金地64億奪蕭山宅地 造杭城最高價地背後的爭先與規模

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土地角逐中金地身影的頻繁出現讓外界不得不聯想到，這家企業的2000億目標與城市公司競逐規模背後的土地爭先。

觀點地產網 規模似乎是房地產行業長久以來的一個「圖騰」。

「行業進入恐龍進化時代，只有成為規模上的大麥克才能生存。」近期，金地華東區域地產公司董事長兼總經理陽侃在年中經營分析會上如是說道。而在金地集團為城市公司放權的背景下，這樣的信條正逐漸兌現。

2017年9月，且不論銷售能否達到「金九」的期待，至少在杭州土地市場上，房企們步入了秋收的季節。9月14日，也即杭州第二貴宅地誕生的第二天，杭州年內的最高總價紀錄也被打破，金地以63.77億並自持7%競得蕭政儲出[2017]20號地塊，一舉超過一個月前融信的慶隆單元GS0305-04地塊的總價60.6億元。

前一日，在廣州金地還傳出以8.58億元及配建8.58萬平方米競得佛山三水區樂平鎮新城區C區14號用地。爾後傳出消息稱，這次交易因「系統出錯」而暫時取消。值得注意的是，如果金地成功拿下這宗地塊，那麼這將是它時隔四年再度在佛山拿地。

儘管這次拿地烏龍背後原因不得而知，但土地角逐中金地身影的頻繁出現讓外界不得不聯想到，這家企業的2000億目標與城市公司競逐規模背後的土地爭先。

回到拍賣現場，作為杭州湘湖新城備受關注的大體量宅地，20號地塊吸引了包括碧桂園、萬科、濱江、金地在內的品牌房企競爭，僅3輪過後，濱江就以63.77億的報價沖至封頂價格，樓麵價22950元/平方米。

競自持環節中，僅剩萬科和金地互相追逐。最終，經過5輪競自持，金地力壓萬科，以63.77億及自持7%競得20號地塊。該地塊位於濱江旭輝·東方悅府北面，為純住宅用地，出讓面積10.69萬平方米，容積率2.6，可建體量達27.79萬平方米，起始樓麵價1.35萬元/平方米。

據悉，地塊南面在售項目的7月成交均價2.4萬元/平方米，東面在售住宅房源不多，7月成交均價為2.64萬元/平方米。可見，金地此番拿地，也是頂著售價的壓力。

在不久前的9月4日，金地才以36.42億競得杭州國際商貿城宅地，樓麵價2.16萬元/平方米，自持比例26%。這宗地塊僅一輪競價便達到最高限價，自持環節也僅經6輪便迅速落槌，杭城土地市場之火熱可見一斑。

2017年至今，金地在杭州至少收穫了五個項目，金額已過百億。不過，相比蕭山地塊7%的自持比例，此前金地拿下的項目自持比例更大。其中，下沙大學城北單元JS0603-12、16商住地塊，下沙大學城北單元JS0603-06純住宅地塊及杭政儲出[2017]51號的自持比例分別達到41%、23%、26%。

杭州市場人士向觀點地產新媒體分析，雖然金地這宗地塊僅需自持7%，看似難度不大，但是地塊的樓麵價達到了2.3萬/平方米，已經貼近在售的項目。他推測，項目入市毛坯價至少在3.5萬元/平方米左右，精裝的話要達到4萬元/平方米。

該人士認為，近期杭州出讓大部分的土地都有這種情況，即與現時在售的項目的價格相比，算不過賬來。至於自持的問題，他反饋的杭州市場情況是，目前大多數房企依舊沒有解決地塊中自持部分的辦法，而這部分的成本只能分攤到可售部分上。

他稱，目前杭州限購、卡預售證等情況並不比其他城市少，也是國內各大城市中房價上漲壓力相對較大的城市。所以對於房企依舊積極地拿地的選擇，他認為是在「下注未來」。

據統計，截至9月14日，杭州已出讓了28宗地塊，接下來還有逾十宗地塊出讓。

事實上，金地過往在拿地上一直相對保守謹慎，這宗地塊也是它今年拿下的最高價地塊。

若要追溯金地進取的身影還得回到2016年，它以88億元創造了上海年內最高價地塊，並以47.4億元、樓麵價5.61萬/平方米登頂天津最高單價地。

年報顯示，去年全年金地有33宗地塊入袋，總價約399億元，權益地價167.7億元。而且這些地塊主要集中於上海、杭州、天津、東莞等地。

但近日有不少消息表示，在金地3年2000億目標下，各個區域及城市公司接過了銷售重任，而且為了實現更大的目標，金地一改過去七年的「集權」模式，開始實施向城市公司「放權」。在這一說法下，外界也很容易將捕捉到的土地端上的變化與之相對應。

而據觀點地產新媒體了解，早在年初，就有消息稱在2017年1月20日華東區域年會上，金地集團總裁黃俊燦宣布，金地將在三年內衝擊2000億元目標，並提到，城市公司總經理當年拿不到地，即就地免職。而4月，更有消息指出，金地董事長凌克已簽發文件，其中便提到了加強各區域的投資力度。

8月底，再次有金地內部信中鼓勵城市公司「可直接拿地」的說法傳開。據稱，各城市公司已領到了各自的銷售目標，這其中當然伴著的是對各區域管理層的考核。

對此，近期就有接近金地人士告訴觀點地產新媒體，金地未來三年內實現2000億目標的說法並不准確。

不過，同時金地在其2016年年報中就有如是表述，「未來將進一步推動做強做大城市公司，提高城市公司的經營主動性，並通過不斷提升項目經營能力，促進城市公司快速發展，提高集團整體周轉效率……」

而觀點地產新媒體就發現，金地目前在土地端上的變化就是，截至2017年8月，金地年內已拿下42宗土地，成交總金額達388.52億元，這個金額已經接近去年的水平。同時，有消息指金地2017年的權益土地投資金額也從年初的300億元上調至550億。

另一個值得關注的現象是，金地部分城市今年來的表現優於去年。比如北京市場，在今年土地供應大增的利好下，金地於今年4月份以29.2億拍得朝陽區金盞鄉地塊，溢價率28.63%，樓麵價24490元/平方米。

與此同時，華南區域金地新增土地也不再是東莞獨大。年初，金地便分別以18.7億元及8.3億元競得廣州番禺及白雲區兩宗地塊，而在此之前，金地廣州已有兩年時間未入一子。

或許，土地上的角逐歸根到底是未來銷售的爭先。在銷售目標以及考核驅使下，金地華東區域2017年前4月便已突破了百億銷售額，據早前金地華東相關人士透露，上海公司2017年銷售任務是100億，整個華東區域的銷售目標是400億元，將是去年全年175億的成績的兩倍以上。