樓市調控下的炒房客何去何從？

►今天，國家統計局公布了1月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。

15個一線和熱點二線城市中,11個城市1月份新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.5個百分點之間；3個城市環比持平；廣州市環比上漲0.6%，漲幅已連續4個月回落。從環比看，一二線城市房價基本止漲。深圳新建商品住宅價格1月環比下降0.5%，環比領跌全國。

►深圳樓市在去年10月份新政出台之前，投資客十分活躍，占購房客比例一度高達40%。現在炒房客的境遇如何呢？

近日，央視《交易時間》採訪了深圳樓市炒房客李先生。

李先生坦言，2014年年底，深圳房價剛剛開始出現異動的時候，辭去工作回深圳專職炒房。以100多萬做首付在福田買了第一套房子進行投資，2015年反覆操作了17次，2016年操作了4次，到現在差不多有5000萬的盤。2016年10月，深圳出台了史上最嚴限購政策，市場成交量大幅下滑，這讓李先生十分擔心。5000萬的盤，每個月大概要供20萬，如果你每個月沒有20萬進賬，就有一個斷供的可能。現在為了保證資金鏈的安全，李先生陸續將手裡3套房子降價掛牌出售，平均每套房相對於最高價時期降了10%。

►多叔想起前幾天熱議的『兩套房貸兩個娃,38歲被迫辭職入不敷出』的某名企通訊男。

38歲，男，出身農村，在深圳某知名通信公司工作了十年。老婆沒工作。2010年辛辛苦苦攢錢在坂田買了套二手房，120萬、月供6000元；2015年底深圳房價大漲，手裡幾十萬餘款，在關內又買了一套學位房，300多萬、月供1.7萬。第二套房因為首付不夠，把首套房抵押又貸款70萬，每月還款7000多。兩套房貸+抵押貸每月需還款3萬多。收入：兩萬多的工資+獎金+分紅。勉力維持。公司安排出國不想去，被要求離職。隨之而來的是難以承受的壓力。

這個故事道出了無數新中產的普遍焦慮：工作壓力已經很大，辛苦積攢起來不多的財富，卻不知如何保值、增值，甚至怕一覺醒來消失無蹤。

其實，多叔認為，在這個慾望奔涌的年代，看清自己的能力、不貪婪，是一件極難的事情。不管是投資客李先生還是通訊男，他們當時的財務危機並不難，利用目前市場相對朦朧的時候及時退場，賣掉一套或幾套房就解決了。困難的是，對目前政策和自身現狀沒有想清楚，心存僥倖，繼續享受加槓桿帶來的財富增長快感。

槓桿，簡單說就是錢不夠卻要辦大事，於是去借。

這本身只是一個工具，用好了給我們的生活和家庭財富帶來巨大幫助。

比如最常見的房貸，總價300萬，首付30%也就是90萬，於是向銀行借按揭120萬，相當於2倍多的槓桿。這既解決了生活需要，如果房價增值，有提高了收益率。

但是，如果錯用槓桿，就有可能惹出大麻煩。不知道還有多少人記得2015年的股災，股價漲的時候，不少人通過外部融資，把自己的槓桿放大到了8倍甚至10倍。但是股災來得猝不及防，只要一兩個跌停，就讓他們一夜返貧。

說這麼多，並不是反對用槓桿。善用槓桿是好事，關鍵是，如果要用，你要確保自己能駕馭它。

►多叔建議：

首先，你需要對自己能夠承擔的槓桿有個合理評估。比如買房，政府要求三成的首付比例，是個合理的槓桿水平。但是，借首付貸來投資，這個槓桿就太大了。多叔認為，總槓桿水平最高不超過家庭穩定收入的5倍。

其次，年齡越大，你的槓桿比例應越低。因為財富並不是隨著年齡的增長，一般來說50歲是個人掙錢能力的高峰，50歲之後直線下降。

最後，千萬不要把槓桿用在投機上，否則任何一次意外，都將讓你跌入地獄。

【PS】：歡迎大家關注【小多在路上】（微信號：xiaoduozls），在這裡，多叔陪大家看樓市、聊房事、談政策、鑒房源。如果您有需要了解的房產知識或看好的房產資訊文章想和大家分享，歡迎您公眾號回復留言，我們將第一時間回復您！