房企面臨的銷售壓力較大，為回籠資金、實現既定銷售目標，未來房企會降低項目預期價格分批入市，尤其是布局較為單一的房企，在資金鏈承壓的情況下，不得不選擇妥協。