樓市「定向加息」來了 房價真的要降了嗎？

4月28日晚8時，有媒體披露：

從銀行和中介處獲悉，北京地區新房、二手房房貸政策再次收緊。自5月1日起，部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率，二套房則在基準利率基礎上上浮20%。

這條消息意味著：央行針對樓市的「定向加息」已經拉開了序幕。

什麼是定向加息？

所謂「定向加息」，有兩重含義：

第一，由於各城市樓市情況不同，所以全國實施了「分城施策」的調控手段。北京這類熱點城市，將受命針對樓市加息；

第二，同一個城市，針對不同檔次的購房者，也將實施不同的利率。

而這種針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率，未來極有可能在全國推廣。因為三四線城市去庫存仍然在進行，全面加息涉嫌「一刀切」。定向加息之後，享受不同檔次利率的購房者，其利息支出將差距巨大。

那這個到底差距會有多大呢

具體舉例說明一下

比如同樣貸款300萬元，時間為20年，採用等額本息還款方式：

1、如果享受貸款利率85折優惠，則月還款為18441元，累計總還款442.6萬元；

2、如果按照貸款利率基準利率，則月還款為19633元，累計總還款為471.2萬元；

3、如果按照貸款利率上浮20%，則月還款為21286元，累計總還款為510.9萬元。

最低和最高的月供差距達到2845元，總還款差距達到68.3萬元。而且，未來如果央行不斷加息，1.2倍利率的「手銬」你要一直戴下去。

可見「定向加息」對於樓市的殺傷力極大。這種做法，很有可能成為「樓市調控長效機制」的組成部分。「房子是用來住的，不是炒的「！悄然之間，國家從供給側（增加土地供應）和需求側（從資金方面抑制炒房需求）兩端，扼住了樓市咽喉。

北京樓市告急：13個區8個下跌

從「處女貸」、「離婚貸」、「學區房新政」，增加土地供應，以及對商辦物業的毀滅性打擊，到「樓市定向加息」……北京樓市調控不斷升級，北京樓市行情也正在發生逆轉。

北京：北京樓市行情正在發生逆轉。據悉，北京部分二手住宅出現降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%；多家大牌二手房中介關閉了一些自家門店。

鏈家研究院數據顯示：北京13個區中有8個區的房屋均價已下跌，東城區、西城區、石景山、朝陽、丰台、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在鏈家系統內成交量排名前20小區已有9個小區房價下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房價已下跌8.2%、5.1%、3%。個別房源降價400萬元。

其他城市目前房價也不容樂觀。

上海：據統計局公布的數據顯示，在調控政策的持續作用下，上海房地產市場並沒有出現快速上升的勢頭。數據顯示，新建商品住宅價格環比2月下跌了0.1個百分點。

深圳：Wind資訊數據顯示，自從去年11月份以來，深圳新房的成交量已經連續5個月下滑，其中，3月份月度成交量803套，創下2011年9月有數據以來的新低。此外，深圳房價也在下降，從去年10月開始，價格環比指數已經連續負增長5個月。

在嚴調控下，樓市入冬遠不止這些城市，三四線部分城市也在跟進……

調控中，有一類房子受到衝擊最重！

在今年春節后，北京開始嚴控學位房。措施主要有兩個方面：

第一，是搞大學區制，區內抽籤獲得學位，讓更多的小區來攤薄「學位紅利」；空掛戶、集體戶、戶口掛靠等情形，不能獲得學位。

第二，收緊學位房的定義，過道房、車庫房，及租住違法建設房屋、辦公用房、地下室、多人合租等情形，均不作為入學資格條件。

學位房中有一種最詭異的房型——「過道房」。對於「過道房」，今年3月北京的最新規定稱：

有媒體在28日報道，上述規定已經在海淀區實施。至於其他區，也肯定不能例外。

這種學區房、學位房的調控殺傷力不容小覷。以「過道房」為例，新政全面實施之後，這類「房子」首先失去了學位，其次不能轉移登記，不能落戶口。如此一來，一平米15萬元的單價，至少腰斬一半。

樓市的調控仍在繼續，對於樓市，短線（2到3年）樓市需要入冬，長線來說穩中向好應該是大趨勢。而投資者在購買房子時，不能過度追求學位等特殊性因素，要綜合考慮才不至於被調控大潮裹挾，房子不是拿來炒的。