臨深樓市：惠州供不應求, 東莞回落

惠州供不應求，成交乏力

樓市觀察

2017年上半年惠州市住宅簽約面積為647萬㎡，同比下降25%。雖市場需求旺盛，但緊缺的供應對成交端形成制約，成交縮量明顯。

上月惠州市住宅供應套數8506套，環比下降16.49%，供應面積97.07萬㎡，環比下降3.75%。

上月惠州市住宅成交面積107.6萬㎡，環比下降16.2%。因各樓盤新增貨量少，供應不足，導致成交上升也較為乏力。

上月惠州市住宅供求比為0.9，持續6個月供小於求，已成為常態。

上月惠州市住宅成交10346套，環比下降18.21%；住宅成交均價為10350元/㎡，環比小幅下降2.52%，價格波動較平緩。

臨深鎮區成交情況

惠城區一手住宅成交1599套，環比下降11.71%，成交均價10403元/㎡，環比下降0.26%。

惠陽成交858套，環比下降45.97%，均價14318元/ ㎡ ，環比下降3.34%。

大亞灣成交2442套，環比下降14.85%，均價為13263元/㎡，環比上升4.99%。

伴隨著惠州市整體成交逐月下滑，臨深個鎮區成交量也是逐月下滑，另外在個臨深鎮區中大亞灣區成交量始終保持領先地位。

在限價政策的指引下，定價趨於合理，購房者積極性高漲，新開盤去化率持續走高，預計供求緊平衡的狀態在下半年仍然會階段性存在。

東莞供需大幅回落

樓市觀察

2017年上半年住宅供需量同比大幅回落，降幅分別為42.76%、50.93%。

2017年上半年東莞住宅網簽成交均價為16152元/㎡，同比上漲29.35%，環比小幅上漲5.73%；

多重政策調控效果下，房價上漲勢頭已受到抑制。

自去年10月東莞限購出台後，火熱樓市急速降溫，今年3月受「兩會」期間眾多利好消息刺激，樓市強勢回暖，后受4.10新政重磅打擊，市場再度大幅降溫。

2017年6月住宅供應51.80萬㎡，成交50.18萬㎡，供需環比均大幅上升34%左右；

6月住宅網簽成交均價為16517元/㎡，環比微幅下降1.48%。

臨深鎮區成交情況

上月塘廈鎮一手住宅成交34套，環比下降77.6%，均價24108，環比上升6.5%；

鳳崗鎮成交67套，環比下降50.4%，均價18922，環比下降9.4%；

清溪鎮成交333套，環比上升455%，均價14378，環比下降22.7%；

長安鎮成交151套，環比上月成交9套大幅提升，均價30690，環比上升；

黃江鎮成交66套，環比下降66.3%，均價20233，環比下降5.3%；

大嶺山成交317套，環比上升66.8%，均價19527，環比上升0.4%。

從臨深鎮區成交情況來看，塘廈鎮、鳳崗鎮的熱度大不如從前，清溪鎮、大嶺山及大朗鎮在2017年上半年中變現更為突出。

另外臨深各鎮區成交總量月度走勢與東莞市整體成交走勢完全一致。

中山政策調控下，深圳客迅速退出

樓市觀察

2017年上半年中山市一手住宅成交15827套，環比下降59.7%，同比下降72.7%；

成交面積約172.59萬平，環比下降57.9%，同比下降72.1%；

上月新增住宅5131套，環比上漲149%；

上月網簽住宅1056套，環比上升69%；面積約12.1萬㎡，住宅網簽均價8483元/㎡。

從成交數據上看，中山樓市在2015年至2016年間達到頂峰，今年以來成交狀況堪憂。

由於政府網簽受限，實際成交情況要好於數據表現出來的慘淡。

之前是高價房備案預約取號，現在已經升級為限號辦理。

好在6月全市新增量大幅增長，下月成交有很大提升的空間。

臨深鎮區成交情況

由於中山特殊的地理位置，又是樓市長期的價格窪地。不僅有深圳房客，還受廣州房客及珠海房客青睞。

政府政策調控下，深圳房客迅速退出，成交大幅回落。

上月臨深鎮區中開發區成交218套，東區成交55套，南朗鎮成交69套，民眾鎮成交6套，臨深鎮區成交佔比全市成交約33%。

臨深鎮區上月成交均價在7692元每平到16000元每平之間。

進入7月份，一直被稱為剛需擔當的龍崗區，就有項目新房備案價破「6」。雖說龍崗單價破「6」的樓盤逐漸增多，但是3萬/平的均價依然是剛需盤的主流。「東進戰略」利好下，往東看龍崗、坪山，發展勢頭猛。

但同時，深圳西部的寶安也不甘示弱。據深圳中原研究中心統計，2017年上半年160個在售深圳樓盤中，龍崗和寶安供應量就佔全市五成，而在上半年在售的」3「字頭盤中，近七成都集中在龍崗和寶安。

2017年已過半，回看過去的6個月，上半年深圳新房住宅均價從54931元/平小幅回落到54492元/平。業內人士表示，新房成交均價受到預售價格管控和成交結構的影響。今年新房供應不足，新盤預售價格受到管控，上半年高價樓盤入市較少；此外，寶安和坪山等地區的剛需盤成交量較大，一定程度拉低了全市的新房均價。在樓市調整期，政策收緊情況下房價維持小幅震蕩下跌，是剛需置業最佳時期。

各區情況

據深圳中原研究中心統計，2017年上半年深圳在售樓盤共160個。從片區上來看，龍崗區佔33％、寶安區佔20％、南山區佔17％，龍華區佔9％、福田區佔7％、羅湖區佔6％、坪山區和鹽田區各是4％，可見依然是龍崗和寶安供應量最多，佔了近五成。

「3」字頭盤各區分佈

中心統計，2017年上半年160個在售深圳樓盤中，「3」字頭在售的項目共23個，另外有兩個「2」字頭盤分別位於寶安和坪山。據悉，今年上半年深圳在售的樓盤中，均價最低只要25000元/㎡。該項目是位於坪山區的潮商廣場。坪山和龍崗作為深圳剛需主力區域，在售房源面積以100平以下中小戶型剛需面積段為主。

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