環京樓市調控升級 投資客何去何從

對於環京區域帶的河北各縣市而言，其一方面作為北京產業疏解的承接地，迎來了前所未有的機遇期。但與此同時，卻也承載著北京樓市的外溢需求，使房價高歌猛進般上攻。而隨著限購政策的進一步加碼，環京地區已不再是投資客的狂歡「聖地」。日前，河北全面升級限購措施，非持該地戶籍在環首都、環雄安購房須提供3年社保或納稅證明。分析人士認為，京津冀調控一體化有利於穩定區域房價。而此次調控對於投資客來說無疑是致命一擊，面臨此政策，投資客究竟該何去何從？

分析人士認為，京津冀調控一體化有利於穩定區域房價，而此次調控對於炒房客來說無疑是致命一擊。CNSPHOTO提供

環京樓市的春天

房地產在環京地區是支柱性產業，以河北三河為例，2016年三河市財政收入達到80.58億元，其中建築業和房地產收入佔比為63.47%，2016年上半年三河市地稅納稅排名前十位的全部為房地產企業，沒有一家實體經濟企業。

長期以來，環京地區的縣市被稱作「環首都貧困帶」，在北京吸虹效應作用下，環京地區的產業以農業為主，產業基礎較為薄弱，因其與北京在地理位置上存在優勢，所以不少在北京工作的年輕人都將第一次置業選在了北京的周邊。

在2003年，以河北燕郊為首的環北京地區房地產還處於起步階段，燕郊的房價維持在約4000元/平方米的水平，大廠、香河、永清等地的開發也處於起步階段。但是在2008年金融危機時，這些區域的房價卻發生了很大變化。

值得注意的是，2009年的北京房價經歷了短暫的回落後，開始進入新一輪上升通道。來自鏈家的數據顯示，從2008年11月到2010年3月，北京一手房成交均價即從1.24萬元/平方米漲至2.14萬元/平方米，二手房成交均價從1.09萬元/平方米漲至2.04萬元/平方米。

在此後數年裡，北京的房價雖然局部有所調整，但卻一直保持上漲態勢——2013年3月均價突破3萬元大關，2016年初突破4萬元大關，2016年8月突破5萬元大關。雖然2016年9月底出台了調控政策，但在2017年1月仍舊突破了6萬元關口。

北京房地產的均價從1萬元漲至2萬元、2萬元漲至3萬元、3萬元漲至4萬元分別用了3年左右時間，但從4萬元漲至5萬元卻只用了8個月，而從5萬元漲到6萬元只用了5個月。

環京區域房價的漲幅絲毫不遜於北京，2015年之前，燕郊的房價一直維持在1萬元左右，而目前的均價已經接近3萬元，部分二手房價格已突破3.5萬元，兩年時間上漲了2倍。同期，廊坊主城區、大廠、香河、固安等地的房價也上漲了2倍左右。

在房價不斷上漲的熱潮中，環京地區大量產業用地變身房地產項目，環京房價一時間「春色無邊」。

調控政策升級

隨著樓市的不斷上漲，環京樓市的限購政策也從未間斷，但每次卻都會陷入「越限越漲」的怪圈。5月15日，河北省政府辦公廳印發了《關於進一步促進全省房地產市場平穩健康發展的實施意見》(以下簡稱「意見」)。意見顯示，外地人在環首都、環雄安購房須提供3年社保或納稅證明。而在此之前，河北省張家口、廊北三縣、固安、涿州、淶水等熱點環京區域都進一步收緊了樓市調控政策。

意見指出，已限購的城市，與本實施意見要求不符的，要立即調整完善相關措施；環雄安新區和環首都重點地區要在上述要求的基礎上進一步提高門檻、從嚴調整限購措施，即：對能夠提供當地3年及以上納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房。補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房的有效憑證。另外，要加強京冀交界地區規劃建設管控；完善差別化住房信貸政策；開展整頓房地產中介專項行動。對此，業內人士認為，環京環雄安諸多地區又升級限購政策，對當地樓市來說可謂「雪上加霜」。

過去一年多來，因為北京通州房地產市場的嚴控，導致大量資金進入周圍區域，使得通州周邊一時間成為投資客的「聖地」，促使這些區域的房價從過去的不足1萬元/平方米上漲到了超過3萬元/平方米，有些熱點地區甚至超過4萬元/平方米，價格的猛漲反過來又助推了通州房價的上漲。據通州區住建委相關負責人介紹，針對這種情況，通州將與天津市武清區、河北省廊坊市建立「通武廊房地產治理工作組」，在房地產市場監測數據實現同步共享的同時，聯手打擊投機炒房炒地行為。值得注意的是，這是房地產調控中首次出現的跨省調控——三地共同治理有利於協調發展，避免炒作資金跨域影響市場。

據了解，自今年4月13日起，廊坊針對全市範圍內的開發商、中介機構開展了專項整治，堅決打擊違規銷售、惡意炒作、虛假宣傳、虛假房源等違法違規行為。截至5月中旬，廊坊市共檢查54家開發企業、150家中介機構，發現7家企業項目涉嫌存在違規銷售行為，42家中介機構涉嫌存在不具備代理銷售資格而代理銷售相關項目的行為。

樓市量價齊跌

隨著限購政策的升級，4月的交易數據看上去並不那麼美好。伴隨著政策的全面緊縮和全國樓市的快速降溫，環京樓市也於4月呈現出降溫趨勢，尤其是受新機場建設利好被購房人所關注的固安區域，以及受北京行政副中心利好而被購房人關注的廊坊北三縣，還有受冬奧會利好被購房人關注的張家口區域等，其房市都呈現出量價齊跌的走勢，新一輪樓市調控政策的成效已初步顯現。

據統計，2017年4月，廊坊市固安縣的新建商品住宅成交量為1879套，環比3月下降了40.3%;廊坊市主城區(安次區、廣陽區)的新建商品住宅成交量為2275套，環比3月下降了6.8%;廊坊市香河縣的新建商品住宅成交量為1893套，環比3月下降了46.5%。

在價格方面，4月廊坊市固安縣、廊坊市主城區和廊坊市香河縣的新建商品住宅成交均價分別環比3月下跌了3.4%、2.6%、8.5%。而從1-4月的價格走勢來看，廊坊市主城區的房價幾乎是勻速下降，固安、香河則在經歷了3月的大幅度上漲后，4月又重新下跌。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從4月環京樓市的量價走勢來看，樓市從緊從嚴的調控政策開始收到成效，而環京樓市還將繼續降溫。

投資客何去何從

據了解，隨著限購政策的一步步升級，燕郊以前樓市繁榮的場景不再，不少中介公司變得冷冷清清，有的中介門店甚至出現了一個月「零交易」的情況。

「政策之後，房價出現了回落，但提高了首付比例，一部分原本打算買房的買不起房，而賣房的又不想以這麼低的價格賣出去，現在幾乎沒有交易。」燕郊夏威夷二手房房產中介人員表示。

據了解，鏈家、房天下、我愛我家等10家中介公司已經停止代理雄安新區、環北京部分地區的新房業務，停止銷售商辦業務，下架了環京地區的部分房源。這其中，房天下關閉了環京地區100多家店面，將房產銷售人員分流至唐山、張家口等地區，並撤離了部分新房的分銷公司。

分析人士表示：「隨著調控的全方位收緊，中介員工想要拿到以前那樣的薪酬已經不可能了，有些高位入市的購房人不排除出現斷供的可能性。而在調控不放鬆的情況下，環京區域的房價已經沒有了繼續上漲的空間，而春節后那一波快速上漲基本上也是在幾個利好刺激下投資客炒起來的，這一波上漲的水分估計很快就會被擠出。」

有業內人士指出，近期在環京、環雄安區域買房的人群，如果不符合新的購房資格要求，且還沒有通過網簽的，即便是簽署了購房合同支付了購房款，也可以無條件毀約。