下半年樓市開跌？北京樓市調控再加碼：二套房首付提至60%！

財經之家

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一、北京樓市調控升級 二套房首付比例提至60%

今天（3月17日）下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級。

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。

另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

二、房地產市場的「小周期」

北京樓市實施「認房又認貸」，再度把近期的調控風波推向高潮。

梳理的樓市調控史發現，自2004年土地出讓市場化改革以來，共經歷了4輪房地產調控，分別始於2006年、2010年、2013年和2016年，大致對應房地產市場每3年左右出現的「小周期」特徵。

從2006年5月開始，國稅總局、住建部、國土部、央行等部門又先後出台政策，對經濟和樓市進行降溫。直到2007年8月，央行經過當年的第5次加息后，本輪調控才算告一段落（此後還有零星的「修補性」政策推出，直至2008年8月）。若從「國六條」出台算起，此輪共延續15個月。

在此期間，房地產市場在2007年達到高點，但此後掉頭向下，2008年出現的量價齊跌，被稱為市場化改革以來的首個樓市「拐點」。

這被看作房地產市場的首個完整「小周期」。樓市「先揚后抑」，調控政策在市場的上升期出台，持續時間超過一年。但在2008年9月之後，市場下行，政策基調轉向「救市」。

此後的房地產市場，又出現兩輪完整的小周期，分別是2009年至2012年、2013年至2015年。其間同樣出現了較大規模的樓市調控，起始點分別為2010年4月的「國十條」、2013年2月的「新國五條」。

2015年末的市場回暖，被認為是新一輪小周期的開始。在這輪周期中，市場調控真正始於2016年9月末10月初，16個主要城市密集出台一攬子調控政策。隨後的修補性政策陸續出台至今。2017年以來，市場交易量下滑、熱點城市房價一度下降，這輪周期被認為進入下行階段。

全國房地產商會聯盟主席顧雲昌對這種「周期論」頗為贊同，他表示，房地產市場的短周期通常持續3年左右。基於樓市買漲不買跌的基本模式，短周期的運行邏輯為：在房價上升過程中，買房者越來越多，直至購買力透支，市場觸及天花板。隨後，交易量和房價出現下滑，買房者減少，購買力重新積蓄，為下一個周期做準備。

他認為，這種短周期的變化，其實是一種自發調整的現象。樓市調控會對其進行一定的干擾，但不會改變其運行邏輯。

同以往的地產周期類似，本輪市場的降溫過程並非一帆風順。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，從房價炒作的因素看，熱點城市的周邊區域、核心三四線城市因承接外溢需求，樓市有升溫之勢；且隨著傳統旺季的到來，部分一二線城市樓市搶房的現象重出江湖。

而近半個月11城的樓市調控政策，正是在這樣的大背景下出台的。在昨天之前，市場普遍認為，南京、青島不會是這輪調控的終點。果不其然，今天（17日）下午，北京就公布了新一輪限購政策！

據悉，以往的調控周期，往往會持續一年左右的時間。如在上文提到的前兩個小周期中，樓市調控分別歷時15個月和10個月。

就調控效果而言，同樣存在一定的滯後期。上海易居研究院副院長楊紅旭表示，政策反映的是政府的態度與意志，在不同層級的政府、政府的不同部門之間，可能會存在著不同的利益訴求，但當房地產政策的指向非常明確的時候，作為市場參與者，必須要重視政策。

對於次輪調控政策，他的理解是：

1、政策具有滯后性，在方向性逆轉的第一個政策出台後，房價仍沿原來方向運行，不會立即調頭，比如08年10月的刺激新政，比如2010年的多次打壓新政，比如2013年3月的新國五條，比如 2014年9.30新政。

2、政策持續幾個月，尤其是出台第二個、第三個新政之後，房價才會調頭。比如2011年1月的新國八條出后，房價就開始盤整並下跌；2015年3.30政策出台後，房價企穩並開始上漲。

3、大部分城市應從去年9月底才開始調控，到目前為止只持續了半年，且多數熱點城市累加的調控力度不夠。要想切實抑制住熱點城市房價上漲，至少還需密集的出台一次，甚至兩次調控。從政策顯效的時長來看，2017年下半年，才會真正出現一二線、環都市圈大面積的降溫。

綜合自：第一財經（CBNnetwork）、央視財經（ID：cctvyscj）、21世紀經濟報道（jjbd21）、楊紅旭樓市研究（yhxlsyj）