房產投資將是「高風險中收益」 地產專家稱房價從普漲進入到分化階段

台海網7月31日訊 （海峽導報記者 張順和 文/圖）在前所未有的調控強壓下，房地產市場是否會出現「斷點」，成為房地「慘」？房地產未來的演變趨勢如何，將給城市帶來怎樣的變化？

7月29日，地產金融網、閩商地產聯盟、乾方金融等在廈門聯合主辦了一場「福建地產金融·2017高峰論壇」，知名地產專家戴亦一教授、國內房地產大數據專家黃昊以及福建省地產基金投資專家萬強等，就當前房地產市場與未來發展趨勢等進行了不同角度的專業分享。

房價進入到分化階段

爭議多、分歧大，心裡不踏實，大概是目前房地產界的真實寫照。

戴亦一坦言，如果在以前，他會毫不猶豫地推薦詢問他的人「買買買」，但現在則不再那麼坦然了。「從投資的角度看，要懂得進出的門道。」戴亦一表示，房地產投資的一大劣勢是變現能力比較差，市場「斷點」未必馬上來，但一旦來的時候就來不及了。

不過，戴亦一認為，國內的政策環境整體還是在小心翼翼地呵護市場，穩定是主線。

在他看來，今後房地產市場的演變趨勢是，投資從低風險高收益到高風險中收益，房價則從普漲進入到分化階段。

此外，房地產市場也將從城鎮化演進到都市化，而且，由於霧霾效應的存在，投資也將呈現出從北方到南方的勢頭。

房地產紅利能持續多久？戴亦一認為，有兩個現象可關注，一是居民儲蓄率是否急劇下降，二是城市化進程是否出現拐點，如果出現了，那房地產的頂點恐怕也就到了。但目前來看，這些因素都至少還有幾年的時間可支撐。

在戴亦一看來，觀察房地產市場，有三個最重要的風險信號指標：密切關注實體經濟倒閉率；密切關注北上深廈等熱門城市的限購政策取消；密切關注美元黑市匯率的活躍程度。

廈門環都市圈漸成氣候

「以廈門為核心的環都市圈在市場主流的推動下正在逐漸形成。」克而瑞高級合伙人黃昊表示，由於廈門市場仍處於供不應求的緊張態勢，周邊城市立刻成為購房群體爭相追逐的目標，促漲了漳州港、角美、泉州等地的房價。

黃昊的分析依據主要來源於大數據。他解釋說，廈門的購房趨勢已經向改善、高端型發展，面對高企的購房成本，多數剛需群體已經無力「留廈」。而受廈門外溢客戶及投資群體的熱捧，周邊城市則活躍起來。像角美近兩年的土地價格增長幅度高達150%。

與此相適應的是，隨著高鐵、城際鐵路等路網的擴張，核心城市的輻射利好也體現得越來越明顯。

房地產投資市場的另一個明顯趨勢是，也迎來了一波「消費升級」。根據近6年漳州熱銷區域的別墅成交情況，度假型別墅產品逐漸受到市場關注，價量皆呈上升趨勢，旅遊、休閑、度假養老地產存在巨大潛力。「為適應產業創新趨勢，發展特色小鎮必將成為福建省開拓房地產領域的新機遇。」黃昊認為，雖然福建省於2016年9月公布了第一批28個特色小鎮創建名單，但創建特色小鎮仍處於起步階段，且產業涵蓋範圍較窄。

此外，今後房地產行業集中度將進一步提升。2017年上半年，雖然受政策影響，房企月度銷售波動，部分月份甚至環比下跌明顯，但是從半年數據看，規模房企的門檻和行業集中度均在提升，強者更強的趨勢明顯，其中前30強房企內的競爭尤為激烈。