一紙文件震碎房價 僅半年跳水超百萬！

業內人士表示，包括學區房在內的住宅價格逐漸回歸合理，四季度北京房價或繼續下降。隨著租購同權的落實，房地產市場將更趨平穩。

1、學區房跳水均價降一兩萬

2、教育資源分佈不均，炒出學區房概念

3、市場穩定，房價反彈可能性較低

4、關於學區房，治標更需治本

又到新一學年的開學季！每年的這個時候，一批批家長把孩子送進學校大門的同時，也在聊著一個萬年不變的老問題：學區房。

年初，教育局推出的《關於做好2017年義務教育招生入學工作的通知》，曾引發一股全面討論的熱潮。尤其是中國小實行「就近入學」政策，100%的國小實現划片就近入學，95%的中學實現划片入學。

這條政策看起來又把「身居高位」的學區房「推」了上去。但緊接著，教育局又在此基礎上實行了多校划片（隨機搖號、派位），並對擇校熱點區開展專項調查。也就是說，你去年買的房子，可能在去年對應A國小，但今年「多校划片」后，不知道孩子要去哪個國小了。

學區房正在退燒？

近日，社科院財經戰略研究院、社科院城市與競爭力研究中心《住房發展報告》項目組發布北京主要城區大數據房價指數顯示，北京各區房價交替下挫，重要學區近三個月總體領跌。專家分析認為，這表明北京學區房正在退熱。

記者在調研中發現，近期北京市學區房價有所降溫。在西城區金融街附近，有房產中介稱，「在新政前這片都是20萬元/平方米，現在差不多在17萬元/左右。有些重點炒作的學區房，每平方米下跌了10%。」比如，對口宏廟國小的豐匯園小區，3月均價為186979元/平方米，8月均價則降至166051元/平方米。

北京學區房價格地圖

社會科學院財經戰略研究院鄒琳華分析稱，近三個月來，作為重要學區的北京市東城區、西城區和海淀區房價分別累計下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各區前三位，表明在多校划片、強調實際居住等政策及租購房同權預期的作用下，學區房正在退熱。

同時，需要注意的是，在上一輪房價上漲期間，北京二手房價格實際漲幅普遍高達100%，學區房總價更是動輒上千萬，均價一兩萬的下跌，仍舊杯水車薪，對於不少家庭而言，往往需要拼盡全家之力來供一套房。

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炒熱「學區房」的是誰？

北京學區房關注人群地理分佈熱力

從圖可以看出，關注學區房的人群主要分佈於北京三環到五環之間，表明這些區域優質學校較少，而居住在名校扎堆的二環以內及海淀區的人群，顯然大多數並不太關心學區房。

熱力圖揭示出一個殘酷的現實——優質教育資源的供給與需求不平衡。近年來，北京市各區加大了教育投入力度，並通過實行多校划片、完善租購同權等政策，來化解教育資源的不均衡問題。

朝陽區是熱力圖中較熱的區域。該區雖然已經做出了很大努力，學位供給也相對充足，但由於傳統名校分佈較少，所以想通過買學區房給孩子換到一張名校「通行證」的家長不在少數。

優質教育資源分佈不均衡主要是歷史發展原因造成的，名校的培育也不可能在短時間內一蹴而就，因此，學區房的概念在短時期內也不會輕易消失。

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學區房可能再次大漲？

某研究中心統計數據顯示，截至8月30日，北京二手房8月成交量為7289套，預計8月合計成交7600套，連續3個月成交量低於萬套。此前亞豪機構數據顯示，今年3月成交量曾高達近2.6萬套。

有購房者向記者表示：「前期房價過高，不敢『出手』。現在市場平穩了，大家不那麼躁動了，又開始猶豫房價會不會更低，不想這麼快『出手』。更何況，在多校划片政策下，我們花了大價錢也並不一定能上理想的學校。」

有房產中介表示：「房屋交易數量從五六月開始逐漸減少，到七八月越來越少。」

從房價來看，北京房價在四季度將繼續下降，但降幅會逐步放緩直至趨於穩定。此次降價，既與北京市的限購政策有關，也與逐步推行的租售同權政策有關。

「政府會保持政策的連續性。從市場數據來看，有必要繼續維持現有的調控政策不放鬆，種種跡象表明，後續調控政策會保持穩定。」在嚴厲的樓市調控政策和日益趨緊的金融環境下，未來半年內房價難以出現明顯反彈。

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學區房，治標更需治本！

要讓學區房價格高企的局面徹底消失，則需要在治標的同時治本。揚湯止沸不若釜底抽薪，學區房的存在，歸根結蒂還是因為教育資源分配不均。

近幾個月以來，倡導租購同權以及租售並舉的政策不斷出台，對平抑房價以及打擊「炒房」有明顯抑制作用。日前住建部等九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，將採取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。

各省市租賃新政推進情況：

上海

接連推出只租不售地塊；

合肥

提出建立購租並舉的住房制度，鼓勵住房租賃消費；

杭州

支持個人閑置房源改造，強調租購同權；

南京

提出要研究建立承租人權利清單；

濟南

提出取消投資納稅、購買房屋等落戶限制等。

賴勤認為，從長期來看，租購同權體現了政府大力發展和完善住房租賃市場的決心，有助於讓房價回歸正常。隨著教育制度的改革和教育資源的增長，學區房將逐漸淡化學區概念，房價會趨於合理。

社科院財經戰略研究院城市與房地產經濟研究室研究員鄒琳華表示，由於租售比過高，民營租賃企業很難盈利，需要政府組建國企介入該市場，並輔以相應的長期融資手段支持房屋租賃國企的發展。比如，發展以租賃房產為抵押的長期融資債券及其二級市場等。由於出租的投資回報期較長，政府會相對深度介入，並承擔相應的社會責任。

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