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小米真的涉足房地產,比市價便宜一半的房子是怎麼來?

小米真的涉足房地產,比市價便宜一半的房子是怎麼來?

當年小米推出手機、推齣電視的時候,被房價困擾的米粉們就發表過議論,希望小米進軍房地產做1999元/平方米的房子。如今小米房子還真的來了。

日前,媒體紛紛曝光,在海淀區永豐產業基地大牛坊村原址上,萬科和小米合作的房子正在準備施工。

媒體爆料,小米公司員工透露,萬科和小米合作建房事宜從春節后就開始商談,3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經啟動認購登記工作,全體員工均可認購。

目前有兩種項目類型可供選擇,一種為普通住宅,以70-90平方米兩居為主,均價大約為5.5萬元/平方米;一種為疊拼,面積為178平方米,售價在950萬-1000萬元。

按照北京的房價,這個合作項目如果做成可銷售的商品房,價格很可能會超過10萬元/平方米。小米內部價格比市場價便宜了一半。

不過,按照雙方合作意向,小米員工雖然能夠以市場價一半的價格購房,但無法獲得產權和房本,也不能在公開市場自由交易,只能在小米公司內部交易,也不能落戶北京市戶口。而且萬科方面負責和金融機構協調按揭,目前初步談下來的首付比例為50%,入場並不容易。

在北京房價直逼1990年東京的時候,小米和萬科合作的低價房子是哪來的?這件事情對互聯網公司,和IT公司又會有什麼啟示呢?

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小米的便宜房子的是哪來的?

大家知道,在土地是兩級壟斷的,政府土地出讓一級壟斷,房地產開發商二級壟斷,購房者自由競爭,這套從香港學過來的利益格局是高房價的根本原因。

要有比市場價便宜的房子,首先要有比市場價便宜的土地。那麼土地是怎麼來的呢?

北京在2016年930限購后,推出了限房價競地價的試點。政府設定合理土地上限價格,當競買報價達到合理土地上線價格時,則不再接受更高報價,轉為在此價格基礎上通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人,企業自持的商品住房將全部作為租賃住房,不得銷售。

這樣拍賣到了一定限價,開發商就要提升自持率,只租不買才能拿到土地。因為是限價,土地就拿的便宜。2、3萬就能拿到地,這樣才有可能出來5萬多房子。

在這個政策下,2016年12月1日,萬科獲得永豐兩個自持項目地塊,根據土地出讓要求,兩幅土地的住宅限價53400元/平方米,項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。就是說,萬科拿到的這個地是只能租,不能賣的。當時很多人認為70年慢慢租,以北京現在的租金,萬科這個做法有點問題。

按照政策規定,企業自持商品住房應全部用於對外租賃,不得銷售。持有年限與土地出讓年限一致。持有期間,企業出現破產清算的,其自持商品住房按相關法律法規規定處理;企業進行合併重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的,須經屬地政府同意后整體轉讓。轉讓后,不得改變自持商品住房規劃用途,應繼續用於出租。

就是說,萬科拿到這個地蓋了房子,除了自己出租以外,還可以合併重組、股權轉讓,然後把這個地專賣出去。然後得手的人再往外租。

萬科就是瞅准了這個政策,70年慢慢租回本慢,可能得不償失。我直接整體賣出去或者搞個眾籌,按照5萬多一平方不就賺了?而且前期自己不用出錢,收讓方出錢,後期建設物業管理等賺錢的活都是自己來,還能搞點配套商業地產,好買賣啊。

轉讓出去,到手方怎麼租,是到手方的事情,和萬科沒有關係。

所以,萬科拿到地以後,就聯繫北京有錢的高科技企業,小米與萬科合作,便宜房子就來了。

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看到此處,讀者也許會有疑問。70年租金的房子,和70年產權也差不多,如果可以整體出讓流通,那也和產權差不多啊,為什麼政府就會賣的便宜呢?

政府當然不傻,所以在自持商品房的時候,政府是有附加規定的。

按照規定企業自持商品住房租賃活動實行市場化機制,不限定承租主體,租金價格由租賃雙方按照市場水平共同商定。

為保障租賃雙方合法權益,自持商品住房出租納入本市房屋租賃平台管理,租賃合同須網上籤約,單次租期不超過3年。

就是說,萬科轉給小米的房子,小米不能只租給小米員工,也不能5.5萬直接就賣了70年租住權。如果是小米公司買了,得把房子掛到租賃平台,3年一租。

而萬科和小米搞的眾籌可以避開這個政策,雖然眾籌單位不能以戶分割,但是可以按照單元嘛,幾個小米員工合夥眾籌一個單元,房子自己住就行了。

出租要掛房屋租賃平台,要不限定承租主體,要3年一租,這些限制不能讓小米員工自己一直住這個房子。

但是,政策還是漏了一條,租金價格由租賃雙方按照市場水平共同商定,商定!這就簡單了,小米員工眾籌了房子,在出租平台掛上10萬一個月的租金,我看有沒有傻子來租。沒有人租,你還不讓我自持業主自己住了?

而且眾籌的資格也可以轉讓,所以小米可以內部流通這些房子。其實外部流通變相上市也不是不行,看協議怎麼簽署。因為事實上可以流通,所以才有金融機構和萬科合作,給這種法律不允許交易的房子5成信貸,政策完全被繞開了。

法理上,小米這個還真不違規,除非政府出補充細則。而以小米對北京市政府的稅收貢獻和高科技企業的定位,政府恐怕會睜一隻眼,閉一隻眼。讓小米員工買上這種擦邊球的便宜房子。

在北京房價逼走北大博士,清華碩士的今天,這種房子還真給一些企業解了燃眉之急,不用5年社保,不用各種限購,至少高管不用灰頭土臉的繼續租房子了。這對北京的高科技企業不是壞事,對北京市的發展也不是壞事。

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企業福利的回歸

新聞要結合起來看,小米想辦法給員工搞低價房子,阿里前一段也是蓋了雲谷國小,解決自己職工孩子入學問題的。

其實,倒退到朱鎔基改革的90年代以前,絕大部分城市居民,都是企業給解決福利問題的。

1949年新成立,1951年周恩來的國務院就發布了《中華人民共和國勞動保險條例》

這個無產階級執政國家的首份勞動保險條例給了企業職工前所未有的福利待遇。

企業要負擔職工養老(沒有無產階級執政過的香港要到2000年後才有大眾的養老金),企業要負擔職工醫療,甚至還要負擔家屬的醫療。

這個制度配合後來的三大改造,最終是住房公有分配,義務教育公費。

90年代以前的國企,企業承擔職工的住房、醫療、養老、子女教育。大部分城市居民都是住在企業出錢建的職工宿舍;孩子上幾乎免費的附屬幼稚園、子弟國小,子弟中學;醫療費用基本報銷,小病去職工醫院,大病才去公立醫院,基本終身雇傭,沒有34歲解除合同,而年齡大了安排年齡大的崗位,60歲退休后敲鑼打鼓歡送回家養老。

90年代朱鎔基改革后,這一切都沒有了,一切都市場化用錢來解決。

而只用錢來競爭,就出現了住房貴、教育貴,(醫療還殘存了不少舊時代的痕迹)學區房爭奪。

大企業逐漸發現,給員工開很高的工資,讓員工用錢去參與社會競爭,還不如自辦福利,這樣成本反而更低,還能留住人。

如果同在北京、上海聯考,山東、江蘇隨便拉一個重點學校的師資過來,按照山東,江蘇的教育大綱和難度。都可以與北京、上海最好的學校抗衡。有這種私立學校,何必去買學區房呢?幾套學區房,足夠把山東、江蘇重點中學的師資全部挖過來了。

如果將來以孩子留學為目的,那學區房的性價比就更低了。企業與其開工資給職工買學區房,不如自辦教育,把世界一流的教育專家拉到,以世界名校為目標,提前給孩子國際化的一流教育。

於是就有了雲谷國小,而中芯國際的學校已經辦了好多年了。

房子也是如此,一線城市房價高昂,要給職工給很高的工資才能負擔得起狗一樣的生活。為什麼不弄點便宜的地,或者乾脆搬到便宜一點的地方呢?

所以,華為要去東莞,小米雖然還在北京,但是通過合作給職工弄到了便宜一點的房子。

未來,隨著社會資源的商業化爭奪越來越激烈,以前國企那套東西會在一些優秀企業回歸。我們已經逐漸能夠理解為什麼谷歌給職工的福利那麼好了。

這種企業多了不是壞事,如果BAT,小米、華為、OPPO,vivo、網易、新浪、滴滴、陌陌能給自己職工美好的生活的話,全世界的人才也都會給吸引過來,給它們創造更大的價值。

編 輯 / 排 版:芒 格 學 院 - 豆 豆

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