熱點城市上半年成交量已腰斬，這兩個指標可判斷未來房價漲跌。

作者：陳小瑛；來源：櫻桃小房子（ID：cherryhouse2017）

昨天看到湖北襄陽的一個人因還不起房貸而跳樓，還砸死了一個年輕的媽媽，這樣的悲劇，只怕以後還會發生，因為這兩年房價的暴漲，已經完全透支了很多人的支付能力。

櫻桃小房子是真的希望在政府的調控下，房價能夠回調一點，讓生活在城市裡十分不易的剛需們能有個上車的機會，能讓他們看到在城市奮鬥以及駐足的希望。

今天我看了華創證券近期的一個地產分析報告，深有同感。

報告將過去十年我們房地產的周期，分成了四個小周期，因為政策周期和土地周期比較同步，因此表現為平均三年一個周期，每一個小周期包括了上漲和小跌。

一般是，第一年放鬆，第二年從嚴，第三年顯效。

但這一輪，由於政策周期與貨幣周期，以及土地周期都錯位了，政策收緊，貨幣卻不緊，同時土地成交量也沒有明顯上升，因此小周期會從過去的3年，延升到5年以上。

此前櫻桃小房子也多次強調，此輪調整會非常緩慢，需要足夠的耐心，因為基準利率一直不動，房貸利率上調緩慢，貨幣有收緊的趨勢，但目前仍然沒有明顯收緊，比如深圳，目前首套利率居然仍有95折，有的城市調控后，可能一年內，都難見到房價明顯下調。

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不過就我們大眾的感受而言，其實2012年到2014年這個上升下跌的小周期，對很多城市來說可以忽略不計。比如深圳，08年金融危機不算，最近八年，房價大漲的兩個時間段，上一波是2009-2010年，這一波是2015-2016年，間隔時間大約是5年。2011-2014年市場比較平穩，房價浮動甚至可以忽略不計。

報告顯示，在過去10年中，銷量周期、土地周期和政策周期是同步的。而這種同步性是過去10年中房地產形成3年小周期規律的一個重要機制。

因為，如果在當年銷量放量、土地成交放量和政策轉向打壓同時發生（比如2010年和2013年），那麼在第二年就會形成需求大幅下降、但新增供應大幅上升的局面（比如2011年和2014年），去化率大幅下降，房子不好賣。

與此同時，房企手中的庫存會增加，形成供大於求，接著就會出現量價齊跌，然後房地產行業又會進入庫存增加的階段，一直到庫存到達最高位，小周期才會結束。

對購房者而言，如何判斷何時是頂部或者底部呢？櫻桃小房子認為，簡單來說，庫存最大的時候，就是最好的底部，最好的買房時機，而庫存最少的時候，就是賣房時機。

底部和頂部，可能會維持好幾個月，這都是相對買賣的好時機。

從右上圖可以看出，2008年底，2011年12月，2014年12月，都是階段性庫存高點，也是最好的買房時機。

那目前的庫存周期處於什麼水平呢？

看下面的圖，庫存仍在下降中，但應該是接近於底部了。

還是說深圳，櫻桃小房子今天查的國土局數據，新房庫存量只有2.87萬套。6月份的時候還有3萬套呢，因為新盤遲遲不入市，庫存一直在跌。

為什麼沒有新盤，主要是政府限價，高於片區均價不發預售證，而開發商又不願意以政府指導價開盤，所以就形成了僵局。

但即便是這麼低的庫存，由於限制了需求，導致成交量非常低，計算出的去庫存周期超過20個月，按照正常看，這麼長的時間就意味著供過於求了，但在人為調控下，這個周期時間已經嚴重失真，實際上的庫存仍是嚴重不足。

對深圳而言，通常，新房供應量回到400萬平米到500萬平米，就算比較充裕的供給量。現在還只有322萬平米。

按揭利率周期

相比庫存周期，影響小周期最關鍵的因素，主要還是貨幣政策，更準確的說，是按揭利率周期。

華創證券的報告認為，政策周期和貨幣周期表現出嚴格的同步關係，所以一般調控政策的轉向也伴隨著貨幣政策的轉向，所以調控政策和貨幣政策對於需求的影響是相同方向的，只不過差別在於前者更偏向於調節需求，而後者更偏向於調節購買力，由於在以往周期兩者周期規律幾乎同步，因而政策周期和貨幣周期可以等同看待。

但是本輪小周期中，調控政策在2016年3季度中開始轉向，並且各地方後續接連出台限購、限貸、限價、限簽、限售等5限政策，目前調控城市已經超70個，達到歷史最嚴水平。

櫻桃小房子總結過去經驗發現，如果從貨幣政策看買賣房的時機，規律就是，利率上調，賣房，利率下調，買房。

但不同的是，如上圖，截至目前，5年期中長期貸款利率仍僅為4.9%，基準利率依然處於歷史最低位，同時，2017年1季度末全國加權按揭利率4.55%，較2016年末僅上升3bp，按揭利率依然處於歷史最低位附近。

這表明政策周期和貨幣周期不再同步，其中，政策周期為了調控樓市必須要從嚴，但經濟低迷期，貨幣周期更多考慮的是全國經濟走勢，因而貨幣政策的從嚴力度小於樓市調控政策。

櫻桃小房子認為，目前匯率已經穩定，只要通脹的苗頭不出現，我們就很難上調基準利率，因為上調利率，對於實體經濟復甦的殺傷力比較大。

調控政策從嚴、但貨幣政策相對寬鬆的局面依然會繼續出現，而這傳遞到房地產需求端的結果是，很多人沒有資格買房，有資格的仍會想辦法借錢買。

所以這一輪調控顯效，會非常緩慢，上漲和下跌的周期也會長於過去幾年的小周期。華創證券認為，至少在5年以上。

除非出現一個特殊的情況，就是房貸利率定向提高，隨著貨幣收緊，房貸利率在基準利率上上浮10%以上，如果能夠在基準利率上浮20%以上，貸款利率上調至6%以上，那對樓市就會有影響了。

目前，已有這個趨勢，但畢竟還不多，少數城市的首套房貸已經回到基準，部分銀行將首套房貸上浮10%，比如鄭州。

而此輪上漲的龍頭羊深圳，房貸利率目前仍有95折，所以房價在去年四季度小幅下調后，短暫觀望的需求再次入市，今年3月份後市場又有所回暖。

如果基準利率不上調，僅僅依靠各個城市的銀行自主調節市場利率，那對市場的影響就會因各地的調控鬆緊而不同。

房價如何走？

由於限制需求，熱點城市今年成交量是明顯下降，比如深圳、上海、蘇州，今年上半年，新房、二手房成交量都接近腰斬，合肥跌的更多，上半年新房成交10707套，同比下跌77.77%。

但房價依然處於高位，因為庫存仍然不足，而且利率提高不明顯，政府不讓漲，但市場的價格跌也難跌，買賣雙方處於僵持階段。

上述這幾個城市，價格基本上仍然保持穩定，部分片區小幅下跌，深圳雖然新房均價相比去年最高峰9月，是降了七千元，但主要還是人為的操作，比如不讓高價盤入市，多賣幾個邊遠的低價盤，拉低均價創造出的佳績。

但請記住，小周期一定是包括了上漲和下跌的。

目前70個城市房價的住宅價格曲線已經向下，但是，僅僅是房價漲幅下降，而不是房價下降。

所以，市場調整才剛剛開始。

現在漲的多的，屆時跌的也多。只不過，這個上漲和下跌的周期都比過去的幾個小周期長了。

而決定房價下降的指標，上述兩部分也說了，一是庫存變化，二是按揭利率漲幅。後續還要盯著這兩個指標來判斷後市房價走勢。

因為只有加庫存周期，房子供應量大，房價才有下跌的條件，而目前形勢較為複雜，一二線調控，但三四線還在去庫存，貨幣政策還在支持，房價還在上漲周期，所以想要一二線單獨下降，比較難，可能需等到三四線全部去完庫存，一二三四線的貨幣政策全線收緊，否則資金是流動的，很難單獨來控制一二線的房價。

哦，櫻桃小房子，你不是看跌嗎，怎麼又說難跌了？變了？

NONONO，我依然看跌，但不代表現在馬上大跌，我多次說了，這次調控會非常緩慢，需要足夠的耐心等待，現在已開始調整，表現在幾個熱點城市成交量大跌，而部分片區價格有小幅鬆動，但這個節奏會很慢，很慢，等不了的剛需、換房需求，可以隨意。

不過現在的高位，作為投資而言，你衝進去，三年內，肯定是沒錢賺的。因為上升空間被封堵了。計算你的投資成本，房價不漲的情況下，就得虧。

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