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甩賣資產賬面勉強扭虧 沒了地產中航地產得重找翅膀

扣除非經常性損益其凈利在2016年大幅下降492.38%。未來,依託央企母集團背景,該公司或可在機構物業管理上另謀出路

於去年年內完成資產整合的中航地產,在售出房地產開發業務資產與負債后,終於勉強扭虧。

近日,中航地產發布其2016年年報,《投資時報》記者了解到,該公司2016年全年實現營業收入63.23億元,同比增加14.57%;歸母凈利潤達1.61億元,同比下降59.77%;不過如若扣除非經常性損益的凈利潤為-3.68億元,同比大降492.38%。

此次出售房地產開發業務后,中航地產稱,未來公司將集中資源發展物業資產管理業務,並圍繞機構類物業資產,重點發展物業及設備設施管理、資產經營以及客戶一體化服務外包三項和新業務。

事實上,這已不是中航地產第一次調整主營業務。自1994年上市以來,中航地產已從最初的多元化經營企業,逐步轉為「以房地產開發為主體,物業管理和酒店經營管理業務為兩翼」的發展戰略。2011年8月起,該公司逐步剝離酒店經營業務,集中優勢發展房地產開發業務。2016年年初,其又計劃投資發展航空科技文化業務。然而,到2016年年末,該公司旗下主導航空科技文化地產開發的成都航逸科技有限公司,連同旗下所有房地產開發業務相關資產已一併轉讓給保利地產。

在公司未來重點聚焦的物業資產管理業務方面,2016年該區塊業務實現營業收入22.92億元,占營業收入比重達36.25%。2017年,中航地產預計其物業資產管理業務能實現營業收入約55億元。

中航地產2016年年報顯示,去年其房地產開發業務實現簽約銷售額50.7億元,銷售面積56.3萬平方米;地產業務實現營收37.96億元,同比微增5.68%,地產業務毛利率為25.76%,與上年同期相比下降3.21%。

近年來,各房企受市場大好影響,銷量不斷攀升,尤其是同屬央企的保利、中海、華潤、招商、華僑城等更藉此大勢不斷強大。但中航地產卻不進則退,2014-2016年,其年度凈利潤分別為4.8億元、3.71億元、1.37億元,可以發現自2014年開始,其地產凈利潤就呈下滑趨勢。在克而瑞地產新近發布的《2016年房地產企業銷售Top200》榜單中,中航地產亦未能上榜,其地產銷售額僅排200名以後。

銷售額增速緩慢的同時,中航地產還面臨毛利率下滑的局面,這與其近年來在地產業務上的布局失誤有關。

根據該公司戰略,地產開發業務主要布局在三四線城市,包括崑山、贛州、貴陽、惠東等城市。在國家加大樓市調控后,去庫存壓力最大的恰為三四線城市。

根據2016年年報顯示,該公司地產營收中廣東省佔比最高,但毛利率同比卻下滑8.63%。其中,深圳毛利率同比下滑34.27%。江蘇、湖南、江西、貴陽隨後,其中,湖南營收同比大增246.62%,但毛利率僅為12.46%,降幅達28.17個百分點。此外,貴陽毛利率上升10.81個百分點扭虧,但毛利率也僅為5.34%。各區域表現均不理想,導致該公司地產業務毛利率從2013年的39%降至25.76%。

中航地產在2016年年報中稱,雖然自2014年末以來房地產市場整體平穩回暖,但受宏觀經濟增速放緩、人口結構變遷以及城市化速度逐步下降等因素影響,大多數城市需求仍乏力,特別是部分三四線城市,庫存壓力巨大。為積極應對行業發展趨勢,公司擬出售房地產開發業務。

另據消息稱,中航地產母公司中航工業集團,因目前急需要大量資金用於航空發動機及航空器的研發,已沒有多餘資金支持中航地產增加持有性物業比例,這也是中航地產陸續出售房地產資產的根本原因。

根據公司此前發布的公告,該公司以20.3億元將成都航逸、江蘇中航、九江中航等9個資產包出售給保利地產。上述項目總建築面積331萬平方米,其中約215萬平方米尚未銷售。

押寶機構物業管理 拓展空間大

根據其2016年年報,出售完地產業務的中航地產,擁有217.33億元總資產,凈資產達40.83億元,資產負債率從2015年的79.48%微降至2016年的78.25%。中航地產稱,出售地產提升了公司資產流動性,為公司業務轉型提供了資金支持。

對於轉型的方向,中航地產亦表示,未來公司將集中資源發展物業資產管理業務,圍繞機構類物業資產,重點發展物業及設備設施管理、資產經營以及客戶一體化服務外包三項和新業務。

2016年全年,中航地產物業實現營業收入22.92億元,與2015年17.75億元相比,同比增長29.14%;實現凈利潤1.19億元,遠超過其主營地產業務凈利潤的3302萬元,同比增長189%,毛利率為10.1%,凈利率達5.2%。

目前,已上市的以物業管理為主營業務的地產類公司有4家,分別為彩生活、綠城服務、中海物業和中奧到家。

在行業中領先的中海物業2016年年報尚未發布,以其2015年業績報告作為參照可以發現,其2015年全年實現營收25.44億元,凈利潤為1.17億元,服務面積8260萬平方米。而中海物業2016年半年報亦顯示,其上半年毛利率達24.7%。

與中海物業相比,中航地產毛利率較低,其管理的物業面積達4568萬平方米,僅為中海物業的一半。

但與中海物業主要管理其母公司開發的物業不同,中航管理的物業以機構物業為主,這或可表明其未來可拓展空間巨大。

另一方面,中航地產實際控制人中航集團的央企背景,也將為公司未來圍繞機構類物業資管業務的拓展提供支持。根據2016年中航地產年報顯示,該公司物業市場拓展連續三年實現大幅增長,新簽年度合同額超過5億元。其中,大項目的數量和業績貢獻同步提升,包括港珠澳大橋、中山大學廣州校區、環境保護部、深圳市委、營區整體社會化保障項目、郵政四川省分行、東方電氣等。

在對於公司未來核心業務定位的說明中,中航地產表示,物業及設備設施管理業務將聚焦機構類市場,具體包括金融、高校、能源、移動通訊等細分領域。

此外,中航地產商業地產開發業務雖已剝離,但以「九方購物中心」運營管理為核心的資產經營業務也將成為轉型后中航地產的核心業務之一。據了解,自2011年至今,中航地產在贛州、成都、深圳龍華、九江、崑山、深圳華強北等地的九方購物中心相繼開業運營,總營業面積超過68萬平方米。

依託於上述轉型后將重點發展的業務,中航地產將2017年的營業收入目標定為55億元,與2016年物業營業收入22.92億元相比,業績需增長1.4倍。



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