吳少博律師企業拆遷講堂—拆違、禁養、關停的那些事兒

【導讀】

近期，北京吳少博律師事務所在實務中了解到，大批中小企業主都遇到了環保關停、禁養區禁養、拆除違章建築等相關干擾企業經營甚至對企業造成毀滅性打擊的事情。今天，本文就從北京吳少博律師事務所的維權實務當中向廣大中小企業主解讀一下上述幾種形式，對企業的影響，以及上述幾個事件在現在的來龍去脈。

【現狀分析】

一、拆違現狀。拆違本身就是一個確認違章建築的過程。以往，我們碰到的拆違情形，通常都是在企業拆遷當中作為一個手段，也就是我們常說的以拆違促拆遷，這種拆違的目的最終還是要進行拆遷，只不過以認定被拆遷方的廠房、地面附著物是違章建築來給當事人形成巨大的心理壓力，想盡一些辦法來壓低補償，迫使雙方達成和解、簽訂補償協議。因此說此種情況下的拆違建通常就是以手段來促目的。

然而從2013年開始，我們發現從全國所出現的情況來看，各地都在轟轟烈烈持續的單純拆違建，而並非僅以具體的徵收拆遷項目落地實施為目的來進行拆違。由此，我所根據多年代理企業拆遷案件的經驗總結出，此種情況屬於政策性運用式拆違，且範圍巨大，通常是在某一個省、某一個直轄市開展大範圍的直接性的且有針對性的拆違建。實務中我所也接到了大量這類案件，據我們觀察，從2013年浙江省開始搞的「三改一拆」開始，全國範圍內就開始了大範圍的拆違運動，在此之後浙江又實施了「五水共治」的項目，同樣也是一個拆違建的方式、手段、或者說名目。又如，上海市從2015年倡導的「五違四必」，也稱「五違共治」。其中涉及違法經營、違法排污、違章建築、違法用地、違法居住等。再比如，2016年濟南市實施了一項五年的「拆違拆臨」的拆違運動等等。縱觀全國局面，像天津、長沙、廈門、福州等也轟轟烈烈地展開了本地範圍內的拆違運動。

綜上訴述，北京吳少博律師事務所分析得出，上文提到的各地拆違運動，所針對的就是那些沒有房產證或者說是自2008年《城鄉規劃法》實施之後，沒有取得建設工程規劃許可證的相關企業廠房或者居民用房。但從中我們也發現一個特點，那就是在實際拆除時，地方政府拆遷方不區分2008年之前和2008年之後的問題。甚至造成有的地方將2008年之前的建築也認定為違建。顯然這種判定與法律的適用是相違背的。

二、禁養現狀。舉例來講，2012年實施的《畜牧業養殖污染防治條例》中有關於禁養區、限養區劃定的規定。由此，從2012年之後，就開始了關於養殖行業禁養關停的工作，只是前幾年還是小範圍的禁養關停，但從2016年至2017年間，幾乎在全國範圍內都在進行一次性、政策性、全面的養殖行業的禁養關停，而範圍之大，力度之強，作為我們專業拆遷律師都是始料未及的。甚至出現一些頗具規模的養殖場，環評手續非常齊全的養殖場，也遭遇了禁養關停的事實。誠然，這種情況在實務中非常常見，我們通過實際的代理案件也發現一些並非靠近自然風景區、居民生活區、科研區、或者水源保護地等的養殖企業同樣關停，這些與環境影響沒有直接關聯關係的相關養殖行業也面臨關停困境。此種政策性、運動式關停，拆遷方往往不講任何條件，只是進行實際關停，甚至往往不談補償，或者補償相對較低，更有甚者只關停不拆遷，最終導致被拆遷企業得不到補償。

三、環保關停現狀。眾所周知，所謂環保關停，是指在國家新的環保法頒布之後，特別是隨著近兩年大氣污染，霧霾天氣的增多，促使相關部門加大實施環保監察力度。直接導致各地的涉及環保污染的行業，也遭遇大範圍的關停。例如化工廠、傢具裝修裝飾廠、煤炭相關行業，由於會對大氣污染產生重大影響，因此都被納入到環保關停的範疇。特別是京津冀地區，更是一個重點敏感的區域，關停力度更是非常之大。近幾年來，對中小企業不動產影響最大的往往就是以下幾個方面：一個是養殖場的禁養關停，在實踐中拆遷方對這種養殖場，往往不區分養殖的行業。我們在實務中遇到的，一開始都是家禽類的養殖，例如養鵝、養鴨、養雞、養豬、養牛、養羊等。但通過接觸到的類似案件越來越多，我們發現，往往實務當中，存在「一邊趕」「一刀切」的現象。我們甚至看到一些養水貂的、養孔雀的等等類似養殖企業，也被納入到了關停序列當中。總而言之，不論養什麼，都要被關停。結合上述提到的幾方面因素，恰恰就導致了一些以往經營非常好的中小企業無辜被納入到一種可能瀕臨倒閉，甚至無法持續經營的狀態。

【專業評析】

綜合分析養殖場的禁養問題，環保關停問題、違建拆除問題，結合我所多年代理類似案件，總結實務經驗，得出以下幾項共同特點。本文在此提出，希望能與廣大中小企業主共同分享。

第一個特點是政策性。所謂政策性，就是不區分用地範圍，或者經營行業，甚至不區分

企業對所處地塊的區域環境以及對當地正常的土地利用，是否構成了危害影響，以致危害到了何種程度。拆遷方都以大的政策背景為由，進行「一刀切」的拆違、禁養、關停。

第二個特點是運動式。所謂運動式，往往體現的就是關停行為非常緊迫、關停程度非常激烈。例如拆遷方在時間緊，任務重的壓力之下。通常都是上級給下級只規定時間，任務都是有具體時間要求的。諸如上級政府要求下級相關部門到了哪個時間點必須完成90%，到了最後的時間點必須完成100%。現實中我們從各種的新聞中也能看到，例如最近瀋陽的一則新聞，就報道稱300多家養殖場必須在8月25號之前全部關停。

第三個特點就是手段重。由於相關部門在執行拆違、禁養、關停時承受著「時間緊任務重」的壓力，因此執行手段非常重。通常情況下如果企業到期不關停，相關部門輕則斷水斷電斷路，重則強拆、強制關停。拆遷方因具有一個有恃無恐的身份，往往執行手段比較重。

整體評價這種政策性運動式的拆違、禁養、關停行為，與之對應的通常是舉報式行為。對於此類情形，相關職能部門，往往是「睜一隻眼閉一隻眼」，通常只要企業主能把相關舉報人穩定住，對方也許就不再查相關環保、違建問題了。否則，職能部門才會持續運用法律手段對企業主進行施壓，迫使關停。舉報式行為通常都有緩衝的空間，但相對於當前的這種政策性運動式的關停、禁養、拆違，緩衝空間就非常之小了。但是在此，北京吳少博律師事務所提醒廣大企業主，在遭遇政府拆違、禁養、關停，必須要清楚一點，不管對方採取哪種手段，都要在法律的框架之內行為，否則將構成行政行為違法。我們在維權實務中遇到許多養殖企業，都被歸結到『小散亂污』行列，通常其都帶有一定的家庭式或者作坊式的特點。在當時情況之下某個地域範圍內可能還會進行鼓勵，對企業的環評、土地性質以及合法性，都沒有要求。甚至依據相關鼓勵式政策，企業還拿到了養殖補貼等等。同樣的，我們也遇到過很多企業發展成了當地的納稅大戶，成為當地的標杆性企業，甚至得到了政府某方面的獎勵。但一旦面臨政策性關停，可能最終的結果往往必然是禁養、關停或者拆違。

由此可見，企業一旦遭遇這種政策性的運動式的關停，最終的結果往往不盡如人意。對此，北京吳少博律師事務所，除了對此類事件進行評判之外，更多的是要進行關注分析，找出政府職能部門會從哪些角度給企業主施加壓力，進而來達到關停、禁養、拆違的目的。北京吳少博律師事務所根據多年維權實務經驗總結得出以下幾點：

第一，企業不動產的合法性。（1）土地的角度。首先，從被拆遷土地的使用、土地的性質、土地的權屬等方面，判斷土地是不是合法的狀態。例如，企業的性質不能做養殖，因為是工業用地。或者，企業明明劃在養殖區範圍之內，是養殖用地，卻用做了工業生產，這就是違背了土地的使用用途。其次，土地性質，企業明明是集體土地、耕地，但卻用於了工業生產，況且又是租賃性質，這樣就改變了土地性質。最後，則是土地權屬問題，一般情況下養殖企業的佔地只具備租賃權，但這種租賃權在我們國家是不被認可的。因為現行法律不認可租賃權成為一種物權，既然不是物權，那麼當企業遇到這種不動產轉移的情況，就很難獲得相應的補償。（2）房屋的角度。企業房屋的用途，使用年限，是否取得了相關的建設工程許可或者房產手續，房屋是否存在質量安全問題等等。以上因素都足以撼動企業主所依賴的土地和房屋作為不動產可進行持續生產經營的想法。

再進一步分析，我們會發現從民事角度講，企業主和土地出租方形成的租賃關係上，拆遷方可以要求出租方解除與企業主之間的租賃合同。換言之從行政法律關係角度講，假如企業主沒有取得相關的土地或房產手續，相關政府部門還可以對企業主實施行政處罰行為。甚至，對方也可能將其引導到刑事法律關係上，例如涉及到違法佔地，違法用地等問題，以及變更土地性質的問題，最終都有可能被引導到刑事法律關係的範疇。以上種種，都是對方打壓企業主心理壓力以期達到拆違、禁養、關停目的的部分手段。

第二，企業環保的不達標。拆遷方可以直接從環保作為切入點。例如，企業沒有環評備案，亦或環保設施和實地排污不合格。結合這些角度，對方可以直接關停企業，造成企業無法持續經營的後果。

第三個，企業的相應合法手續的取得漏洞。例如工商許可未進行延期註冊，稅務存在偷稅漏稅現象，消防設施預案不達標等等。以上這些也足以對企業主形成巨大的心理衝擊。

綜合上述特點總結，北京吳少博律師事務所從維權實務角度向廣大中小企業主指導分析了如何密地圍繞拆遷方的手段來維護自己的合法權益。