投資別碰學區房

簡單聊下房產投資為什麼盡量別碰學區房。

我們知道一個地方房價高，最根本最底層的基礎就是工作機會，而不是學區。像北京的海淀區，現在基本上算是北京房價最高的地區之一了。

再看一下海淀部分地區的房租價格，一個六七十平米的老破房子能租到七八千每月，租金貴說明租房人多，說明周邊的工作機會多。

我們說，海淀的房價高最直接的原因是工作機會，而非學區。

望京的房價十萬左右，也是同樣的道理，工作機會太多了。區域生態非常好，生活在望京的人是基本上不出望京的。相比海淀，望京的學校就差得遠了。

在明確了房價的根基一定是周邊的產業所帶來的工作機會前提下，我們再說學區房。

學區對於一個地方的房價當然是有幫助的，毋庸置疑，越是好學區房價越貴，沒毛病。

但為什麼投資不要買學區房呢？

我們還是拿海淀舉例子，海淀的一套房子，單價10萬，這其中有8萬多是完全沒有學區的功勞的，海淀的房子就是貴，沒有學區照樣貴，因為產業多啊，工作機會遍地，購房人群大，供需關係緊張，最終導致了高房價。

學區會佔一部分比例，也就是一兩萬的價值。（小房子佔比會略微高）

等到北京的房子普漲的時候，你最後算下來，學區的價值還是一兩萬。這跟你買同一地段沒有學區的房子的漲幅是差不多的。而且如果你不為了孩子上學的話，學區的那部分價值還會佔掉你的一部分資金。

以上是一個簡單的邏輯，還不是「為什麼投資別碰學區房」的關鍵。

最關鍵的地方在這裡。

學區與工作機會相比，風險就在於學區的可移動性較大，而一個地方的產業（工作機會）移動可能性小。產業在一個地方基本上就跟長了一棵上百年的大樹一樣，想把這棵樹挪到其他地方，傷筋動骨，政府基本上不會這麼干；而學區，頂多就是個大點的小樹苗，很容易受到一些政策的影響。

而且需要明確的一點是，學區多數情況下一定是依附在產業基礎上。一個貧窮的地方很難想象有好的學區。

我們承認學區的作用，但學區對房價的影響真沒那麼大，不信就對比下望京與海淀的房價，望京的學校基本上說不上好，但房價已然是北京的幾個高地之一。因為產業的大樹已經長得非常好了。

再說下東西城，我之前有一篇《二環的沒落》，其實邏輯很簡單，老北京城區的土壤環境已經沒辦法再生長出類似望京的互聯網公司及海淀的軟體園區等，新興產業的成長就會帶動區域的房價上漲，沒有新興產業的介入，區域的價值肯定會走下坡路。東西城這些地方，產業的大樹已經被抽離，已經不是最好的投資區域，東西城的價值在於得天獨厚的地段，交通好，去哪都比較方便。

很多人會追捧東西城的學區，為了孩子讀書的朋友去買東西城沒問題，但投資盡量別碰。

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