美聯儲加息+縮表 全球泡沫樓市將降溫

隨著美聯儲進入加息周期，並將大幅縮表，各國也將漸漸跟進，借貸成本必然大幅上升，對於樓市泡沫來說，好似釜底抽薪。有史可鑒，一方面，泡沫樓市的接棒者將迅速減少，樓市的拐點將至；另一方面，隨著利率不斷上升，還貸額的不斷增加，將重現幾年前美國金融海嘯的情景：斷供房導致法拍屋越來越多……

6月14日（周三），美聯儲如期今年的第二次加息，將基準利率上調25個基點到1.00%至1.25%的水平，並表示今年至少還將加息一次。同時，宣布將在年內啟動縮減資產負債表，概述了其4.5萬億美元資產負債表的減少計劃，起步上限為每月100億美元。

這項縮減計劃包括了政府債券、抵押擔保證券、以及金融危機之後所收回的其它資產，而且還將逐漸增加縮減規模，直至國債削減規模達到300億美元，抵押支持債券（MBS）為200億美元（一年為6000億美元）。

事實上，美聯儲加息早已在市場的預期中，但這樣的「縮表」計劃卻大大出乎人們的意料。這明顯地表明了美聯儲多年的貨幣寬鬆政策的拐點真正來臨，也就是將原來釋放到市場的幾萬億美元的貨幣逐步收回去。

有專家預測，美聯儲最終會將基準利率提高至4%以上，並將4.5萬億美元負債規模縮表至3萬億美元。這樣規模的加息和「縮表」，必將影響全球的樓市、金市、債市和股市。

一方面，加息對於持有美國國債和美元資產來說，意味著每年獲得的利息變多了，升值便成為必然趨勢，因此持有美元資產就會更賺錢。

另一方面，加息對於樓市來說，就未必是好事了。而每一次的樓市調整，一般都是以豪宅開始的，所謂的「春江水暖鴨先知」。

舉例來說。今年6月28日，在美國的德克薩斯州，將舉辦一場房地產「禮賓拍賣」（The Concierge Auctions）活動，其中Champ d』Or 是18棟拍賣物業之一，也是這場拍賣會叫價最高的房產。

Champ d』Or位於達拉斯以北，坐落在約30英里之外的山核桃溪（Hickory Creek）旁。這棟佔地面積達48,000平方英尺的豪宅，建於2002年，其設計靈感來自巴黎著名的'deVaux-le-Vicomte城堡，是美國最大的手機分銷商CellStar的創始人——艾倫·姤菲爾德（AlanGoldfield）夫婦共同打造的夢想家園（比如，主卧的穿衣櫃門把用18K金製造），整個建築擁有6間卧室和14間浴室，建造成本為5200萬美元。

然而，Champ d』Or目前的業主塔巴尼集團CEO——塔巴尼（Zaffar Tabani），曾經在2015年底美聯儲加息前夕，將其產業掛牌上市，打著「購買此豪宅，免費獲贈直升機和羅斯萊斯」，總要價為1750萬美元，也無人問津接盤。

當然啦，這次禮賓拍賣會將不包括飛機和羅斯萊斯，預計開盤價在550萬美元到1000萬美元之間，不保留（No-reserveauction），即無論拍賣價格是多少，Champ d』Or一定要售出。從中不難看出，加息對豪宅價值的巨大影響。

近日，隨著美聯儲加息和「縮表」超預期，使得美國、加拿大、智利、義大利、希臘、以及巴拿馬等地的私人島嶼，也出現一片豪宅拋售潮，幾乎全球出現泡沫的樓市都開始下跌，或出現了開始下跌的跡象。

接下來，英國、加拿大等政府也將緊跟美聯儲的步伐，預計也將通過加息來收緊貨幣，這種主動刺破房地產泡沫的舉措，是避免未來出現經濟危機的最佳的貨幣政策。

因為近年來，樓市具有泡沫的國家或地區的百姓家庭所增加的「財富」，越來越多地建立在債務上。如加拿大多倫多的兩卧房公寓，在前十年間，從30萬加元飆升至60萬加元。由於超低的利率，人們感覺自己還貸能力大幅增強，於是毫不猶豫的向銀行貸款，根本不管未來在利率上升時，是否還具有還貸能力，即無視自己未來可能的入不敷出。他們根本不會去想，這十年來目前市值60萬加元的公寓，其中有30萬加元，其實是靠銀行的借貸，即債務堆積而來的。

據Abacus Data（加拿大市場研究公司）最近進行的調查研究顯示，加拿大樓市泡沫越吹越大，是隨著民眾承擔著越來越多的債務，即樓市泡沫帶來的所謂「財富」。

而通常來說，金融市場每次泡沫被吹大，大眾、甚至專家往往深信不疑：「這次是不一樣的。」在一段時間，他們可能是對的。然而每一次泡沫被刺破，卻都是相同的原因，這次也一樣。