驚雷乍起！房貸變天了，全國12家銀行已停貸二套房

繼京滬之後，廣州近日也收緊房貸政策，首套房貸利率全面提升至基準利率。而在深圳，銀行方面雖沒有明確政策出台，但在具體操作中優惠利率已難以通過審批。

至此，四大一線城市已全部上調房貸利率，提高購房的資金成本以達到去槓桿、調控樓市的目的。

有業內人士認為，隨著調控的層層深入，未來進入"四限"(限購、限貸、限價、限售)的城市還將持續擴容，主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已出現衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四、線城市，或面臨調整風險。

四大一線城市已全部上調房貸利率

記者從廣州當地房產中介機構及相關銀行獲悉，從5月8日起，廣州四大國有銀行首套房貸利率全面上調，全部按照基準利率執行。

最早宣布上調首套房貸款利率的是建行，從5月6日起，建行對廣州首套房貸客戶貸款利率上調至按基準利率執行。

隨後工行、中行、農行等國有大行紛紛跟進，從5月8日起四大國有銀行在廣州全部取消首套房貸優惠利率。

其他中小股份制銀行目前還有首套房95折優惠利率，但不排除接下來向國有大行看齊，提高利率的可能性。

而在深圳，據記者了解，雖然銀行方面沒有明確政策出台，但在具體操作中優惠利率已很難通過審批。

"我們送進銀行的單子，目前幾乎沒有優惠利率能批下來的。也就是說，在實際操作中，首套房貸基本都是按照基準利率執行。"深圳中原地產相關人士告訴記者。

目前來看，四大一線城市已全部上調房貸利率，提高購房的資金成本以達到去槓桿、調控樓市的目的。

部分二線城市也將收緊信貸政策作為新一輪調控組合拳的重要內容。據深圳中原地產統計，4月以來，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛上調房貸利率。

在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房貸利率上升，佔比22.89%，目前二套房貸主流利率是基準上浮10%，並有12家銀行已經停貸。

克而瑞房地產研究中心認為，房貸收縮，或將是樓市調整"拐點"到來的導火索。在去庫存、去槓桿的情況下，實體經濟增速企穩並有所回升，央行明顯調降了貨幣投放力度，M2增速回落。國內資金整體趨緊。

同時，進入樓市調控"四限"的城市將持續擴容，部分城市調控政策將愈加嚴厲。從目前的成交數據來看，深圳、蘇州等城市已經出現"有價無市"的跡象，樓市成交持續縮量。克而瑞房地產研究中心認為，主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已經出現衰減跡象。

國內整體樓市格局正在發生「逆轉」。中原地產數據顯示，五一假期前兩天北京商品房住宅簽約84套，相比2016年五一假期的807套大幅下跌。

有記者實地探訪發現，北京周邊的河北等地，中介聲稱「不太忙」。而其他熱點城市如廈門，在小長假首日甚至首次出現二手房零成交的記錄。

中原地產首席分析師張大偉表示，從全國主要城市看，因為調控政策持續不斷施壓，小長假是2015年來一二線城市實際簽約最冷清的一個假期。

房貸利率緊縮，泡沫經濟將「不復存在」。雖一定程度上可抑制炒房，但真正有買房需求的人也會受影響。不僅如此，今後，若你想靠抵押房產從銀行借錢，難了！

房地產大利空來了！有房產抵押也不一定能獲得銀行貸款

8日，銀監會發布了《商業銀行押品管理指引》，明確將押品管理納入全面風險管理體系。這意味著，想要靠抵押房產從銀行獲取貸款不再容易。

最重要的核心內容是：商業銀行發放貸款時，應該全面評估債務人的償債能力，避免過度依賴抵押物，而應當以現金流作為第一還款來源。

該指引還要求將押品分為金融質押品、房地產、應收賬款和其它類別，並確認抵質押率上限，並根據實際情況進行動態調整。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析：這是一個信貸收緊信號。這樣做一個是防範市場風險，保護抵押物安全，另一個是對市場規範操作，以防首付是融資，或者做虛假信息等，擾亂樓市。

知名投資人黃生認為，在以往，只要有房地產抵押，銀行貸款基本會發放，不過是抵押率多少的問題。這就導致銀行忽視第一還款來源，更多風險靠抵押物的處理，使得銀行風險加大。同時又導致了另一個嚴重的後果，那就是銀行資金大量湧向房地產領域，導致房地產泡沫堆積。

公眾號周知客認為，放棄以抵押擔保為主的風控評估模式，轉向「以全面評估債務人償債能力為前提」的現金流，能有效限制樓市槓桿，避免銀行資金大量流入樓市。這對於當前的擠泡沫和防風險，可謂意義重大。

沒有不滅的泡沫，只是時機未到

房價短期看政策、中期看土地、長期看人口。

首先來看政策。我們知道，任何政策的起效，都不是立竿見影，而是有時滯的。從歷年調控結果來看，我們也能發現這一點。真正的影響還在後邊，政策的見效大概要到明年左右。

再來看看土地。房價漲還是跌，看開發商拿地的熱情高不高。有媒體報道，上海成交面積跌了，房價趨緩，說明房地產市場被抑制了。這不是事實。

上海：2017年春節后的上海第一場土拍，共有7宗地塊出讓，出讓總面積約20.12萬平方米，總起始價約10.3億元。

蘇州：今年蘇州首宗出讓的地塊為蘇地2016-WG-76號地塊，總面積40894.4平方米，地塊起報總價17.08億元，起拍樓麵價17066元/平方米。

此外，北京、福州等多地出現樓麵價接近限價的市場表現。搶地風潮在全國一二線城市、衛星城市泛濫。對此，專家表示，房企在調控期大肆拿地主要是基於三方面因素考慮，一是彌補土地庫存不足；二是中型房企拿地謀發展將企業做大做強；三是大型房企謀划轉型升級。

開發商現在大量的囤地，就是在為將來升級或者是轉型做基礎，否則，行動晚了的話，估計就會被樓市給淘汰出局。

最後則是人口。

以前我們也經歷過調控，但之所以見效不大，其實是有人口在支撐的。過去的50年來，有過兩次大的「嬰兒潮」，一次是50年代，一次是80年代。峰值出現在1987年，然後新生兒數量見頂。而前幾年的調控，正好發生在80后成家立業、買房剛需爆發的時候，因此調控只能延緩需求，而不能遏制房價。

但現在呢？

從90后開始，新生兒人口數量開始下降，90后比80後人少，00后比90後人少。買房的主力軍都減少了，那麼多房子賣給誰呢？

前段時間，滙豐銀行對全球9個國家約9000名「千禧一代」搞了一個調查。結果顯示，「千禧一代」，也就是90后的有房比例最高，達70%。為數不多的主力軍都已經有房了，剩下的房子怎麼辦呢？

北大教授姚洋說：「百姓需要被教育，房價腰斬才知痛」。沒有不滅的泡沫，只是時機未到而已

近日有消息稱，鏈家已經開始逐步關停300家在京門店，共100個區，每區關3家，等政策寬鬆了會再開。另外，已有多位經紀人表示，4月份鏈家多個門店業績幾乎為零。

據北京青年報消息，關300家店的說法不太準確，但受北京樓市相關政策的影響，北京鏈家的確已經開始關閉部分門店，具體的數量目前還在統計中。據了解，不止鏈家，北京幾乎所有的房產中介都在關閉一些不符合樓市調控新政的門店。

昨日，有消息稱包括鏈家、房天下、我愛我家這類中大型中介企業都陸續關閉了一些環北京樓市的門店。

昨日，針對關店傳聞，鏈家相關負責人表示，近期，北京鏈家主動開展了全面的合規整治工作，以優化店面資源配置，加強所有店面管理和規範，啟動了部分門店的關閉，主要包括三類，其中最多的是原來在商辦小區的中介門店；其次是一層居住類改商業出租的門店；第三部分是主營高價二手房的門店。據初步統計已累計關閉近87家門店，其中商辦44家，熱點樓盤區域9家，更多的數據目前還在進一步統計中。

我愛我家、房天下相關人士也表示，目前正在關閉一些不符合條件的門店，比如商辦類門店，但具體關閉數量目前還在統計。以北京知名的商辦小區北京像素為例，圍繞該小區周邊的10餘家中介門店均已關閉，一些中介甚至搬走了設備，拆掉了招牌。

根據鏈家研究院的數據顯示，「3·17調控」政策出台的7周時間裡，鏈家成交量出現7連降，4月第四周的鏈家成交量僅為調控前高峰水平的11%，鏈家整個4月共成交3145套，環比下降77%。目前的帶看水平僅為調控前高峰的38%。據統計，僅4月份一個月，鏈家成交數量就下降了七成。

那麼是否是成交量的下跌導致了中介關閉門店？北青報記者了解到，中介關閉門店主要還是因為樓市調控政策產生了效果。

中原地產首席分析師張大偉認為，中介關店的主要原因是政府對北京樓市的綜合調控措施落地生效。不過，由於市場剛進入調整期一個多月，大規模的行業關店現象還未出現。未來在嚴格執行政策6-9個月後，不排除出現大批關店的可能性。