註銷不動產登記行為可否撤銷?

註銷不動產登記行為可否撤銷？

案 例:1993年2月，甲公司與縣國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，有償受讓800畝國有土地開發旅遊和房地產項目，並辦理了《國有土地使用證》。但由於種種原因甲公司的規劃方案一直未批複；1994年該地區被修至附近的省級高速公路所封閉，施工車輛無法到達。2006年6月，縣政府以土地閑置為由做出無償收回甲公司土地使用權的決定，並註銷了已核發給甲公司的國有土地使用權證，並將訴爭土地出讓給乙公司，並為其辦理了《國有土地使用證》。甲公司不服提起行政訴訟，訴請人民法院撤銷縣政府無償收回土地和註銷土地登記行為，恢復其原土地證的效力。人民法院一審認為造成土地閑置的責任不在甲公司，做出判決撤銷了縣政府無償收回國有土地的決定。縣政府不服，提起上訴。二審法院認為，造成土地閑置二年以上責任在於甲公司，隨後判決撤銷一審判決。甲公司不服，向上級人民法院申請再審。

疑 惑

1、註銷不動產登記行為可否撤銷？

2、註銷登記行為撤銷后原不動產登記能否恢復？

關於註銷不動產登記行為能否撤銷的問題，在現行法律行政法規層面沒有具體規定。2003年11月，最高人民法院針對廣西高級人民法院請示做出的《關於房地產管理機關能否撤銷錯誤的註銷抵押登記行為問題的批複》指出，房地產管理機關可以撤銷錯誤的註銷抵押登記行為。2008年建設部發布的《房屋登記辦法》第81條規定，司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。統一登記之前，上海、廣州、深圳等地方關於房地產登記的地方法規中都規定了撤銷登記。

關於撤銷註銷登記行為後是否應自然恢復原不動產登記問題，在部分地方立法中有所規定，如：《上海市房地產登記條例》第64條規定，行政機關做出撤銷房地產登記的行政複議決定或者人民法院做出撤銷房地產登記的判決的，房地產登記機構應當自行政複議決定或者判決發生法律效力之日起三日內恢復原登記。從法理和實踐做法來看，註銷登記行為被撤銷后，是否恢復原不動產登記，需要分情況處理：一是對於註銷登記后不動產權屬發生變動的，涉及註銷之後的不動產交易行為和登記行為的效力認定，以及善意取得問題，此類情形下是不能恢復原不動產登記的；二是對於註銷登記后不動產權屬未發生變動的情況下，個人認為應當可以恢復原不動產登記行為，但是，要履行一定的內部和外部程序，以體現登記行為的嚴肅性，這方面也有待於在制度上做進一步完善。

本案中，再審法院認為，逾期開發爭議土地應屬「因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延」的法定情形，縣政府無償收回國有土地使用權及註銷土地登記行為違法；對於甲公司持有《國有土地使用證》的效力及其所涉土地的歸屬問題，由於涉案土地已經出讓，原有《國有土地使用證》的效力能否恢復，取決於乙公司取得上述土地是否合法或者構成善意取得，該問題不屬於本案審查範圍，需通過其他途徑另行解決。判決：撤銷二審法院判決；撤銷縣政府無償收回決定。

【來源】《不動產》2017年第5期

【作者】國土資源部不動產登記中心 鍾京濤