深圳當心！來自北方的「野蠻人」，盯上了你的房子和土地！

2017年深圳房價會不會跌，跌多少該出手？深圳哪個片區買房潛力最大？臨深是個坑還是有黃金？

現在要不要換美元，要不要去海外置業？現在回老家省會，譬如武漢長沙南昌買房，還有沒有機會？

深圳人總是這麼進取，一開年就這麼糾結，還是讓淘哥給大家吹吹水吧。

不要說淘哥沒提醒你，準備買房的要當心了，野蠻人來了！

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怎麼看？開發商已經告訴你了

這幾天發生了很多事情，已經給了很多信號。

1、昨日下午，深圳龍華商業用地拍賣，經過336個回合的激烈角逐，華僑城以59.8億擊敗萬科、金茂、保利、碧桂園、龍光等強勁對手，拿下這塊建面16萬平米的商業用地，摺合樓面地價3.73萬。

整個過程中，華僑城從始至終未曾退讓一步，顯示在志在必得的氣魄。而其它開發商也積極應價，現場爭奪非常激烈。

這塊地的拍賣結果，無疑對龍華尤其是北站構成直接利好，進而擴散傳導到觀瀾以及塘廈、黃江、清溪等臨深樓市。

就在同一天，去年火熱的兩大二線明星城市南京、廈門也在拍地，南京拍到最高限號后，通過搖號確定了最終得住，樓麵價超過3萬，創區域記錄。廈門第一拍，摺合樓面地價拍到了3.66萬。

對於開發商而言，不但要看他們在說什麼，更重要的要看他們在做什麼。昨天這些龍頭級房企的表現，說明了其對樓市的看法。

2、昨日上午，深圳市第一季度106個新開工項目集中啟動，總投資近447億。淘哥提醒關注幾個項目：

聯想后海項目，總投資額90億，計劃在2020年建成，集商務、商業、文化於一體的高端城市綜合體。

位於寶安，總投資超過50億的，大族激光全球激光智能製造產業基地，

招商華僑城位於龍華紅山的招華6979項目，用地面積超過10萬平，規劃建設包括展覽館、演藝館、購物中心、酒店、公寓、辦公等多重業態。

南山後海填海區的人才公園也啟動建設，用地面積高達68萬平米，與濱海公園想通，比鄰高新園區。

這對后海、龍華、寶安都是利好。淘哥的觀點是，在嚴厲調控之下，深圳房價被壓制，但深圳城市的利好卻一個接一個、堅定不移的在兌現，有很多利好更加超出了我們的預期。

3、昨日自媒體朱羅紀文章中披露了兩組數字。

其一，深圳人口還在迅猛增加。2016年，深圳全市常住人口增長到1190.84萬，比2015年增加53萬。

其二，深圳新生兒數量飆升，2016年達到23.1039萬，創歷史新高，預計2017年和2018年將達到24萬人。

城市發展的利好、經濟的利好、人口的利好、片區的利好.....2017年剛剛開局，就一項項撲面而來，在這樣的深圳，不買房確實有一種強烈的緊迫感。

這種情況下，買房就是一次與時間的賽跑，你能否在利好累計效應，衝破政策的阻擋而蓬勃而出之前，買到自己稱心如意的房子？

前幾天，淘哥突然接到一位北京朋友的電話，要淘哥幫忙留意下，在深圳或者臨深推薦套房子。這位哥們和別人合夥創業，小有成就，在北京、上海、美國、老家長沙都有房產，對這些房子的評價，他的原話是：

「美國的基本沒怎麼漲，當然也沒跌，打理麻煩，和北京上海沒法比，不準備再買了，就當一個安全配置吧。」

「長沙房子買了好久了，今年才漲了一些，但脫手難，也不準備加倉了。錢放手上怕貶值，還是看好深圳，準備在深圳或周邊再入手一套。」

淘哥覺得這個例子很有代表性，涉及到現在中產階級關於資產配置的幾個很有意思的選擇，一，海外置業、人民幣換美元。二，北方人對深圳看法。三，深圳、臨深片區。四、老家樓市。而這位哥們這些年的實踐結果是，北京上海深圳樓市最佳。

淘哥的觀點也類似，除非超級土豪，錢多的沒處放那種，必須做全球資產配置。普通中產階級，目前這個時點，沒必要換美元或者做美元投資買房買美股。

人民幣今年貶值的空間並不大，很關鍵的一點是，川普已經多次表示，美元過於強勢了，人民幣被低估了。川普的執政方向其實很清晰了，其使命和競選口號是恢復美國的製造業繁榮，而美國指數過高，損害這一方向，相反，壓低美元能促進美國工業出口。

紐約當地最大房產代理機構介紹說，2014年是高峰，2016年樓市已顯頹勢

其實，去美國買房的最好時機已經過去，2011年－2012年是最好時機。淘哥去年去紐約考察時發現，2008年金融危機后美國房價高位下跌，2011年、2012年時是紐約房價的低點，之後一路上升，2014年創了歷史新高，而2016年出現成交和價格雙雙小幅下跌的情況。

美國買房還有高昂的物管費和地稅，去年去買房的基本成了接盤俠。當然，長期而言又得另當別論。話又說回來，如果要博弈資產增值，這兩年換美元、買美國房的，哪能比得上在一線和二線重點城市買房呢。雖然人民幣貶值了，但房價不止翻倍。

從中長期的經濟增速和貨幣發行量看，依然會高於美國，而且城市化進程尚未完成，人口向中心城市轉移的趨勢還在進行中，樓市的機會大於美國是大概率事件。

深圳樓市來了很多門外的野蠻人

深圳灣的白鷺

寶能萬科之爭，讓「門口的野蠻人」這一表述深入人心。實際上，絕大多數人只關注到了資本市場上野蠻人的強勢，而沒有留意到，深圳樓市這兩年也突然出現了成批的「」野蠻人「」——來自北方的資本。

「野蠻人」這裡並無貶義，只是表達這股力量的強悍和直接。這股來自北方的資本，大體可分為兩大部分：購房者和開發商。

北方人來深圳置業，這兩年正成為深圳樓市一股不容忽視的強勁力量。淘哥在圈內聚會上聽到過很多例子：

有的是上市公司董事，直接在深圳灣買入豪宅。有的是名企高管，跟隨企業總部遷移來深圳。有的是北京私募，因小孩咳嗽不斷，毅然全家人搬來深圳。有的是北方一些企業老闆，帶著資金和項目來到深圳，淘哥曾多次聽說，一些北方資源大省的老闆，帶著數以億計的資金南下深圳，尋找樓市機會......

北方城市霧霾

這些人為何選擇深圳？北方霧霾嚴重，而深圳的藍天白雲青山綠水海灣，深圳的經濟活力、市場機制、創業氛圍、產業結構，深圳的包容，都是吸引這些人的重要砝碼。

淘哥小區新近搬來的一戶鄰居，就是來自北方，看中深圳宜人溫暖的氣候，搬來養老。

和過去30多年不同的是，當時人們一無所有，只帶著夢想和激情，來到深圳闖蕩。而2015年開啟的是一股新的移民力量，這些人帶著資本、財富、事業、資源、智慧，這是產業升級背後另一層面的人口素質升級。

資源向高效率的區域和領域集中，這是市場經濟條件下資本的本能。我們看到，蘋果來了，聯想來了，恆大來了，清華來了、北大來了、上海交大來了......這些名企背後都是規模龐大的社會精英階層。深圳城市地位和城市影響力在快速上升，對全國精英們的吸引力大大增強，已然成為繼北京、上海之後，城市和經濟的第三級。

深圳嚴厲調控下，四面八方湧來的購買力將會向四周擴散——這意味著臨深片區的機會。而臨深的崛起，又會反過來倒逼深圳的堅挺。

北方「野蠻人」的大格局，是臨深的大機會

前幾天，惠州出了一個大新聞，恆大收購光耀地塊，許家印親自來惠州指揮布局。當年無人問津，到現在全球房企老大親自動手，這背後的信號意味深長。

許家印是北方河南人，這兩年殺入廣深的融創孫宏斌，也是北方人，以前主打北方市場，還有去年拿下龍華上塘地塊的金茂也是來自北方。其他泰禾、保利、碧桂園、遠洋等等，都是外地房企，這兩年意圖進軍深圳。

的主流房企們都看到了這一趨勢，深圳太小了，小小2000平方公里已經容納不了其爆炸性的增長力，大深圳都市圈樓市未來大有可為。

去年12月初，萬科高級副總裁、廣深區域總經理張紀文有一番發言，他認為，未來5-10年，珠三角城市邊界會更模糊是一個大的趨勢。

深圳已經吹響了超級大都市擴容號角，肩負著繁榮珠三角核心經濟圈的歷史使命。深圳房價上漲本身，也在不斷擠壓需求外溢。一個很簡單的問題是，在目前5.5萬的均價水平，中心區域8萬以上的價格，即使深圳房價小幅調整（政府希望房價穩定，並沒說希望房價大跌），對於普通白領而言，也很難承受。也就是說無論調控與否，需求外溢臨深是必然選擇。

臨深如何選擇，淘哥此前提過，關注三大邏輯。一、最靠近深圳的區域，比如鳳崗、清溪、塘廈、黃江等，尤其是有稀缺湖山資源的區域。二、以松山湖為核心的輻射區域，三，與深圳有軌道接駁的區域。淘哥覺得，未來，在整個深圳大都市圈，最具價值的區域，往往是軌道+產業+自然資源的複合區域。

據淘哥了解，有不少房企大佬都已經在臨深布局，比如一位對樓市研究極其深入的大佬，去年賣了深圳市區一套小房，在東莞買了一套大房，光畫室就有80平米。他很看好東莞，甚至認為東莞比深圳更像矽谷。

從小深圳到大深圳：臨深資源豪宅迎來春天

臨深資源豪宅將受益於深圳人置業半徑的擴大

淘哥覺得，如果說，2016年是深圳大都市圈啟動元年，先鋒部隊是臨深剛需盤的話。接下來，令人們大吃一驚的，將是臨深資源盤、豪宅盤的跟進。

深圳本地資源豪宅稀缺，華僑城、香蜜湖、深圳灣成為最著名豪宅區。但是，這些深圳的資源豪宅幾乎都集中在特區核心區域，而在北京上海，近郊分佈有很多著名豪宅。

隨著深圳大都市圈的發展，深圳人置業半徑和置業視野的擴大，臨深區域的資源豪宅，將進入開發商和中產階級、財富階層的視野。在深圳都市圈樓市已經成為全國開發商的圍獵場的情況下，來自其它城市的房企，可能對臨深區域的稀缺山湖資源，有著更高的估值。

對於北京上海這樣的大城市而言，臨深區域只是近郊，連遠郊都談不上。對臨深的稀缺山湖資源，這些開發商可能直接參照北京上海近郊土地和房價來估值。

這可能是真正的資產配置機會，畢竟，剛需盤天花板低，需要立足於白領收入水平，而資源豪宅則不然。一旦臨深區域的資源豪宅，完全納入深圳豪宅估值體系，其估值將獲得突飛猛進提升。

今日，這一趨勢已經有跡象，松山湖的別墅已經賣到4萬一平米，黃江的資源豪宅金地湖山大境，目前高層洋房107-140平米的三四房，價格在2.3萬左右，460-520平的雙拼和獨棟別墅，價格在1000-2000萬一套，去年推出后持續走量。

搶佔臨深稀缺山湖資源，這場大戲才剛剛開啟。

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