萬億融資助力2016年業績 房企儲糧備戰2017

本報記者 王營 實習生 周圓 北京報道

得益於國內寬鬆的信貸環境，以及一線城市和主要二線城市的強勁需求，絕大部分開發商在2016年各項業績指標創下紀錄中高位。

21世紀經濟報道記者查閱多家已發布年報的典型房企發現，包括營業收入、資產總額、現金流以及負債率等方面指標均大幅好轉。同時，受益樓市銷售火熱，典型房企預收賬款普遍在增加。

2016年房企通過各項渠道融資的額度刷新了歷史紀錄。中原地產研究中心統計數據顯示：合計全年融資額度達11376.7億，這也是歷史首次突破1萬億的年份。不過2016年10月調控以後，房企的債券融資難度明顯加大。

對於2017年樓市預期發展，克而瑞分析師沈曉玲認為，從整體情況看，企業一般會預留好資金來控制風險。比如一年內要還的債、接下來準備買地用的款項。每家企業都會在年初制定好現金流計劃。所以，現金流窘迫的企業勢必會尋找其他渠道增加現金流入。比如近兩個月，房企海外融資規模就有增加。如果找不到渠道，企業也會控制好自己的拿地投資節奏，控制好現金支出。

沈曉玲表示，從目前情況看，大型以及中型企業現金流情況可以覆蓋一年內需要償還的債務。對於這部分企業，他們在2017年需要面對的抉擇是增加還是減少投資。

2016年資金面充沛

受益銷售額大豐收以及融資環境寬鬆，房企資金面也得到普遍好轉。

中原地產研究中心統計數據顯示：截至目前，已公布年報的67家房企中，營業收入6697.3億，同比上漲30.7%%。官方公布2016年全年銷售業績的企業合計有35家，合計銷售額在2016年達32149億，同比2015年上漲了51%，碧桂園、融創、新城、朗詩等企業相比2015年甚至出現銷售額翻倍上漲。

房企資金面好轉一方面得益於樓市全年銷售持續火熱，另一方面也得益於房企融資環境向好，全年融資規模得到大幅提升。

2016年央行五年以上長期貸款利率仍保持在4.9%的歷史低點，房企利用資本市場進行融資的規模也大幅增長。據指數研究院不完全統計，2016年房企債券融資達9039億元，同比增長77%，平均利率為5.07%，低於2015年1.2個百分點。

21世紀經濟報道記者對比多家典型房企近三年來業績報表發現，絕大部分房企現金流情況正在好轉。

比如千億軍團中，碧桂園在2014-2016年間現金及現金等價物年末餘額年均翻倍增長，至2016年為846.5億；恆大在此期間持有現金也呈年均翻倍態勢，至2016年為3043億人民幣；萬科在2014-2016年持有現金分別為627.2億、531.8億、3647.7億。第二梯隊中，富力地產的持有現金從2015年的人民幣213億升至2016年的459.7億；遠洋地產持有現金在2014-2016年分別為人民幣163.4億、237.3億、223.4億。

以併購王融創為例。年報顯示，截至2016年末，其貨幣資金為698億元，較2015年增長158%；現金短債比高達2.1倍，足以覆蓋短期有息負債。公司一年以內的短期借款佔總借款比例已從2014年的40%下降至2016年的29%。通過豐富的融資渠道、控制再融資成本、替換已存在的高成本借款，融創的債務結構不斷優化，其借貸的加權平均實際利率不斷下降。2016年融創借貸加權平均利率由前一年的7.6%下降至5.98%，其中新增借款加權平均實際利率為5.78%。

儲糧過冬，整合加劇

2017年以來，房企融資環境已經全面收緊，絕大部分熱點城市也進入調控高壓期。在此情況下，大型房企已經儲備足夠資金過冬，但部分中小房企可能將面臨被兼并局面。

標普全球評級信用分析師孔磊認為，持續上漲的房價和土地價格促使政府出台更嚴格的住房限購政策，並收緊國內融資條件。大型開發商在獲取融資、競買大型開發地塊方面處於有利地位。一個成本較低的土地收購渠道是那些迫於融資限制或資產負債表壓力而有意願出售地塊的小型開發商。「預計2017年分散的房地產市場將進一步整合。」

孔磊表示：「國內熱點城市土地供應緊張，土地收購金額不斷攀升，這大幅提升土地總成本和融資需求，使小型開發商不得不止步於高企的競爭壁壘。而大型開發商將在行業整合期獲益。」

碧桂園在年報中就表述道，預計在2017年房地產行業的競爭將更趨激烈，行業整合加強，市場將進一步分化。面對新形勢，該集團將堅持穩健的財務政策和風險控制措施，強化合同銷售及回款，嚴控各項成本及費用支出，以保障經營性現金流和投資回報率的良好表現。同時以更審慎、務實策略補充優質土地儲備、優化項目區位布局，針對城鎮化的不同階段制定相應的投資組合。

對於2017年現金流管控，恆大在年報中則表示，集團將進一步制定合理的產品售價、加強銷售款回收，繼續開展項目合作，同時適度銷售部分商業物業，進一步盤活存量資產。在資金安排方面，集團亦將合理安排現有公司債及永續債償付計劃，實施更加嚴密的支付計劃管理，並綜合運用好多元融資渠道，統籌好資金流入與流出的動態均衡。

融創則看好2017年土地市場併購機會。年報中稱，預計2017年政府對房地產行業的流動性收緊和限購限貸等調控政策將不斷升級。土地市場方面，目前大部分熱點城市土地價格過高，尤其在公開市場，獲得價格合理土地的機會很少，但隨著調控的持續和流動性的收緊，預計2017年下半年土地市場有機會逐步回歸理性，並且有可能出現一些較好的收併購機會。

（編輯：駱軼琪，郵箱：[email protected]）