每套必爭！主城2萬內剛需盤只有最後12家，6盤2000套房源即將加推收官

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南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。

每一輪的房價上漲，最受傷的無疑都是剛需。在南京，百萬置業、萬元盤是大部分剛需置業的主要門檻。從主城到都市圈，剛需100萬可以買到的萬元盤，也是越來越少，越來越遠。

本文重點內容：

1、剛需盤買到的難度很高：南京樓市中籤率50%以內的樓盤中，房價在2萬以內的樓盤佔比54%，中籤率最低的僅約4%。

2、主城僅剩12家2萬以內剛需盤，60%以上是最後一批收官房源，近2個月要推2000套

3、百萬置業，剛需要怎麼選？專家支招

一、南京買房靠搶！剛需盤買到的難度很高

當金九開局遇上開盤潮，「搖號」搶房也拉開了序幕：昨天（9月4號），也是9月份的第一個周一，便有3大樓盤進行「公證搖號」，並且，有2盤於昨天下午（晚上）已經火速開盤，1盤於今天上午正式選房，據報道，現場有不少300號往後，甚至500多號的客戶也到現場，圍著欄杆，想碰碰運氣，看能不能有撿漏的機會。全程2個小時多一點，224套房源全部售罄，最後一個號碼為288號，也就是說，搖號排名靠後的，基本也沒什麼希望。

經過統計，我們發現，最難買的還是價格在2萬以內的剛需盤：自從南京實施搖號政策以來，在開盤的樓盤中，2萬以內樓盤十分搶手，中籤率50%以內的樓盤中，房價在2萬以內的樓盤佔比54%，中籤率最低的僅約4%。

而且，由於房源緊俏，開發商也提出了各種要求，如有樓盤要在確認選房后就立即繳納定金20萬元；有樓盤付款方式只能是一次性付款和純公積金貸款……

二、 主城僅剩12家2萬以內剛需盤，60%以上是最後一批收官房源，近2個月要推2000套

比起低中籤率，無房可買更頭痛。據統計，南京主城2萬以內的剛需盤僅剩12家（不包括公寓、都市圈住宅），並呈現出以下特點：

1、總體房源量不多。

2、60%以上樓盤，下次加推之日即項目收官之時。

3、部分樓盤就是不開盤，加推計劃一拖再拖，房價也上去了。根據統計發現，有剛需盤2年沒開盤，上一批房源開盤的價格不過1.2萬/㎡，下一批上市房源的放風價達到2萬/㎡。

4、金九銀十期間，有上市計劃的剛需盤有6家，房源約有2000套，剛需抓住留在主城的機會。

最新南京各板塊商品住宅成交均價↓↓↓

（本圖來源：克而瑞南京）

由於剛需房源一房難求，不少剛需被擠壓到都市圈，如近期非常火的溧水、高淳等。

三、 百萬置業，剛需要怎麼選？

在南京，萬元盤是大部分剛需置業的主要門檻。而從主城到都市圈，剛需100萬可以買到的萬元盤，也是越來越少，越來越遠。此前，南京房地產開發建設促進會秘書長張輝做了一個梳理和總結，百萬置業可以買到的房子，一共有六大陣營十大板塊。而就這六大陣營如何選？張輝秘書長也做了分享：

1

南京主城的祿口和江寧濱江2大板塊。均價1.2-1.4萬，是主城房價最低的板塊，也是剛需在主城最後的陣地，建議作為剛需百萬置業的第一選擇，可以放心大膽的買。雖然可售房源極少而且很難買得到，但是公證搖號，輝哥建議還是不要輕易放棄，要碰碰運氣。前段時間祿口的朗詩開盤，輝哥的一位冬粉就搖到了第1號，運氣爆棚。相對來說，祿口佔據主城向溧水高淳發展的支點位置，也是捷運換乘中心，綜合潛力要比江寧濱江更好一些。

南京市內都市圈，包括六合、溧水、高淳三大板塊。從性價比排序來看，溧水＞六合＞高淳。

1、六合板塊，均價1.2-1.4萬左右。受益於江北新區的帶動，靠近南京城建和樓市的風口，具有持續穩健上漲的潛力。建議南京北部的剛需可以重點考慮，精選捷運沿線的品牌樓盤。

2、溧水板塊，均價1萬左右。 受益於祿口板塊的傳導效應，寧溧捷運將會助力溧水融入主城，更關鍵的是嚴格限價，房價比六合還低，性價比突出，是南京都市圈中中籤率最低、最難買到的板塊。建議城市南部的剛需可以重點考慮，當然也是優選寧溧捷運沿線的品牌樓盤。

3、高淳板塊，均價8000左右。雖然屬於南京範圍，但是距離主城過於遙遠，各種利好被溧水截留，最大的問題是發展潛力不足。對於剛需自住來說，雖然有寧高城際，但是也過於遙遠，作為第一居所有較大難度。性價比不如溧水。

環南京都市圈。包括句容的寶華、黃梅、滁州的汊河等區域。其中，句容寶華、黃梅的利好潛力比滁州汊河要大。

1、寶華板塊。均價1.5萬左右。經歷過去一年多上漲之後，目前房價偏高，性價比不如南京的六合、溧水板塊。加上限購，寶華不是想買就能買的。

2、滁州汊河板塊，均價8000左右。雖然與寶華一樣屬於環南京都市圈，但是要跨省，區域一體化發展機會較少，不像句容寶華有寧鎮揚一體化的利好推動。未來主要靠江北新區帶動，也存在一定的機會。滁州汊河板塊的樓盤分佈相對散亂，不利於配套的建設，供應量也比較大，今後自住的舒適性和二手房出手存在較大難度。

4

外圍都市圈，均價6000-1萬多。包括鎮江市區、句容市區、揚州、馬鞍山、滁州市區等。雖然今後會有城際捷運，但是建設時間還很遙遠，很多連開工計劃都沒有，即使今後通了，從南京過去，通行時間也過長，需要接近2個小時到南京主城核心區，自住過於遙遠，基本無法作為第一居所每天往返。受市場活躍刺激，土地供應量急速放大，未來存在較大的消化和庫存風險，會制約進一步升值潛力。完全依靠當地人口又難以支撐房價，二手房出手也比較難。

5

主城老破小二手房。最大的優勢是地段，自住方便，出門就可以享受城市的繁華和活色生香。缺點是房子比較老舊，談不上小區環境，沒有電梯，房價上漲比較慢，收租又不划算。盡量選擇有二三線學區並且有整治出新潛力的小區，今後居住環境會有改善，升值也會更有保證一些。

主城公寓。最大的優勢同樣是地段，自住方便，省去外圍剛需板塊的來回奔波之苦。自住的品質比主城老破小二手房又要好很多，很多迎合年輕人打造的互聯網社區、時尚品味的配套等，可以顯著提升生活品質，對青年剛需的誘惑力其實很大，年輕人更喜歡把時間浪費在享受美好的生活上。今後買了更好的房子不住了，還可以轉做投資，出租比老破小更划算，可以長期持有。

六大陣營，10大板塊，是住在主城的公寓、二手房，享受城市繁華和有更多時間打拚事業，還是選擇祿口、江寧濱江等主城邊緣去住，還是選擇更遠的六合、溧水等南京市內的都市圈，還是去南京以外的都市圈。每一種選擇，都代表著完全不同的生活方式，這方面沒有標準答案，選擇任何一種的人都有，就看自己的喜好和權衡。自己的房子，自己做主。

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7年南京大學的城市規劃專業學習，5年萬科等品牌房企的操盤經驗，12年南京房地產促進會的行業領導經歷，南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台，建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問，中央、省市各級媒體資深權威地產評論員，南京地產圈買房投資達人，經歷南京樓市超20年成長之路，人稱：南京活地圖，南京樓市活地圖。專業權威，買房就找秘書長，買房就看《輝哥說樓市》。

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