長三角重金拿地 房企伺機介入江浙三四線城市

「長三角一直是我們的糧倉。」近日，旭輝集團總裁林峰在公司2016年度業績溝通會上表示。來自多家機構的土地投資監測數據顯示：品牌房企自從2016年下半年開始加大長三角的土地投資力度，而土地市場的「主戰場」也正逐漸向重點二線城市以及環京、環滬等熱點三四線城市轉移。

日前，國家統計局公布數據顯示，房地產開發企業土地購置面積2374萬平方米，同比增長6.2%，2016年全年為下降3.4%。對此，上海中原地產市場分析師盧文曦表示：土地數據出現2014年10月以來首次累計增速轉正，樓市走強帶熱土地市場。

中原地產研究中心統計數據顯示，2017年截至3月13日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為4925.7億元，同比2016年同期的3087.8億元上漲了60%。從全國看武漢等16個城市土地出讓金2個多月超過百億。包括武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州、杭州、上海、溫州、北京、徐州、重慶等，其中一半以上是長三角城市，整體土地市場分化明顯。其中徐州屬於三四線城市中的黑馬之一，引得多家房企巨頭諸如萬科、碧桂園等競相在此加碼。

近日，諸多長三角城市限購加碼，滁州、嘉興、南京，樓市調控「緊箍咒」之下，長三角熱點城市的土地市場依然火熱，諸多品牌房企在長三角地區打響了一場土地爭奪戰。以恆大、碧桂園、融創、金茂等為代表的房企紛紛重金砸向環上海區域。隨著一二線核心城市限購升級，需求外溢之下不少房企瞄準江浙地區強三四線城市，伺機介入。

房企重倉環上海

3月13日，與上海金山區楓涇鎮一路之隔的嘉興平湖新埭鎮，共出讓5宗宅地，總出讓面積78畝，總建築面積10.2萬平方米，總成交金額85640萬元，樓面均價8407元/平方米，平均溢價率291.6%。

其中，融創以平均溢價率309%包攬4宗宅地，成為當日最大看點。對此行業人士置評：環上海區域的爭奪以此事件為標誌，將進入白熱化，融創、金地、新城、鐵建等品牌房企搶灘嘉興，環上海布局已成為2017年各大房企在華東區域的主戰場之一。

同時，繼2016年6月大手筆拿地后，金茂近日再次開啟環滬周邊核心城市積極拿地模式。兩天的合計拿地金額超過176億元。

同策諮詢研究部數據顯示，2017年2月，金茂共計拿地3宗，1宗來自南京，土地成交總額73.40億元，2宗來自蘇州，且是相鄰地塊，土地成交金額合計102.91億元。

其中1宗來自南京的地塊，金茂南京公司2月14日經過9輪競價，以73.4億元斬獲。緊接著，金茂又在蘇州砸下百億拿到科技城2016-WG-81（34.22億元）和2016-WG-82（68.7億元）兩相鄰地塊。

同樣看重長三角土地市場的還有碧桂園，監測數據顯示，2016年1月至今，碧桂園拿下了2514.6萬平方米的土地，其中長三角新增894.5萬平方米，高於其大本營珠三角的885.7萬平方米，穩居區域投資第一。

另外從2017年1~2月上市房企拿地TOP20累計榜單來看，碧桂園前兩月斬獲雙冠王，拿地金額和拿地面積均居行業榜首。

碧桂園滬蘇區域相關負責人表示，碧桂園集團滬蘇區域深耕長三角，其中，上海、蘇州、南通、無錫、徐州和鹽城為重點深耕城市。2017年截止到3月上旬，已獲取6個項目。

對於環上海區域未來的發展戰略，旭輝集團總裁林峰則表示：「長三角一直是我們的糧倉，長三角的項目，利潤一般都比較高，利潤高的時候很多公司將總部搬遷到這邊，或者希望拓展長三角市場，這樣就會引起更加激烈的市場競爭，從而攤薄利潤率，由此也帶來了地價的上漲。」

「儘管一線與核心二線城市自2016年9月以來相繼出台了非常嚴格的調整政策，但基於『房企資金充裕、高地價、利潤率保護』等因素，開發商對拿地意願仍然強烈。」同策諮詢研究部鄭靜認為，本月長三角一些熱點城市，如上海、合肥、南京、杭州等城市土地供應較上月都有所增長。

合作開發頻現

據了解，一些品牌房企不單在土地招拍掛市場積極廝殺，在二級市場上對優質地塊也同樣渴求。據相關媒體報道，多家房企公開重金懸賞有效的非公開市場的土地信息。

隨著一二線核心城市土地資源越發稀缺，土拍競爭趨於白熱化，越來越多的房企為了規避風險，尋求合作開發以及收、併購的形式。

被業界稱為「併購王」的融創就是其中的代表。融創執行董事兼行政總裁汪孟德曾表示，融創的土地儲備2/3以上為收、併購獲得。與招拍掛相比，通過收購來獲得項目能較好地控制拿項目的時機和成本，周轉速度更快。

除融創外，碧桂園、萬科、恆大、華潤、綠地、中糧等品牌房企均通過類似於收、併購的方式，獲取了熱點城市優質的土地資源。

而被業界稱為「合作之王」的旭輝，2016年新增土地項目達36個，集團土地儲備合共建築面積1750萬平方米。為了嚴控拿地成本、減少風險，旭輝一直堅持合作開發戰略。2016年旭輝與萬科、龍湖、恆基兆業等企業簽訂協議，多次共同開發，實現合作共贏，力降土地收購成本。

正榮地產總裁林朝陽此前在接受採訪時表示，在目前的房地產市場上，僅依靠招拍掛獲得土地資源對房企而言成本太高了，合作開發不僅可以實現合作雙方的優勢互補，還可以降低公司的運營風險，緩解資金壓力，優化資源配置。

某龍頭房企高管對記者表示：「長三角有些城市目前凈地出讓的量不是很大，我們主要還集中在舊改、收購、股份合作、招拍掛這幾條線來發展全面布局，推動公司業績提升。」

強三四線城市遭熱捧

據同策諮詢監測的江蘇16個三四線城市商品住宅來看，截至2016年年底，平均存銷比為6.79個月，表現已經無去庫存壓力。在2016年尤為寬鬆的政策環境下，外加寧鎮揚一體化，環南京都市圈的鎮江成為投資客新寵。鎮江住宅產品去化周期逐步縮減為8.6個月，達到歷史最低，市場進入新一輪的上行周期，市場也開始「火」起來。

據相關媒體報道，浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為浙江部分三四線城市，如嘉興、嘉善受到一線城市上海、強二線城市杭州等的外溢作用，多年庫存去化加速。

在盧文曦看來，一二線城市受調控影響，交易量有所放緩，但是從數據看出現明顯增加，主要是三四線城市銷售有超過預期表現。投資外溢現象明顯，尤其是環一線城市的周邊三四線城市，市場出現熱銷，一些樓盤外來投資客超過6成，投資需求釋放拉動銷售數據。

在這樣的背景之下，不少房企將目光投向長三角區域的強三四線城市。

以無錫為例，在2014年、2015年土地供應較少，片區土地成交價格較低；但在2016年土拍中，成交量大幅上升。

3月16日，無錫市出讓4宗地塊，涵蓋梁溪、惠山和錫山區。無錫市國土資源交易網顯示，截至報名時間，共有26家房企報名參加了本次競拍，其中，報名競拍錫山經濟開發區金光紙業東地塊的房企有19家。刷新單幅地塊報名數量紀錄。最終該地塊被恆大以18.6億元競得，樓麵價11686.90 元/平方米，溢價率95.79%。

3月8日，泰禾集團發布公告稱，其下屬全資子公司以合計約21.1億元，分別接手濟南市章丘地塊70%股權、東都國際項目以及杭州富陽銀湖野風山項目部分大股權進行開發建設。

不僅如此，自2016下半年以來長三角以上海、南京為代表的城市陸續出台了一些抑制房地產過度發展的限購、限貸政策。導致房地產投資需求向蘇北及一些未限購地區轉移。其中作為淮海經濟圈領頭羊的徐州就是代表。

碧桂園徐州城市公司總經理徐乃陽在接受《經營報》（_2013 ）記者採訪時表示，在前期3~4年的去庫存的基礎上，目前整個蘇北市場平均去化周期不超過8個月，徐州市區現有住宅庫存200萬方，去化周期不足5個月。2016年徐州市區商品住宅銷售額330億元，銷售面積531萬方。對於這樣一個市場，碧桂園必然會在今年重點布局。

對於長三角三四線甚至四五線土地市場，多位受訪房企內部人士表示出「寸土必爭」的決心。徐乃陽表示：「進蘇北的縣和縣級市會有一定的風險。但是碧桂園對於四五線城市擁有多年的開發、經營管理經驗，同時我們用新的產品線——勞斯萊斯產品，在縣城最優質的地塊建最好的房子滿足需要做二改三改的這類人群，量身定製我們的勞斯萊斯產品戶型，同時實現產品的溢價。」

一名房企內部人士透露，此前根據市場調研，發現長三角區域的三四線城市裡，改善需求將會在今明兩年釋放，如果在去年開始提前布局投資了三四線城市，或許能抓住一波行情。