新一輪政策潮，廣州房價要怎麼走？

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最近樓市政策多，先是廣州推出「租購同權」打響頭炮，再之後是上海拍出樓面單價為5000出頭的「租賃土地」，後續再有北京的「共有產權房」（相關內容可看：圖解 | 相比限價房經適房，共有產權房更優惠嗎？）

除了一線城市，二三四線城市也跟進出台不少吸引眼球的政策，如無錫的租房也可落戶，成都的住滿5年可以5年前的價格購買等。

影響房價和房地產行業走勢的，一方面是供求關係，市場規律的維度，一方面是政策，調控的手，而宏觀大環境能看出調控政策的方向。

此輪政策潮，歸納起來就是圍繞「租住」二字，而且不少政策都是為了更穩定地租住，既賦予學位、戶口等本來跟房產高度結合的權利，而且還有穩定租金、公寓改造出租房享居民同價水電等細則，此時我們不禁想起一句耳熟能詳的話，「房子是用來住的，不是用來炒的」，不過這個「住」，也可以解釋為穩定地租住。

今年年初以來，全國超過60個城市陸續出台樓市調控政策，用行政手段打擊抑制炒房的空間，從而遏制房價過快上漲。「限」的政策是過渡性的，效果是立竿見影的，不過也有聲音認為，「如果限制的政策放鬆了，房價會不會再次飛漲」？！所以，後續需要探索更為長效的調控機制。

此輪以「租賃」和「共有產權」為主要內容的政策潮，正是在探索房地產市場的長效機制。但隨著更多的細則出台，以及這些長效機制的長期落實，房地產市場會發生什麼變化？

從房價來看，如果期待北上廣深一線城市房價大幅度回落，小妹覺得是不切實際的。其實換個角度來看，正是因為房價不可能大幅度回落，才需要探索以「租賃」為主的長效調控機制。而且如北京推出的共有產權模式，政府也是房子的產權人，你覺得房價有可能大幅度回落嗎？

重點推進租賃市場，也是從供給上來平穩房價，增加居住房屋的供應，減輕房子的金融產品屬性，正常的社會不是人人都能買得起房，而是人人不為安居樂業而發愁。

那麼這樣來看，未來房價是否還有上漲的可能？首先，有一點是要清醒的，無論是廣州的「租購同權」，還是北京的「共有產權房」，適用的人群不算普遍，要不就要求是本地戶籍，要不就要求滿足限購條件。所以在政策惠及更多層次的人群之前，小妹覺得一線城市的房價還有可能繼續上漲。

很簡單，看需求，回到我們前面說的市場規律的作用。一線城市仍然有大量的人口流入，房屋供應依然是非常緊張的，供小於求，價格就會傾向賣方市場。所以除非未來房地產行業能通過多渠道來滿足不能階層的居住需求，不然一線城市和部分熱點二線城市還會有上升壓力。

看完宏觀大環境，我們來細看廣州市場。

由合富研究院發布的數據顯示，2017年上半年廣州住宅（含一二手）網簽同比增加20%，說明市場需求依然旺盛。

不過因為政策預期的作用，今年3月、4月促進了大量的成交，所以如果要科學來看2017年上半年的樓市情況，最好分開新政前和新政后。

合富研究院發布的數據顯示，2017年二季度（新政后）廣州全市一手住宅新增面積以及網簽面積同比都大幅下降，2017年二季度網簽面積同比下降高達36%，可以理解政策調控主要在一手市場，而且因為限制網簽的原因，所以在數據上看到比較明顯的回落。但從價格上仍看到有2%的同比上漲，政府的限價+限簽，仍未使價格出現明顯的回落，這也從側面來講明需求的持續旺盛。

調控的目光主要關注一手住宅市場，所以不少需求轉移到了二手住宅市場，新政后廣州二手住宅量價齊漲。2017年二季度，廣州二手住宅網簽量同比增長14%，均價同比上漲12%。

不過從更細分的數據來看，市場的冷淡情緒依然在蔓延，廣州一手住宅網簽數已經連續多周維持在千套以下。

▲今年以來廣州一手住宅成交情況

數據來源：搜狐焦點數據中心

6月有大盤亞運城大量推新貨，帶來比較多的成交，此外可以看到自新政后，廣州的成交量持續處於低位，市場情緒冷淡。不過，這種市場情緒很有可能是由開發商的推貨冷淡帶來的。

來到此處，總結一下，租賃的優惠政策出台，目前還沒有對市場有明顯的作用，除非之後能在大範圍內落實，解決各階層的居住需求，才能長效地減輕房子的金融產品屬性，使房子回歸到居住的本質上來；而從廣州目前的市場情況來看，市場的冷淡情緒多由供應不足引起，然而需求依然旺盛，限購、限售的調控政策短期內不可能放鬆。

看到這裡，如果你還想問小妹「所以，到底未來房價還會不會漲？」，小妹建議你拉到文首，重新讀一遍文章。

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