北京房價均降1萬 一套學位房下跌過百萬 揭背後「三劑猛葯」

【北京房價均降1萬】據新京報報道，數據顯示，今年8月份，北京全市二手住宅共網簽7712套，較2016年同期下滑70%。北京地區多位房產中介表示，目前北京地區房價較房產市場火熱時平均每平米下降1萬元左右，基本回落到去年年底價位。

據悉，從去年的9·30新政至今，北京地區累計出台近50次調控政策。調控之下，鏈家一門店三個月零成交。

其實，在幾個月前，北京房價就已經下跌。

此前，多家媒體報道了北京房價下跌的消息。來自國家統計局5月的統計也顯示，北京5月份新房價格跟4月持平，二手房出現了顯著下跌。

6月26日出版的「北京日報」則報道說：北京的二手房價格5月份整體跌幅達0.9%。其中，小戶型跌幅最為明顯，達到1%；其次是中戶型，達到0.8%；大戶型跌幅相對較小，下跌了0.6%。

至於被稱為「天下奇觀」的北京學位房，更是出現了動輒一套下跌過百萬的現象。

看來，北京的房價真的是下跌了。從春節后開始第二輪調控，到5月二手房全面下跌，只有了短短兩三個月時間。那麼，北京樓市調控成功的關鍵是什麼？對其他城市有借鑒價值嗎？

第一，大規模調整北京城市規劃，大規模增加未來建成區面積，全面改變北京樓市的預期，是這次調控獲得成功的關鍵。

北京從去年9月末啟動第一輪調控，今年春節后啟動第二輪調控。之前，效果之所以不顯著，一個重要的原因是：大家對北京樓市的預期是穩定的然在過去兩年，北京新增了通州副中心，同時把河北廊坊的北三縣（大廠、香河、三河）納入統一規劃。

對於北京來說，等於一下子增加了4個縣的發展空間。即便如此，似乎仍然無法攤薄北京旺盛的人氣、財氣。

4月1日，雄安新區橫空出世，相當於北京在保定又獲得了三個縣的飛地，也就是雄縣、安新縣、容城縣，又被稱為「南三縣」。至此，短短兩年多時間，北京就向外擴張了6到7個縣的面積。

此外，還傳出了東城區、西城區合併成為中央政務區的傳聞。於是，北京的城市規劃突然之間發展了巨變，城市空間變大了。再加上「中央政務區」遲遲未能明確，所以市場觀望氣氛變濃。

所以，這一輪調控成功的關鍵，是規劃巨變、潛在土地供應量劇增。於是，北京房價進入價值重估期，或者觀望期。

第二，北京實施了最為嚴格的限購、限貸、限商等政策，以控制房價、控制人口。

春節之後北京先後出台了「認房認貸」（所謂「處女貸」）、「離婚貸」、「學區房」等新政，還對商辦物業市場進行了史無前例的嚴格管控，基本上讓這個市場進入了冰凍狀態。

這些調控措施是兩個目的，第一，嚴格限制北京人口增量；第二，嚴格控制房價。

第三，這期間央行收緊了貨幣政策，北京率先啟動了對樓市的「定向加息」，在房貸上加強了額度管理。

人民銀行北京營業部的數據顯示：從2016年12月開始，北京各銀行首套住房貸款實際執行的加權平均利率從基準利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍；首套房貸平均首付比例從2016年6月的34.6%回升至2017年5月的39.0%1-5月個人住房貸款實際月度新增額分別為217.7億元、197.6億元、144.2億元、158.9億元、154.1億元。

雖然四五月份貸款水平仍然不低，但相比1月到2月，已經有了明顯降溫。

通過上述分析我們可以看出：城市規劃的突然變更，未來建成區面積的突然大幅增加，對於一個城市的樓市可以帶來巨大影響。說實話，北京今年經歷的變化放在其他任何一個城市，都將是難以承受的，會帶來樓市的閃崩。

為什麼我一直建議大家到中心城市購房，因為城市級別越高，其規劃變動就越難，這種變動需要更高層次的政府審定。副省級以上城市的規劃，如果做較大變動，需要國務院批准。

此外，大城市有顯著人口增量，可以支撐新區發展。

但如果是中小城市，情況就完全不同。在江蘇和甘肅，曾分別有一個地級市，在城市規劃上試圖發生巨變。其中江蘇這個城市，前一任官員把靠近海港、遠離傳統市中心的A地定位為未來發展重心，引導開發商、市民進入。

到了后一任官員，則廢除了這個規劃，把靠近傳統市中心的B地定位為發展重心。最終引發了很多麻煩，直至有官員落馬。

至於甘肅的那個城市，則是試圖搬遷地級市政府，受到原來城鎮市民的反對，事情也一度影響很大。因為如果政府搬走，當地房價和經濟就無法維持。

由此可見，城市越小、經濟越單一、人口增量越少，就越經不起城市規劃的變更。對於地級和縣級城市來說，這是購房者最大的風險之所在。而開發商為了暴利，往往引誘當政者改變規劃，甚至搬遷政府。

此外，嚴格的限購、限貸政策，再加上加息、提高首付等，如果力度足夠猛，肯定可以馴服房價這匹烈馬。

從「北京3個月管住房價」這件事，我們可以得出一個重要結論：在政策面前，房價絕對是聽話的，關鍵看政策力度夠不夠。其次，最能影響房價的是三大因素：城市規劃、限制性措施和金融政策。

但北京開出的「樓市三劑猛葯」，不是其他城市輕易敢於模仿的。尤其是城市規劃的劇烈變更，而且採取「突如其來」的方式進行，其他城市不具備這個條件。