北京全國首次「拆牆」 平權主義能讓居住更「平」

■中房報記者 李燕星 北京報道

橫亘在北京市丰台區兩個居住樓盤「龍湖玉璞家園」與「西宸原著」的那道「鐵柵欄」連日來刺痛與刺激著房地產行業的神經，身陷其中的個人、企業、政府部門的焦慮隨處可見。在這之外，人們正期待著更好的市場秩序，期待更優的制度措施，期待更濕潤的城市價值體系。

從北京捷運10號線西局捷運站出來，沿玉璞路直行，走到西宸原著廣告宣傳旗幟戛然而止的地方，會出現一條被葛洲壩龍湖地產藍色幕布擠出來的狹長小道。沿小道再行5分鐘，抬頭是施工中的泰禾西府大院，隔壁便是葛洲壩龍湖地產的西宸原著，不遠處還有保利的住宅項目。

2014年時被稱為「北京市最貴兩限房」的玉璞家園與被廣告簇擁的西宸原著都出自葛洲壩與龍湖地產之手。2014年，龍湖攜手葛洲壩以35.7億元拿下西局地塊，玉璞家園為兩限房項目，西宸原著為普通商品房和別墅項目。不過，就在玉璞家園和西宸原著中間卻出現了一道兩米高的鐵柵欄。

這道鐵柵欄讓玉璞家園業主如鯁在喉，但在西宸原著業主眼裡卻是一道「勝利的防衛之牆」。在現實與利益面前，開發商設立這道鐵柵欄的意圖不言而喻，而在主管部門三令五申要求拆除下，開發商的遲遲未動頗有幾分無奈。「城市病」集中的北京城，開放共融的城市規劃落地艱難，政策著力平衡城市發展的過程中，逼迫開發商想辦法平衡商業利益與社會責任的衝突，最後投放在項目中，便是玉璞家園與西宸原著業主的權益之爭。

「最貴兩限房」

2009年起，北京嘗試土地捆綁出讓制度。根據媒體公開報道，2013年，北京首次在石景山區嘗試「商業地+保障房」兩個地塊捆綁出讓的成功交易。北京探索土地捆綁出讓制度意圖直白，通過多種方式出讓土地來控制地價，同時推進安居工程。2010起，北京在土地出讓中，逐漸將保障房地塊配建到商品房地塊當中，這使得不少小區出現了普通商品房業主與保障房業主混住現象。

經濟學家易憲容讚美深圳時曾說：「社會作為一個整體不應該將民眾劃分為各種等級，如若將不同收入的人分散居住，等社會發展到一定程度，人們將相互隔離，這樣就會出現一個個貧民窟，而且這些貧民窟就是一個個炸彈，一個個問題。深圳市政府就比別人想得全面一點，每個樓盤都要包含高檔、中檔、低檔產品，居民會在大家影響下一起富起來，社區一起來改變，比如說30%給政策性住房，低檔民眾進來，他也會通過好的人影響帶動向前。」

和深圳一樣，北京顯然意識到了這個問題，並試圖通過多樣化的土地出讓方式來遏制這一問題的出現。2014年以後，北京幾乎沒有純商品房地塊的出讓，甚至部分土地因競爭激烈，最終以全保障房形態出讓。葛洲壩龍湖拿下的西局地塊，無疑成了政策試水的試驗田。

2014年，玉璞家園以單價突破2萬元/平方米而被稱為「北京最貴兩限房」，而是時北京商品房的均價為2.58萬元/平方米。玉璞家園位於西宸原著北側，共923套，物業費為3.3元/平方米。

聳立在玉璞家園與西宸原著中間的鐵門鐵柵欄則是前者在開發商心裡定位的另一個隱喻。這個3年前京城的最貴兩限房，如今狹隘的公共區域、物業管理，以及為增加住戶密度設計的刀把型小區形狀，讓3年前興緻勃勃搖號選房的業主多有幾分落差。另一邊，交著8.5元/平方米物業管理費的西宸原著業主對混住后享受相同物業權益一事也頗有微詞。

權益之爭

玉璞家園業主要求拆除鐵門鐵柵欄，這樣不僅可以節省繞道所花費的時間，還可以爭取到消防和公共領域的平等使用。西宸原著的業主不以為然，在房價飛速增長的時代，相比玉璞家園2萬元/平方米的單價，西宸原著12萬元/平方米的單價更多地代表權益的優先。甚至，商品價格的不對等，在雙方的交戰中衍生出貧富之差的道德概念。

不過，西宸原著業主並未因經濟優勢而贏得「戰爭」。今年3月27日，丰台區規劃委員會明確表示橫亘中間的鐵門鐵柵欄沒有獲得建設工作許可證，屬於城鎮違法建設，並將此事移交給丰台區城管部門。4月10日，丰台區城管部門實地考察，而後在6月份給開發商下達強拆通知書，同時還預留了6個月的上訴期給開發商。

6個月的緩衝讓玉璞家園的業主頗為焦灼，8月初，他們再次打出「反對隔離、共建和諧、積極執法、立即拆除」的橫幅。就在此事引起關注不久之後的8月23日，北京市住保辦組織召開《北京市商品房配建保障房小區分隔治理工作部署會》，明確指出分隔問題是政府重點督辦問題，要求存在分隔措施的項目於8月31日前自行拆除；9月1日起各部門將組織專項檢查，如未拆除的進行強制拆除；對不予拆除的單位列入黑名單，不排除採用資質、網簽等方式處罰。

政府部門的施壓並未立竿見影，而困擾此事的正是開發商對現實利益的考量。目前西宸原著業主與開發商針對此施壓，已向北京市丰台區人民政府提出行政複議，且正在審理過程中。一位房地產人士透露：「開發商拿地成本高，限價房顯然收不回成本，這就需要將成本合理轉嫁到普通商品房中去，甚至是別墅產品中去，來攤平成本。葛洲壩龍湖這個項目在物業管理上，別墅區是一對一的管家式服務，普通商品房和兩限房的管理也存在區別。」葛洲壩龍湖拿下該地塊的樓面成本為3.6萬元/平方米，開發成本收益差價一目了然。

近年，為了控制房價、建立房地產長效機制，北京在土地出讓方式上採取「限地價、競自持、競配建」等方式，除了說明房地產市場發展的一種風向之外，政策無形之中將社會責任和商業利益的衝突和壓力嫁接給了開發商，開發商進而通過類似分割管理的方式來回籠成本，也不乏無聲抗議，同時也將出行、物業權益不能共享等壓力嫁接到了保障房業主身上，後者又將這種不安與不公轉嫁給政策制定者。上述房地產人士表示：「目前不少開發商聯合拿地很重要的一個原因就是政策要求項目後期配建醫院、學校等，這無疑是很大一筆成本。」

制度之辯

無獨有偶，玉璞家園與西宸原著的分割並非個案。首開龍湖天璞家園自住房交房時，230多戶中籤家庭同樣發現，開發商在商品房和自住房中間設置了鐵柵欄，而這道柵欄並不在最初的合同與規劃圖紙中。此前，北京市首個跨區公開配租公租房的混住式小區石景山沁山水·尚品的業主，也因圍牆拆除之後的物業服務與權益問題與物業公司方面發生衝突。

對此，北京市中咨律師事務所律師賈瑞果分析：「現在的很多分割管理和規劃都不一致。不過在合法的情況下，我認為分割管理利大於弊，一是體現對商品房業主與權益的保護，其次有助於開發商根據業主的不同需求提供針對性服務。當然因此帶來的弊端是，貧富差距所產生的心理落差。」

事實上，分割管理問題正是北京這座城市的轉折之痛。關於現階段的城市發展規劃，2016年2月印發的《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（下稱《意見》）就提出，原則上不再建封閉式小區，這也是時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件，勾勒出了「十三五」乃至更長時間的城市發展線路圖。

鐵柵欄問題則恰是推進街區制管理的桎梏所在，這其中暗藏各方利益。住建部發言人闡述《意見》時稱：「要逐步推進，要有計劃，要有輕重緩急，並不是『一刀切』，也不是『一哄而起』，更不能簡單地理解為拆圍牆。要實施逐步打開封閉小區和單位大院的城市。要考慮到各種實際情況，考慮到各種利益關係，依法依規處理好各種利益關係和居民的訴求，切實保障居民的合法權益。」這顯然對城市規劃部門、開發商和設計單位、城市管理部門、國民傳統文化都提出了更高的變革要求。