「一房二賣」95%系二手房 法官建議買房人善用預告登記制度

央廣網北京4月21日消息（記者孫瑩）據之聲《新聞晚高峰》報道，北京的一位姓黃的房主，2007年將房子賣給了高先生，高先生裝修后就住進去了，雙方沒辦理過戶登記。之後，黃某把房子又賣給了周某，周某又轉賣給馬某，馬某又賣給王某。高先生不得不打起了官司，可是涉案房屋在「一房二賣」后經過數次轉手，想追回可謂難上加難。

這是北京二中院今天發布的案例中的一個。賣房人將同一房屋賣給數個不同的買房人，被稱作「一房數賣」，實踐中，受房價上漲等因素影響，在經濟利益驅使下，賣房人「一房二賣」現象時有發生，由此引發的糾紛案件也有所突顯，95%涉案房屋為二手房；幾乎全是先買房人提起的訴訟。有的賣房人甚至被追究了刑事責任。

在審理的案件中，賣房人因「一房二賣」被追究刑事責任的並不多見，所以北京二中院法官王繼玉對「史某拒不履行判決案」印象非常深刻。事情還得從2002年說起。

據王繼玉回憶，趙某從開發商那買了一處房子，2002年就買了，但開發商沒給她辦證，她就把這個房子轉賣給了王某，收了40萬塊錢，也把房子交付給了王某，但是一直拖到2012年，開發商才通知她去辦證。

10年間，房價已經不是10年前的40萬了，趙某後悔了。「她去開發商那裡將購房人的名字改成了她兒子，這樣將來房產證辦下來，就在她兒子名下了，她就金蟬脫殼了。」 王繼玉說。

眼看自己買了住了10年的房子，得不到產權，王某起訴到了法院。

王繼玉介紹，「王某得知這個情況后就起訴了，將母子二人都給告上了法庭，官司也贏了，法院判，『你們明知道房子已經賣給別人了，還去改這個名字，這個行為不適當』，要求這兩個人把房產證辦下來，然後配合買房人把房產過戶到買房人名下。」

誰知，趙某的兒子史某辦下房產證后，隨即就將房屋以235萬元的價格出售給了孔某，並辦理了過戶。王某不得不將趙、史母子和孔某一起告上了法庭。

王繼玉表示：「所以到我這兒這個案子就是王某訴母子倆和孔某，要求把房子過戶回來，說『房子是我先買的』。但是孔某的也支付了房款，而且房子也過戶到了他名下，肯定也不願意。雙方就爭這個房子到底歸誰所有。」

法院審理認為：沒有充分證據證明孔某購房時與趙、史母子存在惡意串通，因此孔某購房的合同也是有效的。

「就一處房子，給誰不給誰？所以就要衡量一些因素。王繼玉說，「王某支付了全部的價款，購買房屋合同在先，而且早就住進去了，不但住了這麼多年，對房子還有裝修，他的權利應該更受到保護些。而孔某在購房中雖然不知情，但是根據現有的證據，他無法證明他去看房了，如果他真去看房了，應該能輕易地發現這個房子已經賣給別人了。所以這個房子應該給先前的買房人。而孔某的合同還是有效的，但是他得不到這個房子怎麼辦呢？依據有效的合同去主張違約責任。」

法院判決孔某應該將名下的房屋過戶回王某名下，自己再依據合同向史某主張違約損失。而史某因「一房二賣」觸犯了拒不履行判決罪，被判處有期徒刑一年。

在個案審判中，法院並非單純根據「先來後到」的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。

北京二中院民一庭副庭長蔣春燕介紹了司法實踐形成的「一房二賣」糾紛物權保護順位規則：「已經辦理房屋所有權轉移登記的，辦理登記的買受人權利優先；均未辦理房屋所有權轉移登記但已交付房屋的，實際合法佔有房屋的買受人權利優先；既未辦理房屋所有權轉移登記亦未交付房屋的，應當綜合實際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先後等因素，公平合理予以確定；后買房人在簽訂合同時知道或者應當知道房屋已被其他人購買的而惡意辦理登記的，權利不得優先於先買房人。」

法官李珊建議買房人盡量購買產權明晰、符合上市交易條件、不存在過戶障礙的房屋，同時注意審查房屋狀況。「看看房子是出賣人在使，還是有租戶，如果有租戶，將來怎麼清退都要考慮清楚，看看實物還是能發現一些問題的，看看房屋的戶口情況，因為現在二手房可能是多重交易之後，上一手買房人再去出售，戶口問題也可以查一下。」

法官李珊還建議買房人遵守國家房地產調控政策，加快交易流程，提高交易及時性，善用預告登記制度。「因為現在房價的波動還是比較大，我覺得縮短交易流程，越短交易風險越少，及時網簽，網簽也是幫助他鎖住房屋的一種方式。如果真的到了發生訴訟的情況，（申請）財產保全。」