房地產開發投資創新高 但下半年不容樂觀

中房報記者 許倩 北京報道

不同於去年房企在房地產新開工、投資上的「觀望與謹慎」，一季度以來，眾房企們明顯加快了新開工和開發投資速度。

4月17日國家統計局數據顯示，一季度，全國房地產開發投資同比增長9.1%，增速比上年全年加快2.2個百分點，比今年1～2月份加快0.2個百分點。其中，住宅投資增長11.2%。1～3月房地產開發投資數據創下25個月以來的新高。

開發投資數據的超預期增長源於房企拍地和開工速度的加快。數據顯示，一季度，房屋新開工面積31560萬平方米，增長11.6%，增速提高1.2個百分點。

而來自於央行的數據則顯示，一季度，廣義貨幣(M2)、狹義貨幣(M1)增速，以及關於樓市的貸款增速均現回落。一季度房地產銷售數據亦開始下滑。

銷售放緩、資金面持續收緊下，大部分房企顯然不再敢囤地與捂盤。

拿地與開工加速 房企忙於補庫存

經過近一年的樓市地市「飢餓營銷」下，房企補庫存意願明顯加強。

根據國家統計局數據，一季度全國房地產開發投資19292億元，同比增長9.1%，增速比上年全年加快2.2個百分點，比今年1～2月份加快0.2個百分點。其中，住宅投資增長11.2%。其中，東部地區房地產開發投資11373億元，同比增長7.9%，增速比1～2月份提高0.1個百分點；中部地區投資3914億元，增長14.7%，增速提高1個百分點；西部地區投資4005億元，增長7.5%，增速回落0.3個百分點。

可見，房地產開發投資熱情主要來自於中部和東部城市，尤其是中部城市房地產投資迅速崛起。根據行政區化，中部地區主要包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南六省（區）；東部地區包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南等省（市）。

交通銀行總行高級分析師夏丹對房地產報記者表示，房地產開發投資的較快速上漲或與土地市場的活躍有關，今年以來推地動作有所加快，房企補庫存意願也比較明顯。

從拿地數據上來看，1～3月份，房企土地購置面積3782萬平方米，同比增長5.7%，增速比1～2月份回落0.5個百分點；但土地成交價款1359億元，同比增長16.7%，增速提高4個百分點。由此也可見，土地樓麵價仍在上升，而且新增土地價款很大程度上仍是來自於熱點城市。

根據指數研究院數據，1～3月，全國土地出讓金排名前20城市成交總額為4200.7億元，同比增加51%，上榜門檻升至94億元。

房企忙於拍地的同時，還加快了新開工速度。國家統計局數據顯示，1～3月，房屋新開工面積31560萬平方米，增長11.6%，增速提高1.2個百分點。其中，住宅新開工面積22751萬平方米，增長18.1%。

不過，受樓市調控影響，房地產銷售增速出現下滑。1～3月份，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1～2月份回落5.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長16.9%，辦公樓銷售面積增長52.9%，商業營業用房銷售面積增長35.6%。商品房銷售額23182億元，增長25.1%，增速回落0.9個百分點。

其中，東部地區商品房銷售面積13968萬平方米，同比增長13.4%，增速比1～2月份回落2.5個百分點；銷售額14600億元，增長18.7%，增速提高3個百分點。由此也可見，東部地區商品房房價仍在上漲。

中部地區商品房銷售面積7592萬平方米，增長26.3%，增速回落6.7個百分點；銷售額4372億元，增長37%，增速回落7.1個百分點。西部地區商品房銷售面積7476萬平方米，增長25.1%，增速回落11.1個百分點；銷售額4211億元，增長38.9%，增速回落10.6個百分點。

國家統計局新聞發言人毛盛勇分析認為，一季度房地產投資增速加快主要有兩個原因。一是，去年房地產成交面積漲幅很大，房價也漲得比較高。而從銷售端傳導至房地產投資端，有一定滯后性。儘管今年一季度商品房銷售面積增速在去年高位上有所回落，但速度仍不低，對企業來講還有投資動力。二是，從房地產企業到位資金情況來看，一季度增長速度還不錯。數據顯示，1～3月份，房地產企業到位資金同比增長11.5%，增速比1～2月份提高4.5個百分點。

資金面持續收緊 下半年房地產投資可能回落

今年以來，貨幣供應速度放緩，資金面收緊的局面更為明顯。

央行數據顯示，3月末，廣義貨幣(M2)餘額159.96萬億元，同比增長10.6%，增速分別比上月末和上年同期低0.5個和2.8個百分點；狹義貨幣(M1)餘額48.88萬億元，同比增長18.8%，增速分別比上月末和上年同期低2.6個和3.3個百分點。

房貸增速也在回落。3月末，房地產貸款餘額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比2016年末回落0.9個百分點。具體來看，一季度房地產貸款新增1.7萬億元，在占同期各項貸款增量的40.4%，比2016年佔比低4.5個百分點。其中，房地產開發貸款餘額7.54萬億元，同比增速比上年末回落0.9個百分點；個人住房貸款餘額19.1萬億元，同比增速比上年末下降1.1個百分點。

房貸利率則在上升。今年3月份的全國房貸市場報告顯示，全國首套房貸款平均利率為4.49%，環比上升了0.45%，同比去年3月的4.49%持平。在融360監測的35個城市中，首套房貸平均利率最低的是佛山，為4.19%，最高的為烏魯木齊，為5.01%。

「對於較多布局長三角等城市的房企來說，資金面預計不會太好。尤其是當前類似3月份M1同比增幅有所收窄、銀行間同業拆借利率有明顯攀升等因素看，二季度房企需要警惕資金面收緊的風險。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對房地產報記者表示。

「考慮到房地產成交面積開始出現回落，下一階段成交面積、增長速度有所放緩的可能性比較大。這可能會在一定程度上影響企業投資的積極性。而現在一些熱點城市有計劃地加大了土地的供應，另一方面也有利於推動房地產投資的增加。」毛盛勇認為，房地產投資下一步增速還需要繼續觀察。

「下半年房地產投資將有可能回落。」夏丹認為，一是來自於房企金來源的縮減。因商品房交易行為產生的個人按揭貸款和定金及預收款在開發到位資金構成中佔比約一半，而成交下行和信貸趨嚴將減少這兩項資金來源。開發貸、再融資、公司債等其他融資渠道的監管正逐步加強，開發企業融資成本相對提高。二是，從開發投資增速相對銷售指標的滯后性來看，銷售面積增速的逐步回落將逐步傳導至新開工、施工、竣工，房企投資行為將偏謹慎。