天府新區熱點板塊商業現狀與發展趨勢研究報告

引言

商業作為一個區域甚至一座城市發展的風向標，對天府新區的建設起到了非常重要的推進力量，同時新城區也將為商業提供更多的發展空間，天府新區作為開發商爭相入駐的熱土，競爭十分激烈。

天府新區主要包括成都市的高新區、雙流區、龍泉驛區、新津縣、簡陽市，眉山市的彭山區、仁壽縣，共涉及2市7縣（市、區）38個鄉鎮和街道辦事處，總面積1578平方千米。本報告以天府新區8個熱點板塊為研究區域，選取了122個商業項目作為研究樣本，其中包含購物中心、商業街、底商三類純商業形態，解析天府新區商業現狀及未來的發展趨勢，為各位提供參考。

天府新區熱點板塊商業診斷

一、天府新區八大熱點板塊商業發展脈絡

二、天府新區熱點板塊商業診斷

站南板塊：天府新區商業發展排頭兵

站南步入超高存量時代商業嚴重過剩

站南板塊整體推地量在近五年來逐漸減少，2016年開始該區域已無商用土地推出，區域商業存量達121.7萬平方米。

據RET睿意德數據顯示，站南板塊內已經入住的小區共28個，約有50545戶，由於該板塊發展成熟，人口結構較為穩定，按照每戶3人的人口入住，共約有15萬人口。

按照國際標準,人均佔有商業面積在 1.2平方米是一個比較合適的參照值，而站南板塊現有商業體量121.7萬平方米，人均商業面積高達8.02平方米，板塊商業嚴重過剩。

業態調整、差異化定位站南商業積極求變

在超高的商業存量市場中，站南板塊的商業在近幾年調整頻繁，各自尋求突破口。

從站南商業類型來看，板塊內除了綜合性的購物中心，還有富森美家居、宜家家居、迪卡儂等專業店，其中，富森美家居和宜家家居雖然同為家居專業店，但各自定位不同，目標客群不同，形成家居市場的互補。另外，經過調整后，站南板塊內四大購物中心（九方購物中心、凱德廣場、凱德天府、蘇寧奧特萊斯廣場）的定位清晰無重疊，避免了同質化競爭。

小結：存量時代改造調整成常態四大問題要警惕

一、再定位：利用大數據獲取精確依據。在站南這樣競爭激烈的市場下，差異化的定位是商業改造、調整的重要方向，也是商業獲得成功的第一步。而基於消費者的大數據演算法較傳統方法更能獲得精確的數據，為商業提供精準的依據，從而做出差異化的定位。

二、建築改造：適應最新趨勢的場景。商業項目的改造往往都離不開建築的改造，除了我們第一印象的外立面和內裝改造以外，建築的改造更應該是符合新趨勢的需要，如業態、場景等。

三、品牌更迭：選擇最適合的品牌。品牌的調整不能一味的求新、求多。對於原場品牌，對比新定位，加以分析，適合者可進行保留，通過位置替換、店面升級等方式，使之和新的定位進行匹配。

四、收益測算：持有型項目改造空間更大。

金融城板塊：高品質金融機構聚集區

綜合競爭力居中西部金融區首位高收入商務人群消費需求旺盛

根據2016年（深圳）綜合發展研究院發布的第八期金融中心指數顯示，成都金融中心綜合競爭力45.72，排名居中西部第一、全國第五。

據國家統計局《2016年城鎮非私營單位就業人員分行業年平均工資》數據顯示，2016年金融業年平均工資117418元，工資水平位居各行業第二，屬於高收入人群。金融城板塊作為成都的金融總部商務區，區域內商務人群消費需求旺盛。

寫字樓集群商業業態單一無法滿足高端消費需求

從金融城板塊商業分布圖來看，目前寫字樓最集中區域目前沒有成規模的商業。雖然未來將有中海環宇薈、悠方等定位中高端的購物中心即將面世，但是針對商務辦公人群消費的特性來看，購物中心不能方便、快捷的滿足商務辦公人士的消費需求。

目前金融城板塊商務辦公集中區僅少數寫字樓帶有底商，且空置率較高，業態單一，以快餐、麵食、便利店為主，無法滿足高收入商務人群的消費需求。

小結：商務辦公人群消費缺失自助式消費成為便利消費新趨勢

商務辦公人群作為潮汐族，有著特定的消費時間及限制，便利性無疑是其消費的重中之重。近年來，自助式商業不斷出現在人們的視線中，從唱K機、娃娃機、自助售貨機，到阿里的無人超市，這種自助式商業不僅可以節約成本，還可以優化用戶結賬體驗，通過線上和線下的數據分析和用戶畫像，幫助線下提升消費者體驗，提高商戶效率，更好、更快地滿足消費者需求。

需要注意的是，自助式商業在實現便捷的同時，也應該注意到產品的品質，針對金融城板塊的高端商務辦公人群，滿足的不僅僅是他們的消費需求，更需要滿足他們的品質需求。

因此可以在寫字樓底商引入高端自助式商業，在提供便捷消費的同時，豐富產品品類及業態，填補區域商業的空白。

大源板塊：中高端生活居住區

高端居住人口第一大板塊品質消費需求潛力巨大

大源板塊生活片區面積達6.7平方公里，占板塊總面積的55%,未來居住人口近21萬人，在本報告研究區域內，大源板塊居住人口僅次於華陽板塊。

據天府新區各板塊住宅最新均價數據顯示，大源板塊住宅均價16286元/㎡，僅次於金融城板塊，且高於天府新區和高新區的整體平均房價，房價處在中上游水平，區域內住宅項目大多以改善型住房為主。從居住人口數量以及房價方面來看，大源板塊是八大熱點板塊中，第一大高端居住人口板塊，未來品質需求消費潛力巨大。

住宅底商空置率高企大型社區商業空白

大源板塊目前交付入住的住宅小區有31個，其中自帶社區底商的項目有11個，商鋪空置率高達45%，業態以餐飲（25%）、房產中介（19%）、便利店（17%）等業態為主，僅夠滿足居民最基本的消費需求。

雖然大源板塊內有世豪廣場、復城國際廣場、銀泰城、鐵像寺水街等大型商業，但是從定位來看，目前還未出現以社區商業為主的項目。

小結：社區商業點燃消費引擎新零售或成為大源商業突破口

據調查，在歐美國家，社區商業已佔據社會商業總支出的60%以上，而在，目前整體水平不足30%，存在非常大的發展空間。尤其是在以居住為主的大源板塊，社區商業能夠快捷、便利的滿足居民的日常消費需求。

隨著互聯網的快速發展及對傳統行業商業模式重構在社區場景下，社區用戶對社區服務的便捷性及豐富性有更高要求。社區服務與增值的重點在落在020新型服務業態上。社區O2O伴隨互聯網與傳統行業的融合趨勢逐漸興起，形成了時下熱議的新零售。大源板塊作為一個新興的中高端居住片區，有著較強的消費力和前沿的消費觀，未來新零售或成為大源社區商業的突破口。

中和—新川板塊：人居與產業相結合的商業新興區

住宅市場勢頭強勁商業配套相對缺失

目前，萬科、龍湖、融創、華潤、中德等品牌開發商紛紛入駐新川，新川房價、地價一路飆升。據規劃，該區域居住人口12萬人，就業人口12至15萬人。但目前商業總供應量僅有40.5萬方，已有商業供應11.1萬方。比起天府新區其他區域，商業供應相對較少。

社區底商、小型商業街占多數缺少地標性項目帶動區域發展

從目前中和—新川板塊呈現或規劃的項目來看，在40.5萬方的商業供應量中，社區底商、小型商業街佔據多數，僅有中鐵城錦南匯、新景鼎南川宇、愛在城南三個較為大體量的商業配套規劃，且三個開發商的商業運營能力有待經歷市場的檢驗，整個區域缺少地標性商業項目激活區域人氣、帶動區域發展。

中和看現在、新川看未來新區老城差距大

新川真正呈現的商業項目僅有中德英倫聯邦、新怡花園、黃金時代，且均以社區底商為主、空置率較高。而中和區域由於過去中和鎮的人氣支撐，區域成熟度較高，人氣明顯旺於新川，已呈現商鋪體量多於新川，商鋪空置率相對較低。縱觀整個中和—新川板塊，中和區域商業著重於解決居民日常生活需求，新川則服務於未來的產業人口。

小結：規劃大於現實商業成熟需用時間交換空間

一方面，中和-新川板塊仍有大片土地可供應；另一面，新川創新科技園屬於多產業布局，比高新區產業更加豐富，未來將吸引到更多的人才流入，商業規模與人口規模、產業規模呈正比例發展，未來隨著板塊的成熟，將帶來巨大商業消費群體，板塊商業仍有巨大發展空間。

目前整個區域仍停留在規劃階段，所呈現商業配套寥寥可數，且缺少商業運營實力強勁的開發商系統打造，因此商業成熟需要用時間交換空間。

華陽—南湖板塊：天府新區休閑娛樂集合地

人口基數大區域成熟商業配套完善

華陽曾被譽為「川中第一鎮」，相較於新區其他地區發展更早、更快、更成熟，因此也就建立起了成熟的商業圈。這個圈裡常住人口55萬，商業總體量大，老城區底商空置率低，商業配套完善。新區更擁有健全的娛樂休閑產業南湖夢幻島、成都極地海洋世界和南湖公園構成的旅遊「金三角」。可以說，華陽—南湖板塊是天府新區人氣最旺的區域。

餐飲、休閑娛樂成主流未來的天府新區休閑娛樂集合地

華陽的美食聞名成都，在華陽的商業業態中更是佔據了高達62.5%的比重，同時休閑娛樂業態佔據15%比重，零售業態佔據10%比重，生活服務類業態佔據12.5%比重。再加上南湖夢幻島、成都極地海洋世界和南湖公園的支撐，未來的華陽將成為天府新區休閑娛樂的集合地。

業態比例不合理商業類型需升級

未來要呈現的商業項目中大型城市綜合體級項目僅有北京街，南湖國際中心、海棠時代廣場、藍潤ISC四個。其中，南湖國際中心、海棠時代廣場項目進展緩慢，短期內商業要呈現較難，北京街、藍潤ISC開業時間也在2019年以後。目前，從板塊呈現的商業來看基本為社區底商、商業街，缺少大型商業配套，商業類型有待進一步豐富。

小結：老城區將煥發新活力商業配套有待進階

儘管該板塊人氣旺盛，商業配套充足，但基本為社區底商、商業街，且業態以小餐飲、休閑娛樂為主，缺少大型商業配套，以及新興業態和品牌激活片區消費。

華陽老城與南湖新區相互補充，老城區將煥發新活力，商業配套有待全面進階。成熟大型商業項目還未呈現，未來將考驗開發商開發及運營實力。

華府板塊：城南新貴大源外擴衍生區域

剛需人群聚集近10萬常駐人口為商業發展奠定基礎

縱觀2016年成都城南房價，高新區在2016年年末成為主城各區中房價最高的區域，平均房價達15088元/㎡。天府新區是各區域房價中上漲最快的區域，均價在9540/㎡。

而2016年以前，「價格低」一直是華府立足城南的根本，均價在5000—7000/㎡，被看作是天府新區的價值窪地，對於想置業城南的年輕人來講，華府無疑是高性價比的選擇。因此，吸引了大量剛需人群來此安家。

社區商業佔據較大比重區域缺乏商業引擎

目前，華府板塊商業供應總體量為130.5萬方，已有商業供應量為4.8萬方，全部為社區商業。而未來商業供應量為125.7萬方。同時，華府板塊12個在建項目，有7個項目商業均為社區底商，有5個項目商業目前規劃為城市級綜合配套。

但是，作為天府新區的新興核心區域，目前華府板塊的商業配套設施仍然是不完善的。任何一個區域的成熟都離不開商業引擎的驅動。儘管華府板塊有中海右岸、棠湖泊林城、華匯天地等大型城市綜合配套的規劃，但就目前的工程進度以及開發商資金及運營實力來看，棠湖泊林城、華匯天地等項目要真正呈現，還需經歷時間的檢驗。

天府新區新興核心區商業發展整體向好

從土地市場上來看，土地價格從去年下半年開始逐漸上漲，今年土地樓麵價更是突破萬元，板塊內部分項目從6000元/㎡上下的價格邁入萬元級。越來越多品牌開發商入駐華府，華府板塊商業發展整體向好。

尤其是2016年底12月29日，中鐵建以8900元/平方米、8950元/平方米、8950元/平方米的價格拿下三宗華府連襟土地，溢價率高達175.38%。而華府板塊當月的樓盤均價為9765元/㎡。地價直逼房價，該區域的土地價值已經給未來帶來了良好的預期。就目前華府板塊的商業配套規劃及公建設施布局，開發商對該區域的前景普遍充滿信心，因而爭奪拿地。

小結：未來天府新區青年人群聚集地城南社群生活夢想地

華府板塊因其自身配套，交通以及較高的性價比，同時借勢天府新區發展紅利，成為城南當下發展勢頭最好的區域之一。尤其隨著青年白領聚集於此，這裡將成為天府新區青年人群的聚集地。同時，以社區商業為主打的華府商業，或將為天府新區青年人群提供一種全新的生活方式。新型的社區商業體會增強對消費者的吸引力,引導居民消費。未來這裡將為天府新區更多青年人服務，成為城南社群生活典範。

7麓山板塊：低密住宅開發區

「造城」成為板塊常態區域商業整體發展緩慢

從麓山住宅分布圖上看，麓山板塊住宅呈現模塊式發展的格局。部分小體量項目聚集開發，形成較為獨立的生活圈；而板塊內幾個具體代表性的項目開發體量巨大，自帶大型商業，配套教育、醫療資源，甚至有的項目還形成了獨立的生態系統，大有「造城」之勢。

大規模的體量導致了項目開發時間周期都比較長，造成麓山板塊與同時期發展的大源板塊相比，商業發展較為緩慢的現狀。

別墅產品比重最大高端商業在此萌芽

麓山作為成都主要的別墅板塊之一，區域內別墅產品總面積達58%，價格在260-3600萬元/套之間，主要購買對象為高凈值人群。針對住宅產品及購買人群的特性，麓山板塊陸續出現了不少高端、注重生活品質的商業及配套設施。

小結：精準定位鎖定小眾圈層打造頂級商業生態

在互聯網和大數據時代下，我們很容易找到跟自己興趣、態度、愛好、價值觀相同的人，當我們只願意跟相同的人接觸的時候，社會開始圈層化，人開始圈層化，商業也開始走向圈層化。

麓山由於板塊的定位，在這裡匯聚了高凈值人群，形成小眾化的高端圈層。雖然麓山整體商業發展緩慢，但是從單個商業或者業態來看，它們定位精準，有固定的目標客群，形成高端獨特的商業生態。

興隆湖板塊:天府新區商業未來式

土地供應充足實力開發商布局興隆湖商業格局初顯

近兩年，興隆湖所屬的秦皇寺板塊累計出讓23宗合計2700畝土地。其中成交22宗合計2644畝，流拍一宗56畝的商服用地。區域在2016年下半年出讓加速，共計18宗土地上市，無任何流拍，合計成交面積1445.6186畝，平均溢價率65.55%，總計54.97億土地出讓收入，整個區域土地供應充足。

同時，從2015年起，開發商便紛紛布局興隆湖，規劃打造各類商業項目，興隆湖板塊商業格局初顯——未來的興隆湖將是天府新區商業形態最多元化的區域，興隆湖板塊是天府新區重要的商業和產業集中區域，會展經濟、旅遊經濟和綜合商業的群集效應會在幾年後全面體現。

小結：產城一體產業地產、文旅地產成未來主要方向

典型的商務定位，弱化了居住生活功能，從業人員聚集，但常住居民規模不大，流動人口將成為興隆湖區域的主要人群基礎。而該區域商業的主要支撐，也將呈現出「潮汐式」特點。

環境先行，這是興隆湖的長板。區域規劃起點高、政策扶持力度大，對房地產開發商和其他企業的吸附力較強，興隆湖具備了發展文旅地產的優渥土壤。

興隆湖-成都科學城-西部國際博覽中心一帶將形成集中連片的會展經濟群，一方面會給該區域帶來源源不斷的外來投資和消費，另一方面，也會形成典型的「淡旺季」特點。

２

天府新區商業類型分析

購物中心

天府新區購物中心總體量占成都總體量一半區域成熟度差異導致購物中心分佈不均

據RET睿意德商業地產研究中心數據顯示，目前天府新區八大熱點板塊中，購物中心總體量達372.8萬㎡，占成都購物中心總體量的53%，其中現有的購物中心體量達167.3萬㎡，而未來還將有205.5萬㎡的購物中心體量將面世。

根據購物中心分佈的位置來看，購物中心較為集中的分佈在站南、金融城和大源這個三個發展相對成熟的板塊。華陽-南湖板塊、華府板塊目前暫時沒有購物中心的規劃。

受市場高存量影響購物中心延緩開業現象突出

據中成房業《2016年成都房產市場年報》的數據顯示，受成都商業市場高存量的影響，房企延緩商業項目開工，導致供應減少，大成都範圍內供應量為364.16萬㎡，同比下滑21.7%；成交面積156.72萬㎡，同比下跌20.1%，是近5年來商業平均銷量的新低。天府新區作為購物中心存量大區，競爭更加激烈，近幾年購物中心推遲開業的情況較為頻繁。

購物中心尋求差異化精準定位成趨勢

從天府新區的購物中心定位來看，近兩年開業或者做出調整的購物中心，定位從以往的廣而泛，轉變到精而准，例如即將開業的悠方，以時尚、藝術和創意為項目DNA，中海環宇薈將打造服務於高端人群的精品商業，九方購物中心由原來的「國際精品購物中心」轉型成「閱讀主題購物中心」，凱德天府由原來的「全業態商業中心地標「轉變成」定為區域性精緻家庭的購物中心」。

零售業態比重下降注重體驗的新興業態增加

傳統購物中心與體驗式購物中心的最明顯的區別，是其商業體中大幅增加休閑娛樂、餐飲佔比，傳統上業態組合中的黃金比例——零售、餐飲、娛樂「52：18：30」已被時代拋棄，目前天府新區不少購物中心將零售佔比下降到30%～40%左右，而體驗式業態在不斷增加。「不止是賣東西，而是提供新的生活方式」，成為天府新區購物中心發展的新理念。

小結：以板塊人群結構為導向打造主題式購物中心

購物中心主題化是開發商為提升項目的競爭力，在主題定位的基礎上，通過建築形式、品牌組合、形象塑造、價值理念、空間氛圍等創新滿足更細分群體的需求，對購物中心進行的差異化打造。

根據天府新區各板塊板塊人群結構特徵，分析其興趣、愛好、年齡、知識和教育背景以及社會角色等因素，將購物中心細分成與之相對應的主題鮮明、個性獨特的主題式購物中心，打破天府新區購物中心體量過大的僵局，為各板塊注入商業新引擎。

底商/商業街

業態單一僅滿足基礎消費底商成熟需要人氣

天府新區八大板塊底商（包括社區底商和寫字樓）總體量為75.65萬方，未來供應量為6.5萬方，空置率為30.6%。業態單一，僅能滿足居民最基本的消費需求。

從底商體量數據來看，底商主要集中在站南、大源這類發展較為成熟的新板塊，以及中和-新川、華陽-南湖這類老城區板塊，人口為底商帶來活力，有生存發展的土壤。其它板塊的底商需要未來住宅交付后帶來的人氣孕育、成長。

未來將湧現大量商業街項目打造開放式體驗性商業成發展方向

目前，天府新區站南、金融城、大源、華陽—南湖、華府、中和—新川、麓山七大板塊商業街總體量為204.2萬方，其中未來供應量達130.1萬方，且集中分佈在大源、華陽-南湖、中和—新川、麓山板塊，未來將有大量的商業街項目呈現。

在消費者更注重參與、體驗與感受的時代，對商業的空間、環境要求更高，傳統商業街已經不能滿足消費需求，開放式體驗性商業街成天府新區未來商業街的發展模式。以即將開業的建發鷺洲里商業街為例，以「漫步式深度體驗商業」為內核，建發鷺洲里打造區域內首個園林式體驗商業街區；麓湖生態城商業則以「家庭社交」作為麓湖式商業的核心，打造家庭體驗式娛樂空間。

小結：「最後一公里生活圈」是未來趨勢商業業態需更新迭代

由於一些大型社區向城市周邊、近郊擴展，但商業配套設施奇缺，為社區商業的發展提供了空間；也由於交通不便利，人們對社區商業的依賴性越來越大；同時隨著收入水平的提高，人們對服務的多種要求也逐漸顯露出來。隨著天府新區各區域住宅迎來交房，新區常駐人口不斷攀升，未來以「最後一公里生活圈」為核心的商業街、底商具有發展空間，但所引入的商戶需更加專業化、品牌化、業態多樣化，區域消費需求支撐商業定位，清晰的商業定位才能具備差異化優勢。