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2021/12/25
8月9日，2017博鰲房地產論壇在海南閉幕。作為房地產界高規格、規模盛大、影響廣泛的行業盛會，經過17年發展，已然成為樓市重要風向標。
今年的博鰲論壇上，同樣是大咖雲集，精彩萬分，猛料更是一波接著一波。365淘房小編有幸現場聆聽了行業大佬們的精彩發言，現整理了部分乾貨與大家共享。
2017博鰲房地產論壇
大佬論劍 未來樓市這麼走！
自去年10月份開始，全國盡吹收緊風，調控政策接連不斷，致使樓市成交陡轉急下，也讓未來市場走勢顯得撲朔迷離。對此，地產大佬們在博鰲論壇上展開了激烈交流。
住房和城鄉建設部原辦公廳主任、房地產業協會原副會長朱中一表示，下半年按照中央提出的要加大對金融風險的管控和要穩定房地產市場，堅持政策連續性、穩定性，加快建立長效機制的要求，控房價、防風險的力度不會放鬆，房地產信貸的政策估計也會放緩，房價上漲較快的三四線城市有的也可能要出台一些限購、限貸等措施，再加上去年第三季度全國商品房的交易量處於高位。
因此，下半年全國商品房的銷售額、銷售面積和房地產開發投資的增速將會下調。但全國全年的這些指標肯定還會超過2016年的最高水平。
著名經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱坦言，投資需求在一定意義上也是合理的。「只不過我們純粹為了未來的房價飆升，跟住完全沒有關係，他也不是為了租，那你可以說是不符合合理需求這個範疇。」
但是這個市場，在城市化進程當中，在人口遷移過程當中，在人們進大城市的這個過程當中會產生大量的需求。「在這個意義上，我覺得房地產市場的發展還遠遠沒有結束。」
同時，樊綱表示，當前多數調控政策屬於短期政策，房產稅是個長效機制，提上議程也是一個非常漫長的過程。實行房產稅后，房價會不會暴跌？不會。
旭輝集團創始人、旭輝控股董事兼主席林中在《新形勢新格局下的地產發展思路》的主題演講中表示，房子是用來住的，不是用來炒的，估計未來至少10到15年都會是一個主導方向，防止脫實入虛，防止大起大落，防止資產泡沫，這個估計未來是政府的一個大的方向。
所以未來20年不會出現房地產泡沫破裂。未來20年應該是一個低頻波動、平穩增長的長周期。
融僑集團首席營銷執行官、首席品牌執行官張岩表示，下半年樓市成交量會出現爆髮狀態，甚至超過上半年。
一方面上半年很多房企有銷售但不能網簽，這部分量會釋放出來；另一部分，是房企開始拋去對限價政策的放開的幻想，在政策、自身以及融資因素的影響下，加速出貨。而下半年價格不會增長，甚至會略有走低。整體房地產市場勢頭還是會不錯。
著名經濟學家、瑞穗證券亞洲公司董事總經理沈建光表示，如果沒有三四線城市銷售的火爆，很難看到現在房地產格局還這麼樂觀。明年的宏觀政策預期未必對房地產行業很有利。
沈建光認為，今後5年宏觀政策還是以供給側改革為主。按照這種新思路來看，包括租售同權、共有產權房，房地產稅陸續推出，而且十九大之後，中央已經把防範金融風險放在首位，去槓桿、降低債務率會是重中之重，所以銀行的緊縮會是一個重點。
地產大佬們的8條買房建議
1買不了大房子，就先買小的
8月8日晚，新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷做客博鰲直播間，365淘房就買房置業、項目開發等具體問題與歐陽捷進行了面對面的交流。
對於年輕人當前如何買房的問題，歐陽捷給出了自己的兩條建議：
第一，工作地方和居住的地方要足夠近，把大量的時間省下來學習、成長，這樣才能有更好的發展空間；
第二，買不了大房子，就先買小的，買不了新的房子，就先買舊的，只要你買到，才能獲得立錐之地，然後才能一步一步擴大。只有買了之後，才能跟隨財富增長的步伐。
2準備好，房貸還會繼續收緊
著名經濟學家巴曙松表示，本次房地產調控力度空前。相對於之前幾次調控，連中小城市也進入到了限購清單。
目前房貸政策正在收緊，兩次調控后，購房者使用槓桿比例及槓桿力度下滑，貸款變得越來越難。大部分銀行首套房恢復基準利率，部分銀行開始將基準利率上調。數據顯示，2017年5月房貸利率較同年3月增加了10%。此外，房貸周期也在逐步增加。
3有軌道交通的都市圈多關注
8月8日11點，保利集團副總經理余英接受採訪，當問到關於三四線城市房地產市場的發展，余英表示，只要這個城市和高鐵、高速公路掛上鉤，未來還是有發展的。
保利地產集團副總經理余英認為，在判斷城市群的機會上有一個重要的指標就是軌道交通，發達城市軌道交通不僅人均密度高，分擔率也處於高水平，像東京的軌道交通分擔率達到了91%。
軌道交通網路將是核心城市部分職能，通過軌道交通快速進行分散，聚集了城市群的人口、產業過於集中的問題，同時也對投資分散就業起到很大作用，對房地產發展來講就是一個機會。
4有人口流入的都市圈房價會繼續漲
朱羅紀主編朱文策表示，現在是一個都市圈時代的周期，在都市圈範圍內的城市，它的人口會流入，產業會增值，所以房價會繼續上升。
禹洲地產董事局主席林龍安接受採訪時也表示，一二線城市，未來5-10年都沒有什麼問題。一是因為經濟發展速度快，二是人口凈流入。
5二手房交易量會不斷提高
鏈家研究院院長楊現領說，雖然新房調控調下來了，但是今年全國有10個城市的二手房交易量已經超過新房，北京2016年的二手房成交量是27萬套，新房10萬套出頭。
上海2016年二手房交易量是37萬套，新房是10萬套，這個比例已經非常高了，全國有10個城市明確地過渡到二手房時代，二手房的發展速度遠遠快於新房，已經成為人民群眾滿足住的需求的非常重要的渠道。
在今天的一線城市，85%的需求都是二手房滿足的，二線和大部分的較強三線也正在快速進入二手房時代。
其中，今年二線和三線城市的增長速度更快，因為新房受到了很大的限制，今年有一個客觀的現實是消費者正在通過二手房來改善他的需求，這個需求非常普遍。
楊現領還預測，二手房的發展是一個必然的、確定的規律，這個速度只會加快，不會放緩，周期性的調整隻會讓它變得更快。
6租房市場有很大空間
鏈家研究院院長楊現領認為，租賃正在越來越重要地成為一種滿足住的方式。如今一線城市租房需求上升速度還是比較快的，因為買不起，所以今天越來越多的人會進入租房市場。有數據顯示，當下平均購房年齡每年大概延遲1歲，今天買不起的人還會越來越多。
所以主動也好，被迫也罷，我們需要在租賃市場停留更長的時間。這是一個趨勢，這個趨勢可能跟的高房價有一定的關係。所有的國際大都市未來將會有40%到50%的人口會通過租賃來解決住的問題。
7改善未來會是主流市場
四川藍光發展股份有限公司副董事長、總裁張巧龍認為，房地產市場結構正在發生改變，未來5-10年，市場新增量在城市的郊區，在三四線城市中是會很大。這是一個趨勢。
再者，客戶結構在發生變化，以前是剛需市場，現在改善性市場在加大，還有帶有養老性質的客戶需求在加大。未來這會是一個主流市場。
8買房要趁早，大城市房價上漲是肯定的
房地產開發集團理事長孟曉蘇在接受採訪時明確表示，大城市房價上漲是肯定的，現在還和老百姓說房價會降是不負責任的。很多人10年前本來能買一套房，但現在只能買一個衛生間。他認為，土地供應造成房屋短缺不是一下就能解決的。
他還與小編分享了「和面理論」，即面多了就加水，水多了就加面，而不是把已經加進去的水和面拿出來。現在解決房價高的問題，應該考慮的是如何增加收入，而不是寄希望於抽出房價。
新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷也表示，房價並不高，只是人們的收入太低了。眼下政府調控壓制住房價，而人們的收入持續增加，未來收入房價比會趨於合理。未來房價一直會是震蕩上行，還有一定增長。
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