一線城市房價真跌了，三四線樓市卻量價齊漲

在一系列房地產調控「組合拳」下，市場分化首次出現逆向趨勢，一線城市新房價格環比出現負增長，而三四線城市卻風景獨好，房價與成交量雙雙上漲。下半年政策驅動下的三四線樓市還能維持階段性穩增長嗎？房地產調控又將走向何方？

樓市分化現逆向趨勢

6月，北京、上海新房價格環比出現負增長，而洛陽、蚌埠、北海等三四線城市房價環比領漲全國。

京滬房價下跌 15個熱點樓市全部回落

國家統計局18日公布的最新數據顯示，重點監測的15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，回落幅度在0.8至5.5個百分點之間。從環比看，15個一線和熱點二線城市新房價格漲跌不一，其中北京上海房價環比下降幅度分別為0.4和0.2個百分點，但廣州卻環比上漲0.5%，深圳持平。

二手房價格方面，一線城市同比平均漲幅均連續9個月回落，6月份比5月份回落1.9個百分點，其中北京、上海、深圳紛紛環比下滑，廣州上漲0.8個百分點。

業內人士表示，未來一線及熱點二線城市的降溫趨勢還將延續，但總體幅度波動不大。

據此前媒體報道，北京、上海二手房價數據在環比上，確實呈現出量價齊跌局面，房東調低售價成為較為普遍的現象。但是，跌價幅度卻較小，區域內調價房源的調價力度多在2%-5%之間，10%以上的調價幅度僅為少數房源。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭曾表示，本輪房地產調控的前半段，起關鍵作用的是部分熱點地區的限購、限價、限貸、限轉售等房地產政策。後半段起關鍵作用的因素，將轉變為貨幣信貸與流動性緊縮。

一線城市個人房貸收緊已成不爭的事實。根據公開數據統計，北京、上海、深圳上半年的個人購房貸款僅投放了其2016年全年的30%左右。業內人士認為，按照銀行放貸規律，年底時銀行信貸額度會緊張，預計下半年房貸額度會更加緊張。

三四線城市房價領漲 交易量佔全國70%以上

相比一二線城市，三四線城市的樓市猶如現今的天氣一般火熱。數據顯示，三四線城市房價接近全面上漲。6月份，70大中城市中，新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市，基本全部為三四線城市。其中，洛陽、蚌埠、北海三個城市房價上漲較快，逾2%的漲幅領漲全國。

6月份房價上漲的城市數量相比5月份也有所增加。數據還顯示，70個大中城市新建商品住宅價格中，60座城市環比上漲，5月為56座；6月70座城市新建商品住宅價格同比上漲，5月為69座上漲。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，在當前政策管控下還是有部分城市房價在抬頭，這和部分三四線城市房價上漲過快有關。

近日，穆迪發布的《房地產市場焦點》報告稱，三四線城市房價已連續第7個月實現環比上漲，銷量佔全國市場比重目前已保持在77%～90%之間。也就是說三四線城市地產銷售接棒一二線城市正在如火如荼進行中。

不過，對於三四線城市樓市熱銷能持續多久，是否會招致樓市調控政策的收緊，市場存在疑慮。

有業內人士認為，隨著全國房地產調控的政策力度和範圍越來越大，特別是房貸利率和額度的持續不斷收緊，將對受調控城市的房地產交易量形成較大影響，一、二線城市房地產市場預期已經發生逆轉。在三四線城市，雖然決策者推出了新一輪棚戶區改造計劃，這在一定程度上可能對三四線城市去庫存和房地產投資起到托底作用，但這仍不能阻止下半年房地產市場景氣持續回落的趨勢。

多項房地產數據增速放緩

房地產開發投資增速繼續放緩

國家統計局數據顯示，上半年，全國房地產開發投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1～5月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%，增速提高0.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.8%。

1～6月份，房屋新開工面積85720萬平方米，增長10.6%，增速提高1.1個百分點。其中，住宅新開工面積61399萬平方米，增長14.9%。

國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏表示，從去年以來，開始了新一輪的房地產調控，有兩個重點，一是抓一線和二線熱點城市的控房價、防風險的工作，第二是抓三四線城市的房地產去庫存工作。這一輪調控跟以往的調控在方式上是不同的，採取了分類指導、因城施策的方針，在這種情況之下，房地產投資增速雖然有所回落，但是回落的幅度並不大。

四項房貸指標同步回落

央行數據表示，房貸四項指標同步增速回落。

一是房地產貸款餘額增速回落。 今年6月末，房地產貸款餘額29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上年末回落2.8個百分點。其中，個人住房貸款餘額20.10萬億元，同比增長30.8%，比上年末回落5.9個百分點。

二是房地產貸款增量佔比下降。 上半年房地產貸款占同期各項貸款增量的38.1%，比上年全年佔比低6.7個百分點。

三是個人住房貸款抵借比率降低。

四是個人住房貸款期限縮短。

央行調查統計司司長阮健弘表示， 「房地產信貸增長勢頭回落，個人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，這些變化有利於抑制房地產泡沫，促進房地產市場平穩健康發展。」

房地產調控走向何方？

人民日報日前刊發評論稱，樓市調控不會虎頭蛇尾。

文章稱，「『房子是用來住的，不是用來炒的』已經成為全社會共識，樓市調控政策恰恰是針對炒房需求所做的必要調整。」國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群指出，房地產市場存在的問題從根本上看源於城鎮化過程中「人口過度集中在大城市」帶來的不均衡。隨著一線城市周邊城市群的發展及諸多二線城市的崛起，這種不均衡有望得以緩解，但這需要一個較長的過程。因此，在房地產長效機制真正建立之前，仍將堅持因城施策的分類調控，不會反反覆復、虎頭蛇尾。

近日召開的全國金融工作會議上，有關防控金融風險，積極穩妥推進去槓桿的觀點被反覆強調。而銀監會方面亦多次指出，防控金融風險的一個重要方面就是防控房地產泡沫風險。亦因此，今年以來，房地產信貸被明顯收緊。

這意味著去槓桿防泡沫仍是當前房地產調控主旋律，下半年房地產市場銷售恐怕很難保持上半年的熱鬧行情。

交通銀行首席經濟學家連平預計，下半年房地產調控政策難有明顯鬆動，對熱點城市維持嚴厲，市場需求在政策高壓下將趨於觀望，成交同比回落態勢延續；政策驅動下的三四線樓市還能維持階段性穩增，對總體銷售形成一定支撐。