橋北的二手房降20萬還賣不出去？背後的真相是……

最近我老是聽到身邊的朋友說，手上橋北的二手房賣不出去了！

到底有多難賣呢？他和我說，去年十月左右的時候，手上100平左右的房子掛價230萬天天有人來看房，分分鐘能賣出去，結果他沒捨得賣，打算觀望觀望再看看。

結果到了今年，降價20萬都無人問津，簡直要把場子悔青了！

所以現在江北的二手房降價了，而且還不好賣了？

這到底是個例還是二手房市場的常態呢？我們今天就來看看吧。

我們先來看看一月份的二手房均價，從上表可以看出，僅雨花台區1月掛牌均價環比上月出現了微降。另外，除不限購、不限貸區域之一的六合以外，其他7個區的二手房掛牌均價雖還是上漲，但漲幅很小。

而其中的浦口區，掛牌價是上漲了1.52%的，所以我們可以看出，總體來說江北的二手房均價並沒有降，甚至還是有略微上漲的。

不過二手房的成交價降了，那就是國家統計局1月份的大中城市統計數據，南京1月份均價環比上月降了0.1%！

那就會有人說了，這兩個數據不一樣，看來都不準啊！

但你要知道的是，二手房的掛牌價其實沒有太大的固定性，畢竟主要看房主的心情。

同一個小區很有可能有人打算賣100萬，而有人打算賣150萬，全憑房主心理預期價了。所以掛牌價並不代表著成交價！

我們重點要看的還是成交的價格，這是江北某一二手房小區近期的成交價格。

去年漲過一波！今年放緩，略有下降

我們選了同一個小區不同時期差不多大小戶型

的房源成交價進行對比。

可以看出，就威尼斯水城十街區來看：

1、近期的簡裝房源成交價大概在2萬一平！

2、而年前的簡裝房源成交價在2.2萬一平！

3、限購前的毛坯房源成交價甚至有近2.5萬一平！

4、去年更早之前呢，簡裝房源成交價大概在1.8萬一平！

這些數據雖然上下會有浮動，但成交價代表著購房者對價格的認可，價格波動應該不會太大！

房價上漲前（平）——房價暴漲期間（升）——限購后（降）

2.5萬成交價，讓人驚訝，去年是多麼火熱的市場，才能導致這麼高的成交！

而今年又是多麼冷淡的市場，才會一路在略降……

而我自己親身體驗過橋北二手房價的上下波動。我住的橋北某小區8月份剛交付，拿房當時很多人賣毛坯，95戶型的凈得價格都在200萬以上，算上交的稅什麼的，單價都在2.2萬以上了，而且成交還不少！

從那以後，小區最高的掛牌價曾經見到過2萬6一平。而過年後再去中介看看，95平米戶型的凈得價很多房主也願意190萬左右成交了，價格可以有的談。基本上都降了好幾萬塊，但還是賣不出去。

一個月賣不出去一套房？

二手房到底有多難賣呢？

我的一個中介朋友告訴我說，現在的中介生意特別的差，看房的人雖然有，但是成交的太少了。一個月都賣不出去一套房的門店也不稀奇。

原因呢，我想大概分為兩種：

1、被限購的投資客：

受制於政策的影響，現在如果南京人想買第三套的二手房，就必須要全款付清了。這個投入的成本確實太高，所以投資買二手房的人少了很多很多。

2、剛需自住客戶：

而對於出於自住目的的購房者而言，現在南京到處在限價，買新房的性價比肯定比二手房要高，當然是在你不急著入住的情況下。

但同時很多房主的掛牌價又是居高不下的，從上面我們的掛牌價的表格可以看出，在二手房並不景氣的情況下，掛牌價竟然還略有上漲！這就更讓購房者覺得二手房市場不明朗，怕買貴了。

二手房會一直降價嗎？

現在橋北的二手房是降了，但是這波降價並不會持續太久。

因為此前的暴漲是隨著新房的暴漲而來，而新房的漲價，我覺得是橋北區域的補漲所致，並不是空穴來風。

所以二手房會降，但會降到一個理性的水平線，就和國家政策要求的一樣，「維穩」！

需要穩的不只是新房市場，還有二手房市場。

當二手房價格到了一個理性值的時候，再降就是在虧本做買賣，到那時候誰又願意呢？

所以現在降了該不該買二手房？

對於這個問題，我個人覺得，投資客戶就不要考慮二手房了，畢竟成本太高。

當然有眼光的人可以選擇撿漏「筍盤」！畢竟在這個二手房不景氣的市場上，如果房主真的急售房源的話，大降價的可能性還是有的。不過，這種事只適合老司機去試試。

剛需自住的話，南京現在到處買不到房子，高新板橋祿口六合都沒房子賣，更別說橋北了。所以急住可以買，但是要好好挑。

不急著住可以再等等，四五月份之後，會有一批剛需房源上市，到時候可以再好好挑一挑。單橋北而已，即將要加推的有：

金象朗詩紅樹林

金象朗詩紅樹林項目預計5、6月份加推9號樓，共兩個單元，231套精裝房源，戶型面積89-126㎡。

大華錦繡華城預計6月或7月推出閱江山普通住宅，於2018年底精裝交付。精裝標準待定。

目前在售商鋪和香鳶墅別墅

房源，香鳶墅房源面積160-270平，均價26000元/㎡，毛坯交付。

浦泰和天下

浦泰和天下預計上半年推剩餘的最後兩棟28、29棟高層准現房，為72、90㎡的兩房和100、115㎡的三房，共324套，交付時間預計為2017年8月，預計均價20000元/㎡。

目前橋北主力在售的新房，2萬/㎡以下的樓盤已絕跡。而200萬以內，可入手的只有蘇寧威尼斯水城和浦泰和天下兩家住宅。

毛坯房源只剩下浦泰和天下一家，預計150萬以內可買到72㎡的兩房。

所以不急的，再等等吧，相對於二手房來說，畢竟新房的性價比無論如何都是比二手房要好的，但從價格上就可以省下幾十萬來。

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