為什麼說樓市有泡沫，未必會破！

不管現在出台什麼政策進行調控，政策是不會讓一個行業破產，但可以讓一個企業破產，這是我們判斷樓市調控的一個前提，房地產畢竟還是GDP的大牛，是經濟的支柱之一，打壓這個支柱，調控就是自己搬石頭砸自己的腳……所以，政策面是不會讓一個行業面臨系統性的深度風險的。

市場上面的錢依然很多

近期，人民銀行公布了2017年上半年的金融統計數據。統計顯示，6月廣義貨幣（M2）餘額為163.13萬億元，同比增長9.4%，增速分別比上月末和上年同期低0.2個和2.4個百分點。

這是有統計數據以來M2增幅首次出現連續兩個月降到10%以下。不僅如此，自今年以來，M2環比增幅也在逐步下降。前6個月M2環比增幅分別為1.67%、0.44%、1.06%、0.21%、0.31%和1.87%。

統計數據反映出金融去槓桿取得了一定的成果，將推動未來監管政策、貨幣政策出現邊際放緩的情況。此前，央行有關負責人也明確表示，近期M2增速放緩主要是金融體系降低內部槓桿的反映，具體表現在與同業、資管、表外及影子銀行活動高度關聯的商業銀行股權及其他投資等科目擴張放緩，由此派生的存款及M2增速也相應下降。

隨著去槓桿政策效應的強化和金融進一步回歸為實體經濟服務，M2增速放緩可能成為常態。本質上說，去槓桿的目的是為了降低債務風險，而不是減少經濟體系中的資金流動（M2）。

M1增速大於M2，也反應一點企業的活期存款增速大於定期存款增速，企業和居民交易活躍，微觀主體盈利能力還是很強，經濟景氣還是不錯的，完全沒有大家說得那麼糟糕，只是沒有之前那麼高而已。只要經濟發展持續保持，M2的持續維持穩定的區間也是大趨勢。

全民槓桿率有多大，目前有沒有可能出現系統性風險

我們那中美兩國的數據做一些小的對比，美國家庭平均房貸支出與收入比從2000年之後快速上升，2000年時該指標為65%，但2006年時已經是99%，無限接近房價的壓力極限。當家庭的全部收入只能用於房貸支出時，崩盤是早晚的事情。2007年美國家庭平均房貸收入比達到了101%，突破極限后旋即爆發危機。

2006-2016年間家庭房貸支出與收入比從33%上升到了67%。2013-2016年，居民房貸收入比和房價增速大幅上升，類似於美國2001-2004年居民主動加槓桿的過程。

從家庭部門的債務來看，2016年的類似2004年的美國：貨幣政策開始發生轉向，資產價格迎來拐點，家庭部門的債務和槓桿仍將上升，隨著2016年下半年收緊了貨幣政策和出台房地產限購政策，家庭部門也將經歷從主動加槓桿轉向被動加槓桿，但房貸收入比可能還會繼續上升。

從現在的房貸收入比相比美國爆發危機時的水平，還處於相對安全的區間，我們離危險區間還有一段安全距離，這也給了我們平穩跨越債務周期的空間。

聯訊證券董事總經理、首席宏觀研究員李奇霖也表示，居民部門槓桿率和房地產市場泡沫有著千絲萬縷的關係，從居民部門的槓桿極限看，Cecchettietal在2011年利用18個OECD國家1980年到2010年的數據進行估計，給出了居民部門槓桿率警戒值是85%，目前44.85%還遠未達到這個閾值，低於韓國91.6%和日本62.2%。還是屬於比較安全的區間。

大家要記住一點不管現在出台什麼政策進行財政調控，政策是不會讓一個行業破產的，最多讓一個企業破產，這是我們判斷樓市調控的一個前提，房地產畢竟還是GDP的大牛，是經濟的支柱之一，打壓這個支柱，調控就是自己搬石頭砸自己的腳……所以，政策面是不會讓一個行業面臨系統性的深度風險的。

為什麼接二連三調控只是成交量下降，沒有看到價下降呢

這次銷售下降大多是因為政策導致下降，我們看到目前為止，全國沒有說快速的下降城市，雖然一線城市和限購城市出現了一些下降，三四線部分城市也出現了一些小調整。

2017年上半年，房地產行業在嚴厲的調控之下，呈現出「前高后平」的市場走勢。就商品房銷售而言，雖然同比增速逐月下滑，但銷售面積和銷售金額的絕對值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上；進入二季度后，隨著調控頻頻加碼，效果逐漸顯現，一二線城市銷售偃旗息鼓，三四線城市熱度雖在，但增長腳步也有放緩跡象。

今年上半年，四大一線城市及去年火熱的部分二線城市已偃旗息鼓，樓市調控政策不斷施壓是主因。一方面，各地存貨減少疊加嚴格「限價」導致新增供應銳減，成為制約銷售量增長的關鍵因素；另一方面，一二線熱點城市「限購、限貸、限價、限售」政策頻頻加碼，投資性需求受到抑制，商品房成交規模也隨之持續降低。

在供給量短缺，投資需求火熱，熱錢多的情況下，通過政策行政手段調控進一步強化市場的觀望情緒，出現銷售成交量下滑是很正常的現象。

從上半年成交情況看，一線城市最主要的特點是「量縮價平」。

在熱點城市嚴控房價的政策之下，下半年其銷售價格以環比小降或「維穩」為主。不過，一二線城市供不應求格局不變，房價大幅下降幾無可能。

至於三四線城市，在土地市場火熱以及需求溢出等因素帶動下，價格將維持一段上揚行情，但可持續性不高，不具備吸收高價的三四線城市沖高回落的可能性很大，但是海南這樣的三四線城市會是例外。

根據數據統計海南，幾乎80%的樓盤都是銷售給外地人的，來這邊買房都有一個共性都是奔著陽光、沙灘、氣候、海洋資源而來，這也是海南吸引人的地方，也是全國唯一一個具備面向全國市場的省會，又加上大政策的支持和國際的戰略地位，這恰恰也是其它三四線城市所不具備的。

影響房價的因素是個老生常談的話題了，簡單說就是短期看政策，中期看供給，長期看人口流入趨勢。

房子除了居住，還有金融屬性，投資炒房的太多，短期的貨幣政策鬆緊，直接影響了房價的漲跌。特別是那些人口凈流出的三四線城市，沒有基礎配套支持全依賴這次的限購政策享受到了一些福利，這種時間是肯定不會長久的。

有人說短期內市場會反彈，目前來時暫時還是看不到。目前調控期間，特別是一二線城市的供應量，不會這麼快跟上，那房價就需要政策來穩定。

現在三四線還在大力推進貨幣化安置去庫存，等去完庫存后，很多房價暴漲的三四線城市一樣會調控，大家一直關注的海南就一個非常很明顯的例子。

海南在2月中的時候這個庫存量就已經開始慢慢緊張了，目前海南的庫存量少得要遠遠低於大家的預期，所以前段時間ZF調控的碼越加越大。

隨著海南國際旅遊島不斷發展，海南基礎硬體設施的完善，這些利好因素，都會讓海南成為未來最具備升值潛力的焦點區域之一，而這些，都是國際旅遊島之後給海南帶來的變化，可以預見，未來的海南，將會更加有吸引力。

如果是真正的剛需，只要資金鏈別太緊張，政府每次打壓樓市都是上車的好機會。

，已經告別了計劃經濟那個時代，回不去了！講政治，不能對抗市場；即使要實現調控，那也必須兼顧全局，用市場手段，決非行政的霸道！清醒，是這個時代，每個人都必須有的。

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