今日土拍：三環外商服地塊也遭搶？

【大家顧問——武漢樓市本土中介佔有率七連冠】

3月21日，武漢集中出讓5宗商服用地。除二七濱江商務區外，其餘4宗全部位於三環外區域。儘管當下的武漢正面臨著商業過剩的質疑，本次純商服地土拍卻依然引發了各路房企大鱷的爭搶，背後原因何在呢？大顧君為您解讀。

出讓結果一覽

1、P（2017）022號：位於黃陂區灄口街騰龍大道以北、解放大道延長線以西，經過3輪競價由武漢萬可投資集團置業有限公司7150萬元競得，成交樓麵價1381元/㎡，溢價率1.42%。

2、P（2017）023號：位於武漢經濟技術開發區1C1地塊，經過13輪競價由武漢車都資產經營有限公司以15518萬元競得，成交樓麵價3432元/㎡，溢價率8.38%。

3、P（2017）024號：位於東湖新技術開發區光谷五路以西、二泉街以南、望月路以東、三泰街以北，經過324輪競價最終由武漢銘泰盛德置業有限公司以24496萬元競得，成交樓麵價4011元/㎡，溢價率197%。

4、P（2017）025號：位於東西湖區金銀湖街金銀湖南街以北、金南二路以西，最終被武漢園林綠化建設發展有限公司以11125.0萬元競得，成交樓麵價4096元/㎡。

5、P（2017）026號：位於江岸區二七沿江商務核心區北片，唯一一宗現場拍賣地被泰康人壽以底價15億元競得，成交樓麵價7500元/㎡。

熱點地塊解析

光谷東將新增1.8萬方四星酒店

經過324輪競價最終由武漢銘泰盛德置業有限公司以24496萬元競得，樓面地價4011元/㎡。據查，該單位關聯企業為武漢盛德和昌置業有限公司，系和昌地產旗下公司，目前和昌在武漢開發有和昌都匯華府和和昌森林湖項目。

該地塊臨近今年1月瑞安所拿的商住用地P（2016）165號地塊，建面近130萬方，樓麵價不到1790元/㎡。

該地塊位於光谷中心城的核心位置，周邊住宅項目眾多，附近有捷運11號線光谷五路站，地理位置優越。周邊住宅項目較多，不過商業項目較為缺乏，僅有紐賓凱光谷國際酒店、奧山光谷世紀城等項目，但體量都不大。

根據規劃，P（2017）024號地塊建築面積中2.46萬㎡的部分需自持，其中包含1.8萬方的四星級以上酒店，不得對外整體或分割轉讓、銷售。

光谷東目前住宅開發量較多，生活配套依然是短板，作為定位於高科技新城的潛力區域，加大商業商務的開發迫在眉睫，相信隨著瑞安以及本次024地塊的相繼入市，能夠為片區的高端商務商業發展起到促進作用。

二七濱江再迎245米高樓

現場拍賣的二七濱江地塊P（2017）26號地塊由泰康人壽底價收入，成交價15億元，樓麵價7498元/平。

至此，二七濱江已聚集了3家險資總部：中信泰富、國華人壽以及泰康人壽。二七濱江自西向東依次布局著武漢天地、華髮外灘首府、綠城黃浦灣、國華人壽項目、萬科二七項目、新世界周大福中心、泰康人壽P（2017）26號地塊、中信泰富項目。

地塊規劃用地性質為商業服務業設施用地、公園綠地。規劃凈用地面積為15580㎡（以實測為準）；其中，商業服務業設施用地12470㎡(以實測為準)；公園綠地用地3110㎡（以實測為準）；主體建築高度不低於245米。

另外，競得該地塊的單位還需滿足部分其他特殊要求，比如，地塊北側臨規劃道路控制30寬公園綠地，面積約3110平方米(詳見理划用地範圍續；結合地塊內商務樓宇、公園綠地等設置公共架空平台與周邊地塊連通，組建成核心區空中步行連廊，建成后需向公眾開放。

黃陂漢口北批發市場旁新增5萬方商業

黃陂區所推的P（2017）22號地塊位於漢口北灄口街沿線，凈用地面積約2.3萬㎡，計容建築面積約5.2萬方。起拍總價7050萬元，起始樓麵價1361元/㎡。

地塊位於黃陂區灄口街騰龍大道以北、解放大道延長線以西。位於漢口北商圈內，靠近漢口北國際商品交易中心。

該地塊周邊公寓有漢口北國際公寓6500元/㎡、漢口北創客公館9000元/㎡、漢口北1號公館6500元/㎡。住宅方面則擁有漢北翡翠城4100元/㎡。其周邊擁有的寫字樓包括卓爾大廈和漢口北電商大廈。

去年，商務部、國家發改委等八部委聯合批文，同意武漢漢口北國際商品交易中心（以下簡稱「漢口北」）等全國5個大型商貿市場，開展市場採購貿易方式試點工作。至此，全國共有8家市場獲批該項試點，漢口北為中西部及內陸省份唯一一家。

今年2月27日，《長江日報》全文刊登2017年武漢市政府工作報告，漢口北開展市場採購貿易方式試點，被列入市政府工作重點之一。萬勇市長在漢口北調研時表示，支持漢口北市場發展，並出台「電商特區」優惠政策，以及市場出口補貼、金融服務等，全面支持漢口北開展國家市場採購貿易方式試點。

這3宗地塊各有優勢，其餘2宗地塊又如何？

1）、023號地塊：位於經濟技術開發區，距離捷運3號線沌陽大道站不遠，周邊商業項目及新式住宅項目不多，日後該地塊項目或與萬達廣場共同形成新的捷運商圈；

2）、025號地塊：處於東西湖區金銀湖板塊，靠近園博園，周邊有捷運6號線金銀湖站，起拍樓麵價較高為4085元/平方米；雖然周邊商業配套不多，因其處在近年來土地交易較活躍的金銀湖板塊，地塊價值可期。

可以看到，儘管本次拍賣的4個地塊全部為商服用地，不過地理位置卻都很優越，捷運口地塊維多。

這也反映出，在房地產開發熱潮逐步擴展到三環外的今天，新城區的商業配套也開始得到重視，並在逐步跟上。

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