觀點面對面 | 優帕克楊劍凌：希望更多人進入長租公寓市場

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國內長租公寓市場正在崛起，不少公寓運營商以及房企紛紛進入這一市場，並且以極快的速度在全國大部分城市展開布局。

觀點地產網 加快培育租賃市場、租賃用途土地出讓、競自持比例，2015年以來一系列的租賃新政，讓長租公寓市場保持了持續的高溫熱度。

從長租公寓在房地產行業的崛起之路來看，這個已經出現了不少「網紅長租公寓品牌」的細分領域似乎早已經貼上了互聯網的標籤，不過在優帕克互聯網首席運營官楊劍凌看來，長租公寓作為房地產行業組成部分，仍然是除了金融以外的另一個仍未被互聯網改變的行業。

在2017博鰲房地產論壇的博鰲直播間中，這位語速飛快、邏輯清晰的優帕克互聯網業務掌舵者表示，從阿里巴巴出來后做過O2O的創業，而之所以加入作為高端長租公寓品牌優帕克，正是因為希望發揮互聯網的作用，解決這兩個行業中的互聯網化難題。

與目前人們熟知的集中式白領公寓品牌不同的是，優帕克集團成立至今已有15年之久，定位為高端服務式公寓市場，並且在2015年實施集中式項目戰略之前，其一直以高端房源的分散式運營為主。

據介紹，目前公司擁有的房源規模為5萬套，主要覆蓋的地方為北京、上海、廣州、成都和重慶等核心區域，旗下擁有三個品牌，分別為針對高凈值人群的優帕克、偏中高端的優融和社區型的地產優家，不同品牌的定價區間分別從5千-3萬/月租金。

優融為面向集中式管理成立的合資公司，地產優家則為優帕克集團與上海地產集團合資成立的一家公司，目前運營的是全國最大的中高端人才公寓。

隨著潛在的中高端租客平均年齡的下降以及籍租客的增加，互聯網將在獲客渠道中扮演更為重要的角色，而在長租公寓這萬億級的市場中，未來5年將會發生質的變化。

「我一直覺得長租公寓這個市場是被低估的。」在分析的長租公寓市場前景中，楊劍凌指出，有報告預測，到2030年國內整個租房市場規模能達到5萬億，基本上是現在的5倍，而實現這個巨大的轉變的最大變數就是來自「增量人群」。

他認為，在房價門檻越來越高之下，國內的自有住房率會逐漸降低，而租賃住房會逐漸成為人住房的更主要方式，不僅以前過渡性剛需租客會進行消費的升級，更重要的是在前15年裡幾乎很少進入這個市場的以家庭為代表的收入人群，會成為未來長租公寓的主力租客。

隨著以上兩類人群的大量進入，長租公寓市場在未來的五年後才有可能發生「質的變化」。

「兩類人群的一個共性是願意為租房支付更高的租金，而這是刺激整個租房市場在服務和運營等多方面發展質的變化原因，並且核心是后一種增量人群，這個以家庭為單位的人群在教育、配套方面有更多的服務需求，並且此前幾乎沒有進入租賃市場。」

他進一步分析認為：「對於租賃公寓的情況，如果永遠是年輕人的話，我覺公寓價值的挖掘有限。因為你會發現現在很多的白領公寓、青年公寓，年輕人住進去，一年以後的續約率會是很低。」

據市場數據顯示，截至目前，在國內中高端服務式公寓領域，這種變化已經在發生。

在優帕克發展的這15年裡，公司的主要客群是外籍高端商務人士。截至2016年，其籍租戶不僅突破了0的記錄，並且佔比將近一半50%，此外租客的平均年齡也由以前42歲下降到34歲，「這說明，最近這5年的更年輕、更高收入的人群增速是非常大的」。

對此，楊總認為潛在租客的變化也使得公司在獲客渠道上發生了變化，互聯網扮演著越來越重要的角色。

「在10年之前我們是沒有任何互聯網的獲客渠道，主要通過涉外門店的中介帶客，但10年之後我們互聯網獲客佔到了15%，現在從互聯網上引流的是我們最重要的工作之一。」

國內長租公寓市場成為香饃饃，不少公寓運營商以及房企紛紛進入這一市場，並且以極快的速度在全國大部分城市展開布局。

對此，楊劍凌表示，作為專業的公寓運營商其實並沒有壓力，相反的，不管是房企或者是運營商，他希望越來越多的專業公寓運營者能夠進入這個市場。

在他看來，從國內已有的長租公寓品牌角度出發，目前公寓的市場有佔有率僅有2%，遠低於具有成熟市場的美國和日本，行業預期未來15年內的佔比會介於兩者之間，即品牌公寓的佔比會達到20%，「這個比例是非常誘人的，如果能達到這個比例，相信每一個公寓品牌都能有一個很好的收益」。

另外，楊劍凌表示，不可忽略的一點是，長租公寓這一市場的門道還是挺多的，在這一領域要做好運營，仍然需要綜合多方面的經驗和技術。

「長租公寓的運營是非常複雜的過程，牽涉到的人力、物力非常大，你沒有經過一段時間的積累和固化的話，很難形成整個系統和流程的。」

據了解，優帕克在過往15年的發展積累和固化了一套TI系統，而其「互聯網+」其中就包括了這一系統的打造和維護，「我們建立了一個ERP系統，這是基於15年積累的標準和流程，我們把它形成一個ERP系統，現在我們更進一步把它發展成一個基於雲端的SaaS系統，接下來它會支持所有新開的項目，只要做模塊化的定製就可以很快的投入進來」。

對於優帕克來說，與其說如何應對房企的切入，更重要的是怎麼進行租賃市場中租客、小業主的「教育」，因為目前公寓運營商的「最大競爭者是個人小業主」。

「在日本的租賃市場中，80%的房東是把房源託管給專業的運營商公司進行掛牌和管理運營，但是國內的住房租賃中，除了中介以外，一大部分仍然還是房東在帶看房，但是個人業主和運營商是有著根本區別的，個人業主想著的是租金、押金，而運營商是以滿足租客的喜好及服務需求為出發點的。」

他認為：「只有越來越多的公寓運營商進來以後，無論是對租客還是對小業主，他們才能意識到長租公寓這個事情，其實是需要一些專業的人員來運營的，市場才能產生一些變化。」

「長租公寓在市場端是藍海，但在運營端是紅海」，行業內對於長租公寓的盈利空間的普遍質疑，讓這個話題成為業內企業不得不回應問題。

據了解，無論是房企或者是公寓運營商，截至目前僅有一家運營商在不久前宣布盈利1%，而更多的公寓運營者仍然掙扎在破解盈利問題的方案之中。

楊劍凌也直言，公寓行業從來不是一個暴利的行業，它的盈利模式其實非常簡單，即「你的租金減掉你所有的成本，再減掉包租房源的價格，而這部分成本合計大概佔到70%-80%，10%的利潤率是一個非常理想的水平，但空置率每上升一個點，你全年的利潤都有可能被吃掉」。

因而，他表示公寓行業是一個非常講究運營的行業，「所以為什麼我們一直說服務體系，因為能夠提供一些增值的服務，它的利潤其實是遠遠超過租金的盈利空間的，而這些服務是構建在你的租賃運營能力之上的，因為只有運營能力達到一定水平以後，用戶對品牌的認可了之後，才有在客戶入住之後給予的更高一級的服務」。

據介紹，在今年年初，優帕克就新推出了We living的概念品牌，這款產品主要為健身、工作、生活、寵物等達人定製的4款主題公寓，既是針對客戶群變化而作出的調整，同時也是其在增加服務體系的更多嘗試。

他表示：「如果只是純粹圍繞著租賃來運營的話，其實它的利潤點是非常非常少，包括我們本身，為什麼我們在15年的整個的盈利狀況是非常好的。其實我們整個的利潤的來源是來自於附加的全服務，這個才是整個利潤真正的來源。」

不過，在他看來，公寓要獲得更大的盈利空間，對於現在所有新進來的公寓從業者來說，仍要把目光放到未來15年的周期之中，因為上述提及兩大群體進入公寓市場仍有一定的時間。

「的長租市場就是處於一個剛剛起步的階段，所以我個人還是覺得這個市場可能是比較適合那種中長期的，有一定的耐心和運營的能力的自主品牌」。

對於未來的發展之路的問題，楊劍凌表示，未來公司中高端的定位，決定了在區域布局上，仍然是以核心城市核心區域的核心樓盤為主，而作為公寓運營商，公司發展到一定規模之後，未來將會持有一定的重資產。

他透露，公司的發展主要為兩大路徑，一是和大業主，即房地產商成立合資公司，做一些股權投資，另外一種是和基金合作，由基金買樓，我們負責運營，當然這個基金和我們本身是有關係的。

「重資產的模式還是我們一個重要的發展戰略，因為我們覺得運營商發展到一定的規模，能否擁有房源還是很重要的，這也是我們接下來一個很重要的工作。」

在確定發展路徑之後，優帕克為尋求更多、更低成本的資金，公司已經成立一個相關的團隊，進行上市的前期籌備。