重要數據釋放的信號：房價要跌了？

對於房地產企業而言，今年的「上半賽程」跑的有些吃力。而下半年將是關鍵時期，在政策風向不改、房企資金流趨緊的情況下，價格鬆動或可期。需要注意的是，貨幣政策的背後，釋放的是宏觀調控的風向，疊加今年以來持續的調控態勢，或將倒逼房價下跌。

M2同房價之間的「糾葛」

研究結果認為，M2增速持續回落並創歷史新低，或許是一、二線城市房地產市場進入回落周期的重要信號。

近期，人民銀行公布的貨幣數據顯示，今年以來廣義貨幣（M2）的增速持續回落，5月末，M2同比僅增長9.6%，為有統計以來首次出現個位數增長。很多市場人士，以及絕大多數普通民眾都認為，M2是房價上漲根源。目前已有研究在驗證這一觀點：至少M2增速同一、二線城市的房價漲跌之間是相關的。有研究認為，房地產市場（特別是一、二線城市）的景氣繁榮與房價波動，與M2波動有著互為因果的關係。傳導邏輯可以解釋為：M2高增長，流動性寬鬆，房貸寬鬆，購房者房貸資金流向賣房者（開發商或個人）形成存款，存款進一步提供房貸。

對於北、上、廣、深這四個一線城市的房地產市場而言，M2增長與一線城市房價漲跌互為因果的關係卻是毋庸置疑的；二線城市房價與M2的相關性，與一線城市房價與M2的相關性十分相似，不同之處在於二線城市房價漲跌幅度更大，一線城市的抗跌性更強一些。

圖1 M2增速同一線城市房價變動趨勢

資料來源：WIND，優品金融研究所

圖2 M2增速同二線城市房價變動趨勢

熱點城市不再「熱」

回顧今年上半年的房地產市場，整體而言開啟降溫模式，分化情況明顯。從銷售上看，一、二線城市明顯降溫，但三、四線城市仍表現積極。指數研究院數據顯示，6月各線代表城市成交量普遍回落。一線城市成交量同比均下降，北京下降最明顯，除深圳外其餘三個城市環比均下降；二三線代表城市月度周均成交量環比降幅收窄，同比降幅擴大，降幅均超過15%。

全國範圍內，雖然上半年整體市場銷售面積依然上漲了15%左右，但從成交結構看，一、二線佔比明顯減少，三、四線貢獻了更大的份額；進入二季度以來，三、四線城市繼續高位運行，但一、二線城市已經出現了環比下行，樓市整體成交漲幅放緩。

此外需要注意到的是，在對購房者影響最大的信貸方面，在一線城市貸款利率折扣均上調的背景下，二線城市已跟隨上調購房者貸款利率。融360統計數據顯示，目前全國500餘家銀行上調首套房利率折扣。重慶、福州、蘇州、廈門等城市均上調房貸利率。杭州各大銀行在6月基本全面執行基準利率。

展望2017下半年，央行將繼續減持穩健中性的貨幣政策基調，「房住不炒、因城施策」的政策引導下，房地產市場——特別是一、二線城市——所面臨的政策環境會繼續趨嚴，三、四季度銷售數據的漲幅有可能繼續回落，市場繼續降溫，未來整體價格下行調整的可能性較大。