租售並舉須有土地配套行動

從租賃市場入手，擴大租賃住房供給，成為房地產長效機制的一個新突破。自5月19日住建部發布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》公開徵求意見的通知以來，一個新的租售並舉時代的帷幕正在徐徐拉開。

《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》主要是在規範住房租賃市場，鼓勵長期的租賃關係，保護承租人的利益，從而形成穩定而長期的租賃市場。這些年，住房矛盾突出主要集中在房價高企、新畢業大學生、外來務工人口聚集的一二線城市，在這些城市，如果城市新人口能夠以較經濟的價格租到穩定的住房，則對產權住房的需求壓力會相對減輕，從而減弱房價上漲的預期，因此毫無疑問是一項改變整個市場結構的供給側長效機制。

然而，在一二線城市，土地供應緊張，供求缺口較大，要真正實現抑制房價上漲的目標，還需要從土地供應層面有創新和突破。

整體來看，從供應層面能夠大規模盤活存量資源和提供增量資源的突破口主要有幾塊：一是城區的國有企事業單位的閑置土地、閑置廠房；二是城區的空置辦公和商業土地與用房；三是城區與城郊的農村集體建設用地。這些閑置的土地和房屋如果充分利用起來，應當能夠形成大量的租賃用房供應，從而大大平抑市場中租賃用房緊張的局面。

在此之前，可以說一些企業和個人已經在自發地在做這樣的事情，例如一些一二線城市的「城中村」和城郊的村民蓋房大量供出租。問題在於，這些市場自發的行為很多都是違規建築，且不符合消防規範，存在嚴重的安全隱患，政府管理也困難重重，容易形成城市「貧民區」和治安不穩定區域。

由政府對農村集體建設用地進行躉租，建設租賃用房，再統一對外進行配租，是一種有益的嘗試。今年4月住建部和國土資源部印發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，明確要求在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地建設租賃住房試點。住房矛盾突出的北京就成了第一個試點城市。近日北京市海淀區唐家嶺集體建設用地上建設的927套租賃住房統一對保障房家庭進行配租，就是第一個落地案例。北京市住建委近日還提出，今後5年北京市將建設租賃住房50萬套，並主要通過集體建設用地安排。

這是在土地供應制度方面的一次突破性嘗試，但對於緩解整個市場的需求來說，仍然不夠，這50萬套租賃住房，全部由政府進行統一躉租再配租顯然不現實，而且由政府躉租的租賃用房，配租對象更多是住房保障家庭，屬於政策性的保障。對於規模更大的市場住房租賃需求，仍然需要廣大社會力量來參與，尤其是規模化的住房租賃企業，應當是今後住房租賃市場供應的主力。這就需要在土地供應制度上進一步創新，讓這些企業能夠直接通過躉租的方式獲得農村集體建設用地，或者城市工廠的閑置土地與閑置廠房、商業用房等，從而能夠規模化地提供租賃用房。北京此次試點之後，各級政府需要在租賃住房用地政策上加快完善相關支持政策，同時創新融資模式，多方式籌措資金，以實現租賃用房的大規模供應，形成租售並舉的成熟的房地產市場，至關重要。