樓市泡沫：中國會例外嗎？

3月26日，博鰲亞洲論壇2017年年會的最後一場主題為「樓市泡沫：會例外嗎？」的分論壇現場人員爆滿。

關於房地產泡沫破滅的預言10年前就開始了，但一直到2016年，一線城市的房價還在漲，泡沫破滅卻一直沒有來。

然而，沒有隻漲不跌的市場，也沒有隻漲不破的泡沫。美國次貸危機、日本樓市崩潰前車之鑒不遠，會是例外嗎？

吳曉求：樓市泡沫滯后，但不會例外

人民大學副校長吳曉求表示，樓市泡沫不會例外，但是它有一個滯后。

他指出，現在全球有兩大泡沫：一大泡沫是美國的股票市場，這是一大泡沫，最近泡沫也在縮小；還有一大泡沫是的樓市。

吳曉求在論壇上還談到2013年他和任志強的打賭：

那時候北京四環以里大概是7萬左右，我覺得非常離譜，認為不能漲了。

因為在我的概念裡面，一個國家的居民的資產主要部分如果是房子，這個國家很不正常。主要是證券化資產，特別是股票、基金，才是一個正常的國家。

現在過去4年了，一開始我雄心勃勃我覺得我一定贏，因為不可能違背這樣的規律，到了現在發現我輸的概率比較大。

吳曉求認為是M2（廣義貨幣供應量）增速太快拉高了房價：

從2008年金融危機以來，M2的增長速度太快了。巨大的存量M2要購買資產的，不會作為現金狀態出現。可是金融體系提供的資產非常有限，股票又不敢買，債券也不多，可是錢又不能放在手上，放在手上貶值的速度很快，大家就開始買房子了。

被問到什麼會導致樓崩盤，吳曉求認為，「槓桿如果不下調就會崩盤。」

現在12萬塊錢一平米的房子還要去買，我不認為這是理性的。我們要讓它下來，只有一個辦法——減少對私人部門的槓桿，如果這點做到我們的泡沫就不會破裂，如果做不到泡沫也會破裂。

賈康：樓市不會重蹈日本覆轍

對於吳曉求「說樓市泡沫是M2過大引起」的觀點，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康並不認同：

現在的樓市房市基本格局是冰火兩重天，你說因為貨幣供應過大，為什麼它不能夠體現在冰的那邊，它為什麼只體現在火的這邊？

冰的這邊根本不存在泡沫的問題，是庫存壓力很大的問題，還必須進一步去庫存的問題。火的這邊會有局部的泡沫破滅或者可以稱為回調，這個泡沫破滅絕對不是可以直接和日本的系統性風險似的泡沫破滅相提並論。

「我不認為人會重蹈日本人的前車之鑒，重蹈那個覆轍說明人智商不行，我不認為人智商不行。」賈康表示，與日本有本質的區別。日本樓市泡沫破滅的時候城鎮化率已經達到70%以上，而現在只有40%左右。

大家不要忘了，那時候日本的城鎮化水平是在77%，現在真實城鎮化水平是多少？

不是常住人口57%出頭的城鎮化率，最新的國家統計局數據給出的戶籍人口的城鎮化率，2016年是41%，41%的真實城鎮化率在國際經驗來看一個經濟體城鎮化發展的什麼階段上？

是加速發展期的前半段，它屬於前半段。按照國際經驗來講要經過差不多30個點的上升空間以後轉到70%以後才能到低水平發展階段。

賈康指出，在可以預見的十五年左右的時間，不要希望北京、上海、深圳出現均價回歸的情況，「上揚曲線轉變成下行的曲線，我認為不存在這樣的可能性。」

李迅雷：樓市泡沫最早2019年破滅

中泰證券首席經濟學家李迅雷表示，樓市泡沫肯定會破滅，可能在2020年左右，或者是2019年或者是2021年，在這個區間裡面恐怕一二三四線城市房價都會下跌。

之所以有如此判斷，李迅雷認為一方面是人口流不支持高房價維持足夠長的時間，另一方面貨幣增速也會隨著經濟增速下降而下降。

決定房價有兩個流：一個是人口流，一個是貨幣流。

1、經濟趨勢往下，城市化進程也在放緩，房價首先體現在人口現象，用人口可以解釋很多城市房價的上漲，如果人口的流入量減少，房價支持的力度也會減少。

去年漲幅最大的兩個城市，一個是合肥，一個是廈門，這兩個城市人口流動量都是第一、第二位的。2016年房地產這麼火爆，大連的房價卻是下跌，就是人口在減少。西安的房價也沒有什麼漲，因為它的人口也是減少的。

2、從資金流來講，像北上廣深房價上漲，更多是資金的集聚。上海不是上海本地人的上海，而是全國人的上海。紐約的房價比上海高，是因為紐約是全球的紐約，而不是美國的紐約。

李迅雷還稱，任何的泡沫破裂都會造成恐慌性下跌，要跌的話一起跌，跌完之後該漲的還是會漲回來，經濟畢竟還有動力。