中國地產業承舊迎新

立秋早就過完了，暑氣難消，地產行業內外論戰正酣。七個月過去了，一年的銷售業績可以初定矣，但開發商們還是想沖一衝。

誰說到了下半場規模就不重要了?規模意味著成本控制能力、產品溢價能力、融資成本高低以及對人才的吸引力。1998年「房改」，開啟了地產業的黃金時代，至今已近20年。其間時代變更，周期輪換，開發銷售的邏輯並無改變。

大變的是行業面貌。不論規模大小，開發商均已來到一個新的海域。存量房崛起、新業務興起、超大型併購、城市邊界模糊都市圈取而代之、租售並舉、房企轉型，這些白銀時代里的關鍵詞，無論怎麼解讀，本質上都反映了房企想要找到新的出路。

白銀時代與「灰犀牛」

穆迪在7月末時發表了一份研報，認為2017年的房地產併購交易總額很有可能會破紀錄。

不久前，亞洲史上最大一宗私募股權併購由房企參與完成。財團收購普洛斯的總代價是790億元，其中，萬科出資169億元，以此換取物流地產世界的通行證。

數天以後，萬達以637.5億元的總價將77家城市酒店全部股權、13個文旅項目的91%股權沽出，接盤者分別是富力和融創。

狂甩重資產業務之後，萬達又在8月9日宣布最新的資本運作：將萬達酒店管理公司和萬達文旅集團等輕資產業務注入香港上市公司萬達酒店，總交易金額為70.5億元人民元。

再算上陸續收回的近400億的萬達廣場項目註冊資本，浮光掠影間，萬達已完成高達千億元的資產騰挪。萬達宣布告別房地產，往後的路途輕身上陣。

兩家龍頭房企，一個是住宅領域的頭牌，一個是商業地產的大佬，而它們一個選擇重資布局新業務，一個轉型摒棄舊業務。是傳統的開發業務利潤太低還是新業務太誘人?

中指院數據顯示，百強房企的凈利潤率持續走低，2016年僅為11%。如無意外，這個數據將隨著原材料、人才、土地等價格水平上漲，而繼續降低。

比利潤率降低更糟糕的是虧損。據Wind數據，截至8月6日，56家發布上半年業績預告的上市房企中，有18家虧損、6家預減。如陽光新業，2017年上半年營收增長57.50%至3.69億元，但凈利潤卻為-7884.2萬元，典型的增收不增利。

在萬達之前，中航地產已因虧損出售利潤低的房地產業務，押寶物業業務。

房地產業不再是遍地黃金，虧損也變得不稀奇。如何實現有質量的增長，成為房企們的新課題。

去年一輪大牛市過後，今年上半年，行業銷售額走出新的高峰，三四線城市接替一二線城市成為新的道場。因此，房企今年上半年的業績多數依然亮麗，但業界普遍對下半年的銷售持保留態度。

2016年末，中央提出「房子是用來住的，不是用來炒的」，此後多個部委在金融財稅等多個方面配合，落實到開發商和購房者層面，便是融資渠道和個人房貸的收緊。各種信號表明，金融將更側重於為實體經濟服務。

關於調控的效果和持續性也成為新的討論對象。

金融改革研究院院長劉勝軍認為，房地產泡沫是最大的「灰犀牛」。與「黑天鵝」的偶發性和難以預見性相對，「灰犀牛」是指發生概率大、影響大、可預測的危機。

1998年「房改」以來，行業已發展近20年，從黃金時代過渡到白銀時代，但目前仍處於不斷的變化中，像一部講述漫長、跌宕起伏，又煙霧瀰漫看不到結局的電影。

承舊迎新

與此同時，房地產業迎來了大佬的黃昏。

萬科王石、萬通馮遠、合生朱孟依……這份名單可以列得很長，他們主演的黃金時代依然令從業者神往。今年6月，萬科董事會換屆，王石正式退出，一時引起追思無限。那些至今還活躍在舞台上的大佬，也正逐漸把權柄移交到接班人手上。

守二代和創一代的思路多數不同，難以評價何種更優或更劣，但顯然前者更注重迎合時代，而後者更注重基礎和傳統。以萬科為例，郁亮便是美式地產思路，王石是日式地產思路。

掌舵人的換血，無疑是其一。另外還有多方因素，表明大小房企已行進到一個新的海域。

過去，房地產市場以一手銷售端獨大，但近年來，一線城市以及核心二線城市已進入存量房時代，每年二手交易總額並不比一手交易失色。

近期更是，從中央到地方，各級政府大力推進發展租賃市場，「租售並舉」已成為各界共識。萬科、龍湖、招商蛇口、佳兆業、世聯行等企業已經搶灘布局長租公寓業務。在土地出讓端，北京、上海、佛山、珠海等城市均已有了新的嘗試。

鏈家研究院院長楊現領對第一財經表示，一個完善的樓市市場格局應該是三足鼎立的，新房、存量房和租賃住房同時起作用。

買地建房的時代會到頭嗎?行業里否定的聲音沒有原來堅定了。胳膊擰不過大腿，是時勢造英雄，如果政策能貫徹到頭，順勢而為不失為好的選擇。

存量房、住房租賃固然是新的機會，此際，市場上也湧現了大量商機。不少房企在2014年前後宣布轉型，到今年，戰略已更明確。

保利地產副總經理余英在2017年博鰲論壇上指出，房企將不局限於上下游衍生，而是立體式的擴張，行業的子領域甚至於跨行業領域將進入房地產範圍。

養老地產、旅遊地產、教育地產、醫療地產、物流地產、物業服務這些新興業務會被搭建成一個生態圈，平台與平台間的連接路徑也會被打通，用戶是大數據之源，也會成為生態圈的中心。

2014年末，浙江省提出「特色小鎮」概念，此後，在中央和地方的推動下，特色小鎮作新的產業載體，以燎原之勢蔓延。至今年6月30日，第二批300個國家級特色小鎮已申報完成，只待公布。

政策鼓勵之下，房企熱衷於特色小鎮的試水，萬科、碧桂園、華僑城等房企已相繼進入。它們均須面對特色小鎮資金沉澱、回報周期長的考驗。

由於在起步初期，除了較為成熟、已有被單獨拆分上市的物業服務產生盈利外，房企多數新業務還處於投入階段，處於虧損狀態。綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，這也是房企利潤率下降的因素之一。

儘管結局未知，但也毋庸置疑，對待多元化業務的態度，將決定房企下半場的座次。

每個行業都會一個黃金時代，此後從藍海逐漸過渡到紅海，爆髮式增長紅利過去。每一個新的機會、危情，都意味著自我修正。要改變什麼，還是堅持什麼，房企的抉擇是新世界大門的鑰匙，前進是天堂，後退是修羅場。

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