全自持的背後是不是「有錢任性」

全自持的背後是不是「有錢任性」？有錢是一定的，對於巨型房企來說，潛在的試錯成本只有巨型房企才有足夠的能力承擔。但拿100%全自持地塊是不是「任性」？

■ ■ 事件回顧——萬科三次「搞事情」

萬科自去年的12月份以來，相繼拿下了三塊全自持地塊，業內質疑聲迭起，紛紛大呼「看不懂」。

全部自持也就意味著無法出售，只能出租，回款期被大幅拉長對於房企來說顯然是個巨大的挑戰。而業內的種種質疑顯示了萬科的三次「任性」拿地，顯然存在著巨大的風險和未知性。而在土拍之前，萬科似乎針對這樣的風險已有表態，稱「有風險，我們也會去努力爭取」。

■ ■ 萬科三次拿全自持地是不是真「有錢」？

自持已經成為了大部分房企拿到土地的「標配」，但印象中這樣100%的自持地塊，除了萬科拿下的三宗地之外，便只有中鐵房地產在去年以36.75億競得的大興黃村21號地塊了。

萬科、中鐵顯然都「不差錢」，那麼拿這樣100%全自持的地也就具有充足的「底氣」，全自持的出路現在來看並沒有很清晰，拉長了房企的回款周期房企是否能適應、是否能盈利從現在來看也存在極大的未知性。

那麼，如果房企一旦進入了這樣的市場，必然會產生潛在的試錯成本，因此房企必須「真有錢」。

這樣的試錯成本對於巨型房企和國企來說是可以承擔的，而對於中小型房企來說試錯成本會形成巨大的「包袱」，抑制企業正常發展甚至是拖累企業，嚴重的將會產生巨額負債拖垮企業。因此，對於大部分的企業來說，在前景還不清晰的情況下，對於全自持只能採取「圍觀」態度。

■ ■ 那麼問題來了，萬科三次拿地是不是「真任性」？

答案一定是否定的，作為行業的巨頭，一次拿全自持可能存在偶然現象，但萬科三次拿下全自持地塊，顯然有自己的拿地邏輯存在。

不論是什麼樣的行業，先進入的企業總是具有一定的優勢，好比微信這樣的通訊工具，多家企業試圖模仿以改變用戶的使用習慣，最終都以失敗告終。先進入的企業雖如上文所說，可能存在試錯成本，但願意付出這樣的試錯成本，必然是因為空缺的市場背後存在著較大的利潤空間。這樣的道理運用在房企上，也同樣適用。

自2016年國務院辦公廳下達了關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見后，各地紛紛出台了相關租賃市場政策：

對於房地產企業來說，政府的態度主要有二：

1）政府支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變，並鼓勵房地產開發企業將持有的存量房源向社會出租。

2）支持房地產開發企業與住房租賃企業合作，建立開發與租賃一體化的運作模式。

這些政策無一不顯示了政府想要興建租賃市場的決心，在這樣「可預見」的趨勢下，銷售市場將會向租售並舉的狀態轉變。而房企作為利益相關者，更應提前做好適應政策的準備。顯然，萬科已經「先行一步」，積極尋求市場轉變帶來的對策。

無力或無法買房「外溢」需求

從房價來說，近年來一線城市的房價近乎翻了幾番，許多購房者面對這樣高昂的房價都開始望而卻步。

從政策來說，政府對於熱點城市的買房管控不斷加強，限購限貸措施只要城市市場好，均有可能出政策，同時更是對這些已經出台的政策進行「查漏補缺」，力求「嚴防死守，不留縫隙」，陸續的政策出台使房地產交易難度攀升。

在這樣的兩面夾擊之下，買不起或者買不了房該怎麼辦？如果沒有選擇返鄉置業，那麼只能選擇租，在日益收緊的政策和高昂的房價驅動下，租賃市場背後存在著從購房「外溢」出來的需求。

這種需求將會驅動重點城市的存量房租賃市場，引發一場市場爭奪戰。

從「能住」到「住得好」的需求

北京萬科稱，他們的調研發現，海淀區土地資源稀缺，職住嚴重失衡，缺乏良好的居住體驗大部分客戶的痛點不是租房貴，而是租不到好的房子。

海淀區是全國著名的高科技和世界500強的聚集地，高素質人才在這裡聚集，對生活品質有追求成為這一個群體的重要特徵。房企多年的經驗和較低的成本可以幫助這一群體住上好房，真正實現人們從「能住」需求到「住得好」需求的轉變。

圖：傳統租賃房（左）品牌房企長租公寓（右）

有接近萬科人士表示：「未來對住房的需求或由購買轉向租賃，很可能將逼迫開發商去想出更加專業、規範的租賃產品面世。

而萬科作為已經突破3000億元銷售業績的房企，一直以來都不忘記尋找新的增長機會，尤其是讓公司高增長的業務模型。萬科提出的『萬億計劃』很明顯將通過新業務來解鎖。」

近幾年，「地王」頻現，土地成本不斷竄高，房企的利潤空間也在不斷地被壓縮，房企試圖通過新的業務來達成業績的翻番。

舉佛山的全自持地塊來說，萬科以15300元/㎡的樓麵價最終拿到佛山地塊，但該項目若是沒有這麼多的限制條件，自由競爭，那麼地價很有可能直逼3萬/㎡。

雖然土地性質不同不可一概而論，但近乎「攔腰斬」的土地成本，不僅可以提升上市企業的資產估值，同時相差甚遠的土地成本也為房企提供眾多的想象空間。如若新業務發展成熟，同時又受到政府的大力倡導和支持，能否成為房企下一個業務增長點也不得而知呢。

萬科很早便擁有了自己的長租公寓品牌「泊寓」;目前已在北上廣深等多個城市落地；泊寓在2017年預計在深圳投放5000-8000套房。而此時拿下全自持地塊，如若建設長租公寓，早前就有所涉足，對於萬科來說具備建設基礎，況且土地成本砍掉接近一半，萬科何樂而不為？

■ ■ 小編認為：

全自持的背後是不是「有錢任性」？有錢是一定的，對於巨型房企來說，潛在的試錯成本只有巨型房企才有足夠的能力承擔。但拿100%全自持地塊是不是「任性」？萬科在拿地之前就已對該地塊有了明確的規劃，且多方利好促進了自持全面發酵。至於「算不過賬」的問題能否解決，且看未來。

億翰股份

房地產戰略服務領域領導者，專註於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務，已成為60%以上百強房企的顧問夥伴。

在行業多變時代，企業諮詢模式轉型之秋，億翰股份始終堅持以企業研究為抓手，專註於行業發展周期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。