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美聯儲加息將會繼續推升中國房地產泡沫

。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

昨天聽一個河北滄州的朋友講,滄州的房子今年比去年漲了一倍,家裡要買房子,父母很生氣,就是沒早早買,在買漲不買跌的心理預期下,估計三四線城市的房價還會繼續火爆。

這位朋友所說的翻一倍不一定準確,也許還有點誇張,但是這個漲價的消息還是令筆者感到震驚,因為滄州屬於最近幾年經濟發展比較落後的河北的四五線城市。河北此前的發展主要靠鋼鐵煤炭,這幾年由於霧霾影響,政府一直壓制這些產業,導致河北經濟增速在全國排名靠後,早在幾年前河北邯鄲的房子還出現過幾天下降,中小房地產商跑路的事情,直至現在河北的經濟也還沒有明顯改觀。儘管從去年來鋼鐵銷售好轉,企業盈利好轉,但是總的來講還在下降的通道內。

不過從筆者生活的北京區域看,房價正在直線攀升,學區房聽說已經達到20萬元以上,城區四環之內房子不再開發,已經奇貨可居,銷售都湧向了環北京的河北地區,涿州出現搶房潮,其他的地區一旦新房開發,肯定是排隊瘋搶。

買漲不買跌,這是購買者的普遍心態,在新一輪房價的上漲中,必然還會引發大量的買房大軍加入其中。不過從筆者接觸到的北京白領人士看,最近兩年工作幾年以上的都賣了房子,因為歷史經驗已經告訴自己不買房子永遠是錯誤的,當然很多人都是在北京周邊的河北地區買的,有些甚至買到保定等地區。

三四線城市的去庫存是經濟目前最大的任務之一,一旦三四線房地產去庫存結束,不僅僅地方債務解決了,銀行壞賬去掉大半,這就去掉了經濟目前的心頭大患。

去年全年,由於銀行對於房地產信貸的支持,2016年廣東、浙江等省大幅超額完成去庫存任務。東北西北的三四線城市庫存高企,西南省份的房地產庫存不嚴重。方正證券根據Wind數據整理的46個三四線樣本城市中,1-2月三四線城市房地產成交量同比增速為38.0%,保持快速增長,雖然低於2016年12月的42.8%,但與一二線城市相比,增速明顯。

房價上漲,主要是銀行信貸的支撐,去年全年的信貸投放中四分之一給了房地產,這是由於實體經濟需求萎靡,銀行只有投放房地產貸款盈利。今年1月份居民中長期貸款高達6293億元,雖然創歷史新高。2月新增人民幣貸款1.17萬億元,其中居民中長期信貸3804億元。

接下來房價攀升是必然的,周小川在兩會上表態:居民槓桿率還偏低,放貸還會以較快的速度增長,這顯然是對房價一個非常重大明顯的刺激作用。

目前房價為什麼還會上漲,主要是去年後半年對一線城市和部分二線城市房價的嚴厲調控,這次調控有一旦二鳥的作用,一方面止住了一二線城市房價上漲,一方面把一線城市的需求引向了三四線城市,比如北京周邊河北房價的上漲,長三角城市圈房價的上漲,以及珠三角城市圈房價的上漲,就是這個原因。部分上班的人,會把自己的購買需求轉移到家鄉,這個需求會轉移到全國範圍的三四線城市。

更為重要的是,在經濟低迷的情況下,美元升值,人民幣貶值預期越來越大,嚴厲的資本管制下,資金出不去,這部分資金只能投向三四線城市,這是一個非常自然的反映。

美聯儲三月加息已經是板上釘釘,如果三月加息,則今年加三次成為必然。美聯儲馬上加息,美元利率必然上升,中美利差必然加大,人民幣相對於美元的實際價值還會下降,相較於美元,手持人民幣的人們如何保值,可能還是會選擇房地產,這將進一步推升部分一線城市和部分二三四線城市的房價。

從這輪房價上漲的邏輯看,未來房價還會是一線城市,和部分二三四線城市,三四線城市還會在經濟發達的長三角和珠三角,以及北京周邊地區,西南重慶成都房價還會上漲,周邊也可能出現上漲,但是西北和東北的絕大多數城市的房價都將可能不會出現像樣的上漲。

中部地區武漢河南河北山東等地的房價可能也只會在省會,或者交通發達的高速沿線的城市。

當然,如果這種情況還持續,的資本管制還是很有效,則全國性的房地產上漲還會繼續到來,未來會怎麼走,還會繼續看,筆者還想說此輪房價的上漲已經很可能是最後一輪上漲了。



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