大城市一聲驚雷，樓市巨變！

今日南京4件大事

1、上海一聲炸雷，未來樓市走向已定！

2、各二線城市首套房貸利率全面收緊，甚至超過基準利率，或將持續上行

3、連徐鐵路項目即將開工！南京1.5小時都市圈正在成形！

4、最新！南京捷運5號線施工又添變數，寧高二期站名定了

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上海一聲炸雷，未來樓市走向已定！

昨天（7月7日）下午，上海公布令人耳目一新的《上海市住房發展「十三五」規劃》。根據上海住建委官網提供的通稿，我們可以得知這份「十三五規劃」有以下重要的信息：

1、「十三五」時期新增住房供應總套數要比「十二五」期間增加60%左右，預計新增供應各類住房12750萬平方米、約170萬套。

2、「十三五」期間，上海住房用地供應總量將明顯增加，預計供應5500公頃，其中：商品住房用地穩中有升，大約2000公頃；租賃住房用地大幅增加，大約1700公頃；保障性住房用地確保供應，大約1800公頃。

3、170萬套住房裡：商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經租房源30萬套（間）左右。

4、按照「留、改、拆並舉，以保留保護為主」的原則，用城市更新理念推進舊區改造，中心城區完成二級舊里為主的房屋改造240萬平方米，實施約5000萬平方米的各類舊住房修繕改造。積極推進「城中村」改造和農村低收入戶危舊房改造。

5、積極促進租賃企業發展，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平。鼓勵開發企業持有一定比例商品住房用於社會租賃，進一步完善和落實對企業長期持有的租賃住房的支持政策……鼓勵個人依法出租自有住房，規範個人出租行為，推進「群租」治理。同時以區為主，發揮區屬國有企業公益性功能優勢，作為租賃市場發展中的一支重要力量，代表政府持有一定比例的租賃住房，在租賃市場中起到「壓艙石」、「穩定器」的作用。

通過上述5大亮點，我們可以看出上海市調控房價的決心，以及發力點：

第一，上海的確在增加住宅供應量上，準備出重手！

上圖來自上海統計局2016年統計年鑒，可以看出，2010年的時候上海各類住宅面積是5.26億平方米，到了2015年為6.3億平方米，5年增長了1.04億。這個5年的前三四年，上海人口仍然在快速增長，到了最近兩年才開始放緩。

在上海人口增長顯著放緩之後，上海提出「十三五」（2016年到2020年）累計增加住宅面積1.275億平方米，的確比十二五期間有了顯著增長。更重要的是，在套型面積上大量增加了中小戶型。因此，從套數上看，將增長60%的供應量。這對於滿足實際需求，平抑上海房價，增強城市競爭力，都將有重要意義。

第二，在新增的170萬套住房裡，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。

由此可見，商品房供應量（套數）下降到了第三位，第一位是市場化的租賃住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。

從新增土地供應上看，商品房也只佔了用地的36%。而未來類似昨天我們分析過的「租賃住宅」用地，將大大增加，佔到土地出讓量的46%左右。

第三，國家鼓勵改變住房觀念，發展租賃市場，而上海作為經濟中心和一線城市，此次在「十三五規劃」充分落實了中央的意圖。新增住房套數里，租賃住房佔了6成以上，這力度可謂非常強，意味著樓市的方向發生了巨變。

此外，上海還明確鼓勵三股力量在租賃市場上提供房源，一是民間企業，二是個人，三是通過區屬國有企業「代表政府持有一定比例的租賃住房，在租賃市場中起到「壓艙石」、「穩定器」的作用。」

可見，在未來上海土地拍賣市場上，將有相當比例的土地會定性為「租賃住房」，而且極有可能定向轉讓給上海區屬國有企業，普通開發商將無法染指。

第四，由於十三五期間上海可供出售的純商品住房供應量事實上將減少（5年只有45萬套，而2016年上海銷售的新建商品住宅是10.84萬套），所以上海商品房價將會對貨幣政策、限購政策等非常敏感。

如果國家不能控制住貨幣增速，則商品房價則可能出現大幅上漲。但從制度設計看，主要的房子已經不是商品房，而是租賃房和政策性住房。未來商品房也許會成為少數有錢人的遊戲。

對於樓市的看法，我仍然維持此前的基本觀點，繼續長期看好有顯著人口增量的、高級別城市（及其衛星城）的優質住宅。未來房價的上漲速度，主要看「M2增速÷GDP增速」，這個數值越大，房價越堅挺。

能否真正控制住的房價，尤其是中心城市的房價，關鍵不在樓市本身，而在於能否真正深化改革，改變經濟增長方式，做到了這一點，才能真正控制住貨幣增長速度，也才能控制住房價。

（劉曉博）

02

各二線城市首套房貸利率全面收緊，甚至超過基準利率！或將持續上行

融360《2017年6月份房貸市場報告》中的監測結果顯示，繼5月份一線城市房貸利率的大幅上漲之後，6月份二線城市也迎來了房貸利率的全面收緊，漲幅明顯，各二線城市首套房貸款平均利率接近甚至超過基準利率。

監測數據顯示，在調查的6月南京地區17家銀行中，首套房貸平均利率折扣為9.88折。近八成銀行取消首套房貸利率優惠。

數據顯示，從全國首套房貸款平均利率走勢來看，全國首套房貸款平均利率為4.89%，為基準利率的9.97折，環比上升了3.38%；全國仍有11家銀行提供9折優惠利率，超八成的銀行無利率優惠，有32家銀行執行基準利率上浮，為基準利率的1.05倍-1.2倍不等。一線城市中，北京首套房貸款平均利率率先超過基準利率，上廣深三個城市仍維持在基準利率之下。二套房貸款平均利率為5.43%，與上月的5.40%相比略有上漲。其中，上浮10%利率的銀行佔比為87.24%；上浮10%以上的銀行佔比為8.06%，3家銀行二套房貸利率執行基準上浮30%。

新華社發表社論力挺剛需，首套房貸利率不能一刀切！

此前，新華社曾發表社論力挺剛需，認為首套房貸利率不能一刀切！「定向加息」會直接導致購房成本增加，這無疑加重了購買首套房的剛需客戶的負擔。 國家的住房調控政策，都是為了保護剛性需求，抑制投資投機性需求。銀行大幅提高首套房房貸利率的做法，背離了調控目的。

戴亦一說，調控的目的不應是為了抑制剛需，若動輒採取「一刀切」的方式，可能會誤傷，「剛需人群屬於購房的弱勢人群，應該讓他們買得起房、住得上房。」

在戴亦一看來，有關方面應當對「金融機構將首套房房貸利率也一併上調」的做法進行干預，金融機構不應在房貸政策上「一刀切」，應區別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的積極性。

一二線城市全面上調房貸利率，放款周期拉長

一線城市對於房地產政策反應敏感，大多數銀行於5月份已率先調整至基準水平，甚至基準上浮10%；二線城市相對緩慢，6月份開始大面積的房貸利率收緊，全面上浮逼近基準利率。另外，融360監測的533家銀行中，有21家銀行支行暫停了房貸業務，但這些銀行支行本身房貸份額佔比較小，暫停房貸業務對自身和房市都不會產生較大影響。

房貸利率上調同時，房貸規模也日趨收緊。一位北京購房者反映，今年3月就拿到了個人二手房按揭貸款批貸函，但直到目前還在等銀行給放貸額度。

廈門一家商業銀行的工作人員稱，今年初以來信貸額度不如去年寬鬆，房貸額度更是有總量控制，因此目前個人住房按揭貸款的放款時間明顯延長。「現在我們銀行的額度都用完了，如果沒有客戶還清房貸，新的客戶很難拿到貸款，只能等待」。

業內人士：此後幾個月，房貸利率仍然會保持上行趨勢

融360分析師李萬賦認為，自從2014年降息以來，銀行一直進行著資產重定價的工作。期間，受到資產荒和壞賬風險暴露的影響，更進行著資產結構的調整，結合房地產去庫存，住房貸款成為大量銀行優先配置的資產，提供了較多利率折扣，房貸供給顯著擴大。但隨著流動性收縮、銀行負債成本上升，資產收益下行導致銀行的收入及利潤承壓。在這樣的情況下，再加上信貸額度的限制，銀行逐步減弱房貸折扣、提高房貸利率就成為必然選擇，五六月份的數據已經展現了相關跡象。我們預計此後幾個月，房貸利率仍然會保持上行趨勢。

無獨有偶，有銀行人士預測，下半年銀行的房貸額度會更緊張，房貸利率估計還會進一步上調。原因有兩個：

1、樓市調控政策並未放鬆，總行對房貸額度的控制依然嚴格。

據了解，早在2016年11月初，銀監會就下發了《關於開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》，擬對包括北京、上海、深圳、南京、合肥等在內的16個熱點城市銀行業金融機構進行專項檢查。隨後各地銀監局也開始約束各大銀行的房屋信貸總額。

2、銀行資金緊縮，理財產品的收益最高已達5%，存款利率也開始上浮。

據了解，從資金成本上看，目前包括餘額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近4.1%，按揭貸款的基準利率4.9%對於大部分銀行來說，已經屬於低利潤產品。

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連徐鐵路項目即將開工！南京1.5小時都市圈正在成形！

7月7日，江蘇省政府和上海鐵路局在徐州聯合召開連徐高鐵項目建設動員會，全面開工進入倒計時階段。連徐高鐵是「十三五」江蘇省開工建設的第一個重大鐵路項目，建成后對蘇北地區可謂影響巨大！

作為國家「八縱八橫」高速鐵路主通道的重要組成部分。連徐高鐵是「十三五」江蘇省開工建設的第一個重大鐵路項目，也是以江蘇省投資為主建設的首條時速350公里的高速鐵路。

項目建成后對蘇北地區可謂影響巨大

今後南京到連雲港只需1.5小時

• 連徐高鐵正線全長180.03公里，其中連雲港市境內53.98km，徐州市境內126.05km；

• 全線設置連雲港、東海、新沂南、邳州東、后馬庄和徐州東等6座車站；

• 連徐高鐵速度目標值350公里/小時；

• 總投資281.7億元；

• 建設工期3.5年；

• 項目通車后，連雲港至徐州高鐵出行時間縮短至40分鐘。

據了解，目前，從南京到連雲港只有一趟火車，歷時7個多小時，群眾往返大多選擇自駕車或乘坐長途大巴。連徐高鐵建成后，南京到連雲港按設計350公里的時速直達只需1.5小時，連雲港到上海也只需3小時。此外，連徐高鐵與去年9月開通的鄭西高鐵連接，可快速到達鄭州、西安、太原等中西部地區，將極大地方便沿線群眾的快速出行。

連徐高鐵項目相關單位透露，連徐鐵路還有兩個月的開工準備，力爭今年9月實現全面開工建設的局面。

蘇北真正融入長三角城市群，2020年江蘇形成1.5小時高鐵交通圈

連徐高鐵是江蘇省「三縱四橫」快速鐵路網中的一條橫向骨幹線路，東接沿海鐵路通道及在建的連淮揚鎮鐵路，西連京滬高鐵、鄭徐客專及在建的徐宿淮鹽鐵路，圍合形成蘇北地區「鐵三角」，使蘇北地區真正融入長三角城市群，將有力促進蘇北、蘇中、蘇南地區優勢互補、共同發展。

隨著2020年連徐高鐵開通運營，蘇北五市將形成高效便捷、內聯外通的高鐵路網，區域內主要城市之間、與周邊大中城市之間將形成1-2小時交通圈。

據江蘇省鐵路辦工作人員介紹，目前，江蘇全省在建的重點鐵路線共有7條，其中蘇北佔據5條，儼然成為江蘇鐵路建設的「主戰場」。

而連徐高鐵開通后，整個蘇北路網總里程近2000公里，全省佔比由35%提升至45%，其中高速鐵路達到863公里，全省佔比由6.5%提升至41.6%，蘇北路網密度達到381公里/萬平方公里。

04

最新！南京捷運5號線施工又添變數，寧高二期站名定了

重磅消息！南京兩條捷運傳來最新進展！

南京捷運5號線施工又添變數

建造方案被國家文物局退回

寧高二期站名終於定了！

預計年底就會開通運營

南京捷運5號線施工又添變數

7月7日，國家文物局官網發布公告稱，因南京捷運5號線穿越上海商業儲蓄銀行舊址段，捷運盾構最高點距地表僅10米，振動影響應十分明顯，所以工程方案被國家文物局「退回」，要求修改完善後，按程序另行報批。

南京市文廣新局相關負責人介紹說，目前，沿線7個文保點的工程方案，上報給了國家文物局。其他6個點，工程方案通過；只有上海商業儲蓄銀行舊址，國家文物局提出了不同的意見。根據南京捷運5號線選線規劃設計方案及評估報告修改說明，地下隧道需嚴格控制隧道頂部至地面的距離，原則上應不小於兩倍捷運隧道直徑（12.4米）。

而目前提供的工程方案中，穿越上海商業儲蓄銀行舊址段捷運盾構最高點距地表僅10米，振動影響應十分明顯，需進一步論證、評估5號線工程對舊址的影響並調整有關措施。

目前，南京市文廣新局、捷運部門已經收到了國家文物局的函，他們正在根據修改意見，進行重新製作更安全可行的工程方案。

根據國家文物局的意見，目前捷運部門給出了兩種方案，一種是捷運往更深處穿行，另一種是遠離文保單位的保護範圍及建設控制地帶。專家們正在計算規劃選擇最佳方案。

5號線起於江寧區的吉印大道站，終於鼓樓區的方家營站，線路全長37.4公里，全部為地下線，共設地下車站30座，最快2021年建成通車。作為南京捷運線網中的「換乘王」，目前已經有多站點開工建設。

今年2月份，建寧路站就已進入了土方開挖和主體結構施工階段。上半年，上海路站、科寧路站、竹山路站等多站點開始實施圍擋進行管線改排。就在上周，南京捷運方還表示，6月底新亭路站、山西路站、七橋瓮站、吉九明挖區間、水長街停車場等工點也啟動了圍擋施工。

寧高二期「史上最長」站名被改掉

昨日，南京市地名辦和南京市交通部門發布公告，公告顯示，根據《南京市地名管理條例》等有關規定，按照軌道交通車站命名相關程序，對南京捷運寧高城際捷運交通二期車站名稱進行了命名，站名分別為：

銅山站、石湫站、明覺站、團結圩站、高淳站

因無序冠名而冗長無比的南京寧高城際二期車站站名，終於改回了最初的簡潔。這其實是寧高二期正式站名的第二次發布了，該線預計年底將開通運營。