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2021/12/25
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3月3日晚間，在上交所首次發行股票正常審核狀態企業基本信息情況表中，富力的審核狀態變成「已反饋」。
觀點地產網 「在上個星期末我們是排在102位，看到已經在反饋意見。如果按照現在的時間表，我們有信心在今年解決了。」
對於這個幾乎年年業績會都會被問及的回A事項，富力董事長李思廉在2016年全年業績會上作出了如此的最新表態。
看得出來，和此前數次相比，李思廉目前對於回A的前景頗為樂觀。
3月3日晚間，在上交所首次發行股票正常審核狀態企業基本信息情況表中，富力的審核狀態變成「已反饋」。
和李思廉一起出現在業績會主席台上的還有董事長助理陳志濠、企業融資總監李啟明和財務總監張詩賢。除了關於回A的情況之外，在業績會上，李思廉還對圍繞富力的諸多問題也一一作了回應。
不碰地王 預計房價穩定上漲
根據富力公布的數據顯示，2016年全年，集團總合約銷售額約608.6億元，較上年上升12%；合約銷售總面積約469.35萬平方米，較上年上升14%，其中一線城市銷售佔總協議銷售比例49%。
2016年度業績方面，富力地產去年實現營業額537.3億元，同比增長21%；凈利潤67.56億元，同比增長20%；基本每股收益2.0997元。
收入增長主要是由於營業額及總建築面積交付較2015年同期分別增長21%及20%。
而據富力方面披露，集團已定下2017年協議銷售目標730億元，較2016年增長20%。
對於這一銷售目標，李思廉解釋稱，今年公司推盤不多一個原因，但也相信今年的樓價有穩定的增幅。
「根據過去十二個月在內地的土地成交價格，我們有理由相信樓價很難掉下來。」李思廉進一步稱，其實在全世界大城市都可以看到這樣的房地產發展情況，當這些高價地變成了大樓之後，由於通貨膨脹、供求關係等各種原因，房價是很難掉下來的。
但李思廉很自豪，富力幾乎拿過太貴的高價地，也沒有獲得過地王。
「無論是總價地王還是單價地王，去年我們都沒有碰過。」李思廉表示對去年的土地都挺滿意，，戲稱「買了不少不錯的地」，並進一步強調，今年富力也會保持這個原則，地王不碰，高價地不碰。
事實上，按照富力公布的數據來看，2016年，富力新增應占土地總儲備金額為175億元，相當於估計可售面積504.1萬平方米，占協議銷售金額30%以下。
去年，其購置土地的平均成本為3500元/平方米，若富力土儲按照可售面積計算為3848.1萬平方米計算，相當於每平方米土地成本約1700元。
而李思廉表示，今年用來拿地的資金預計有200億元。
萬達合作今年推出 看好華東區域
回顧富力2016年的表現，在正常的銷售和拿地之外，富力在很多方面都有不少的動作。
比如，和萬達展開了商業方面的合作。
去年12月19日，萬達商業和富力地產在北京簽訂戰略合作協議。雙方計劃在2017年到2021年間，每年合作開發5個商業綜合體，實現5年投資300億元，開發25個商業綜合體項目。
萬達商業和富力地產將發揮各自優勢，共同合作開發萬達廣場項目。據悉，萬達主要負責規劃設計、招商運營及部分投資，使用萬達廣場品牌；富力地產負責項目主要投資、建設。
據李思廉在業績會上透露，今年富力會跟萬達在不同的城市合作五個萬達廣場，不過因有一些商業秘密，目前尚不能對外公布具體位置。
但其表示，和萬達的合作項目都會在新獲取的土地上，而且是雙方合作拿地。
和國內銷售取得明顯上漲相比，富力在海外的銷售金額只能用「九牛一毛」來形容。用李思廉的話來說，與700億的銷售金額相比，海外銷售占不了太大比例。
不過，近日有傳聞稱碧桂園在馬來西亞的重要項目森林城市出現暫停銷售的情況，而原因是受限於國家外匯管制問題。
對此，李思廉稱，「買家自己會有他的外匯來源去解決這個問題」，事實上，李思廉認為此事不值得太過於擔心的主要原因是，國內買家占富力澳洲和馬來西亞項目的銷售比例約1/3左右，大部分還是當地人購買。
至於近一兩個月吸引了不少內房企的香港，李思廉明確表示暫時不會將香港作為目標市場。
「除非是很有吸引力，或者是受邀請，我們不打算主動出擊香港的市場。」
從業績會上可以看出，李思廉看好的還是內地的房地產市場，尤其是華東地區。其預計，華東區二三線城市今年的爆發力會比較大，房價升幅也可能會大一點。
其感嘆到，做房地產的，都想去京滬廣深這些一線城市，但這些地方的競爭更大，有時候有錢都買不到地。因此全國其他20多個省會，加上周邊的一些城市，總還是能提供很多機會的。
以下為富力地產2016年全年業績會現場問題實錄整理：
現場提問：今年的合約銷售目標增加了20%，比去年銷售增長放緩了，原因是今年不多推一點樓盤嗎？
管理層：今年不多推樓盤是一個主要的原因，還有我們也相信今年的樓價有穩定的增幅，所以我們今年的全年銷售計劃是增長20%到730億。
現場提問：想了解一下公司回A的情況，比如公司回A有沒有具體的時間表、計劃，資產的內容是怎麼樣的？
第二個是富力在成都的熊貓城項目與合伙人有一個糾紛。這個糾紛的問題在哪裡？可以講講這個項目的故事嗎？
第三看到有報道說其他公司在馬來的項目因外匯管制銷售出現了問題，富力在馬來西亞也有項目，外匯管制會不會對富力項目形成較大的影響呢？
管理層：碧桂園的官方回應說不是因為外匯管制，而是國內展覽廳的維修。跟外匯管制沒有關聯，所以這可能是媒體的猜測，不是當事人的回答。
在馬來西亞銷售當然要符合跟馬來西亞的有關法規，相信上市機構都會遵守法律、法規。
熊貓城的問題一直都是我們在告他，不是他在告我們。其實打了前面很多次都是我們贏的。但因為在審理當中，我們不方便說太多。
關於回A，在上個星期末我們是排在102位，看到已經在反饋意見。如果按照現在的時間表，我們有信心在今年解決了。現在兩個大券商幫我們做這個事情，一個是中信證券，一個是招商證券。
現場提問：港股的平台還會保留嗎？
管理層：會用A+H的形式。
現場提問：今年集團的利率還有銷售盈利都跌了，主要是什麼原因呢？
內地現在的一些調控樓市措施可能會限制境內融資。那麼，公司在境內融資方面會不會有一些困難？或需要尋求其他的融資方法嗎？
公司之前說沒有太高價去競投土地。那麼，公司目前土地儲備能不能應對未來幾年的需要呢？
管理層：土地儲備方面，我們都維持4000萬平方米左右，現在的消耗大概是每年500萬平方米左右，在建工程大概1000萬平方米左右。所以未來三五年土地應該很充裕。
我們會合理增加土地儲備的，按照現在20%的業績增長，我想是今年700多億明年900億。那麼土地在未來三五年是沒有問題的。
境內融資的渠道是很暢順的。有多方面方式使用，包括公司債、中票，無論是開發貸還是按期貸款都很流暢，現在是資金很充足的情況。
毛利率下降有幾個原因。
第一就是無可避免有一些競爭。因為銷售方面如果要維持著比較大的數量。那麼，周邊的樓盤都會形成一定的競爭力，這都已經成為市場的規律了。我相信這個行業大家慢慢看到更多的業績公布的話，就會相信毛利在25%到30%是合理的水平。我們公司有把握在這個範圍裡面操作。主要是我們在量方面沒有追求極大的增長。
現場提問：今年收購土地方面的資金大概算是多少呢？
你剛才說覺得今年內地的樓價會有穩定的增幅，但其實現在普遍樓價可能增幅是1%或2%，那你為什麼會覺得樓價可以有穩定的增幅呢？還有預計升幅會是到多少呢？
澳洲和馬來西亞兩個項目的銷售對象是人，有沒有一些買家會受到資金流出的影響呢？
看到去年公司參與了賭場方面的業務，有沒有發展的規劃呢？未來會不會多轉向一些業務到娛樂方面呢？
管理層：我們沒有特別業務的轉向，但是發展一些娛樂文化、休閑的項目在國內是熱門的投資方向，我們都有關注度。幾年前我們投入了很多資金在海南島的海洋公園。預計在2017年年底，即十月份亮相。
海外的銷售暫時占不了我們太大的比例，今年馬來西亞和澳洲的銷售目標是40億左右。把海外這些加在一起，700億裡面大概佔6%左右吧。
由於外匯管制，買家自己會有他的外匯來源去解決這個問題。現在國內買家的比例在這兩個地方只佔了大概1/3，主要還是當地市民購買。
兩會期間對房地產的調控政策都是很合理，很正面的。我們看到對城市有差別化的處理，還有房產稅的推出也沒說有什麼樣的時間表。如果根據過去十二個月在內地的土地成交價格，我們有理由相信樓價很難掉下來。
我預計華東區二三線城市的爆發力比較大，升幅可能是會大一點。
正常情況下，我們今年買地的現金加上借貸估計是200億左右。
賭場不是我們的業務，可能是一些媒體轉發錯了，我們沒有參與。
現場提問：之前曾說公司有五個洽談中的舊改項目。這五個項目的情況怎麼樣？200億資金在舊改和公開市場上拿地的比例是怎麼樣的？
第二，公司去年宣布跟萬達合作做25個商業體。這些商業體的形式是怎麼樣的？選擇的城市或地區會是哪些？
第三，從去年第四季度融資就開始收緊了，今年公司在融資的策略是怎麼樣的？
管理層：融資我們會控制在現有的規模。第二，所有利率超過6%的錢都不要，利率在6%以下的我們才考慮。
跟萬達的合作今年目標是會做五個萬達廣場，是在不同的城市，我們會有更詳細的發布的。因為每一個項目都有一些商業秘密在裡面。
然後其實我們在談的舊改遠遠不止五個，舊城改造都有一個過程，不是我們說今年弄好就弄好。
我們沒有參加什麼地王的拍賣，我們很少有貴的地。如果溢價200%可能當時的拍賣價比較低而已。基本上那些無論是總價地王還是單價地王，去年我們都沒有碰過。我們對去年的土地都挺滿意，買了不少不錯的地。今年也會維持一樣的策略，太貴的地不碰，地王也不碰。
現場提問：關於和萬達合作的項目如果是在新增的土地上的話，是你們去買地，還是萬達負責買呢？
公司的負債率是160%，這是什麼原因？今年會調低到怎麼樣的水平呢？
另外融資成本去是希望達到6%，現在其實是6.3%。那麼預計今年可以降低到什麼水平呢？
最近比較多內地房企去香港投地，那麼除了馬來西亞和澳洲，香港會不會也是目標市場？
管理層：香港暫時不是我們的目標市場，除非是很有吸引力，或者是受邀請，我們不打算主動出擊香港的市場。
由於之前幾年有一些資金比較貴，現在是有一些新錢進來會稀釋之前的成本。我想今年應該是降0.5%。
和萬達是大家會聯手去拿地的，因為中間還有一些商務合作的條款。
負債率按照現在的會計準則是不會大幅下降。但如果我們可以成功登陸A股的話，負債率應該會降到兩位數的。
現場提問：酒店跟足球去年是虧損的，那麼如果登陸A股的話，會不會對酒店跟足球做其他的整理呢？
管理層：酒店的虧損其實是因為會計的安排，因為在會計裡面會折舊。其實我們的酒店是賺錢，不是虧錢的。因為在會計上面折舊是虧的話，前面的人就可以不交稅，這是符合會計準則的。
足球我們把它當做一種品牌來推銷。每年現在是小几個億的支出，如果按照去年的銷售到賬600億的話，只佔了0.5%或0.6%，這就是一個廣告的費用。
現場提問：為什麼你認為今年的房價會有一定的增長？不會下跌嗎？
管理層：可以看到去年出讓的土地是很高價的，這麼高的地價要房價突然掉下來的概率是沒有的。這跟全世界大城市的房地產發展很雷同，這不是發展商能解決的問題，也不是政府用行政命令可以解決的。
一些城市的發展，一旦地建成了樓，由於通貨膨脹、供求關係等原因，房價就不會掉的了。
現場提問：房產稅如果真的推出會是一個很大的風險嗎？這兩年的樓價真的是升了很多，你覺得和之前對怎麼樣？
管理層：現在人大發言人都說了，房產稅今年不在討論的計劃里，也就是根本沒有討論。因為這麼大的一個稅法，會全國性地去影響到所有的老百姓，就一定要立法。但今年人大都不討論這個議題，那麼短期內應該是不可能的，甚至三五年間都不會有的。
因為要先提，又要審，審完了大家還要反饋意見，再要拿上去立法才行的，這都不是三五年能完成的事情。
現場提問：自2007年進入成都有兩個項目之後，就再也沒有在成都有新的發展。這是什麼原因呢？
管理層：因為買地有時候是要講緣分的，有一些地就湊不上。
現場提問：接下來還會繼續進入二線城市嗎？
管理層：我們都會留意的。做房地產的，主觀上大家都想去北京、上海、廣州、深圳這些城市。但是這些地方競爭更大，有時候地都買不到，不是不參加，但有時候價錢，總金額都約束了發展。全國其他的省會都有二十多個，再加上周邊城市，其實還有很多機會的。
現場提問：富力為什麼這麼看好華東的城市？
管理層：華東我發覺是得益於過去幾年的高鐵效應，全國幾乎這裡的高鐵網路最緊湊，而且有大虹橋這個交通樞紐，慢慢發揮它作為世界級的唯一性。
一個小時的高鐵交通圈很厲害，以前不能想象可以一個小時從上海就到了南京。變成了南京人、或者周邊的人原來是可以去上海上班，很難想象的。它帶動了人口的盤活，各行各業人才的交流，土地的價值都不一樣了，都有一種突破性的想法。
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